상가 임차인 3년 지난 연체 월세, 보증금에서 공제할 수 있을까

상가 임차인이 3년 전 몇 달치 월세를 못 낸 채로 영업을 이어 왔고, 계약 종료가 다가오는 상황입니다. 건물주는 받을 돈이 있는데 법정 시효가 지났다는 말을 듣고 포기해야 하나 고민하게 됩니다.

결론은 공제할 수 있다는 쪽입니다. 차임(월세) 채권은 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효 대상이라 지급기일부터 3년이 지나면 별도로 청구하거나 상계할 수 없습니다. 그러나 임대차가 끝나 보증금을 돌려주는 정산 단계에서는 시효가 완성된 연체 차임도 보증금에서 뺄 수 있다는 것이 대법원의 판단 취지입니다.

다만 보증금이 연체액보다 적으면 남는 금액은 받을 길이 막히고, 임대차가 계속되는 동안에는 당연 공제도 되지 않습니다. 아래에서 시점별 처리와 금액 계산을 보겠습니다.

청구는 막히는데 보증금 공제는 왜 가능한가

시효가 지난 차임은 채권 자체가 사라지는 것이 아니라 임차인이 시효 완성을 주장하면 법적으로 강제할 수 없게 되는 상태가 됩니다. 별도 월세 청구 소송을 내면 임차인의 시효 항변 한 번으로 패소합니다. 임대인이 임차인에게 갚을 보증금과 맞바꾸는 상계도 원칙적으로 시효 완성된 채권을 자동채권으로 쓸 수 없습니다.

보증금은 임대차 관계에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하는 돈입니다. 연체 차임은 임대차 종료 후 목적물을 돌려받는 시점에 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이 판례의 기본 입장입니다. 대법원은 2016년 11월 25일 선고 2016다211309 판결에서 시효가 완성된 연체 차임이라도 보증금의 담보 기능에 대한 당사자의 신뢰를 보호하는 차원에서 보증금에서 공제할 수 있다는 취지로 판단했습니다.

3년은 언제부터 세고, 어디서 멈추는가

시효는 각 달의 차임 지급기일 다음 날부터 따로따로 진행합니다. 후불 약정으로 매월 말일이 지급기일이라면 2023년 7월분은 2026년 7월 말에 완성되고, 2023년 8월분은 한 달 뒤에 완성됩니다. 계약서의 지급기일 조항을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

대법원은 같은 판결에서 임대차가 계속되는 동안에는 연체 차임이 보증금에서 당연히 공제되지 않는다고 보았습니다. 보증금이 쥐어져 있다는 사실이 시효를 늦춰 주지도 않습니다. 임차인이 영업을 계속하는 동안 연체분이 조용히 시효를 향해 흘러가는 구조입니다.

시효를 멈추는 네 가지 방법

3년이 차기 전에 아래 중 하나를 해 두면 시효가 중단됩니다.

상담에서 가장 자주 보는 패턴은 "보증금이 있으니 나중에 빼면 된다"며 내용증명도 보내지 않고 3년을 넘기는 경우입니다. 공제가 가능하다는 판례가 있어서 결과적으로 구제되는 경우가 많지만, 시효 중단 수단 없이 버티는 것이 안전하다는 뜻은 아닙니다. 아래 계산처럼 보증금이 충분할 때만 성립하는 전략이기 때문입니다.

실제 금액으로 보는 정산 순서

2026년 11월 30일에 계약이 끝나는 서울 소재 1층 상가를 가정합니다. 보증금 5,000만원, 월 차임 300만원(부가세 별도)이고, 2023년 5·6·7월분 월세 3개월치를 내지 않은 상태에서 이후 정상 납부했습니다. 약정 지급기일이 매월 말일이면 마지막 연체분인 7월분 시효도 2026년 7월 말에 끝나 세 달치 모두 3년이 지난 상태입니다.

정산서에는 연체 월별 금액, 지급기일, 공제하겠다는 의사를 서면으로 남기는 것이 안전합니다. 임차인이 "3년 지났으니 못 뺀다"고 항변하더라도 판례 취지는 정산 공제를 막지 않습니다.

보증금이 모자랄 때는 조건이 달라집니다

같은 상황에서 보증금이 500만원이었다면 연체 900만원 중 400만원은 공제할 몫이 없습니다. 시효 완성분이라 별도 청구도 안 되므로 결국 그 400만원은 받지 못합니다. 기한 안에 중단 조치를 했는지가 갈리는 지점입니다.

시효 방치가 만드는 손실 구조

건물주가 가장 크게 오해하는 대목은 "보증금이 있으니 안전하다"는 판단입니다. 보증금은 월세 연체뿐 아니라 원상복구 비용, 관리비 미납, 손해배상 채권까지 한꺼번에 받아내는 한정된 재원입니다. 연체 차임을 오래 방치할수록 다른 채권과 보증금을 나눠 써야 합니다.

실무 판단은 보증금과 미수금의 비율로 갈립니다. 보증금이 연체액에 원상복구 예상액을 더한 금액보다 넉넉하면 정산 공제로 충분합니다. 반대로 연체가 누적되어 보증금의 절반을 넘어가면 시효 완성 전에 지급명령을 신청해 두는 편이 낫습니다. 지급명령은 소장보다 비용과 시간이 적게 듭니다.

임차인이 시효 이익을 포기한 경우

시효 완성 후에 임차인이 일부라도 갚았다면 시효 이익을 포기한 것으로 보일 수 있습니다. 이 경우 갚은 부분에 대해서는 시효를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 다만 포기의 범위가 연체 전체에 미치는지는 사안마다 다투어지므로 전문가 확인이 필요합니다.

"시효가 지난 월세는 소송으로 받을 수 없지만, 보증금이 남아 있는 동안에는 정산에서 뺄 수 있습니다."

연체 월세를 보증금에만 기대는 구조는 보증금이 바닥나는 순간 끝납니다. 안택스 에셋은 임대차 운영에서 연체 차임의 지급기일별 시효를 표로 관리하고 중단 시점을 따로 잡아 둡니다.