계약 종료를 두 달 남기고 임차인이 찾아옵니다. 칸막이와 조명, 에어컨은 자기 돈으로 설치했으니 건물주가 값을 쳐 달라는 요구입니다. 계약서에는 '종료 시 원상복구 후 반환'이라는 한 줄뿐인데, 사 줘야 하는지 무시해도 되는지 판단이 서지 않는 상황입니다.
답부터 말씀드리면, 요건을 갖췄다면 건물주는 거절할 수 없습니다. 임대인 동의를 받아 설치했고, 임차인 소유이며, 다른 사람이 써도 쓸모 있는 분리 가능한 시설이면 민법 제646조의 부속물매수청구권이 성립합니다. 임차인이 청구하는 순간 건물주의 승낙과 무관하게 매매가 성립하는 권리입니다. 업종 전용 시설이거나 벽체와 일체가 된 시공, 임차인 잘못으로 계약이 해지된 경우에는 매수 의무가 없습니다.
매수청구권을 없애는 특약은 원칙적으로 무효입니다(민법 제652조). 다만 예외가 세 가지 있어서, 계약서 문구 한 줄이 결과를 가르기도 합니다.
임차인 시설물 중 매수 대상은 동의·소유·객관적 편익 세 요건을 갖춘 것뿐이며, 배제 특약은 무효가 원칙입니다. 건물주는 매수 여부보다 '이 시설이 부속물인가'를 먼저 분류해야 합니다.
건물주가 시설물을 매수해야 하는 요건은 무엇인가
세 가지 요건이 모두 충족될 때 매수 의무가 생깁니다. 상가건물임대차보호법에는 부속물매수청구권 조항이 따로 없어 민법 제646조가 그대로 적용됩니다. 부속물이란 임차인이 건물에 붙여 설치했지만 건물의 구성부분은 되지 않은, 임차인 소유의 물건을 말합니다.
임대인 동의: 서류가 없어도 다투는 지점
동의는 서면일 필요가 없습니다. 인테리어 공사 승인 메일, 공사 기간 중 출입 허가, 카카오톡 대화가 모두 다툼의 재료가 됩니다. 실제 상담에서는 건물주가 '구두로 알겠다고만 했다'고 기억하는데 임차인은 승낙으로 주장하는 다툼이 가장 흔합니다. 공사 시작 시점에 동의 범위를 문서로 남기지 않았다면 이 지점부터 불리해집니다.
객관적 편익: 임차인의 취향인가, 건물의 쓸모인가
대법원은 오로지 임차인의 특수한 목적을 위해 부속한 물건은 부속물이 아니라고 봅니다. 건물 사용에 객관적 편익을 주는지가 기준이라서, 업종이 바뀌면 쓸모가 사라지는 시설은 대상에서 빠집니다.
계약 종료 사유: 임차인 귀책이면 청구권이 없다
차임 연체 등 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다. 만기 종료, 합의 해지, 건물주 사정에 의한 종료와 구별해야 합니다.
칸막이·조명·에어컨은 각각 매수 대상인가, 얼마에 사야 하나
시설마다 답이 다릅니다. 일반 조명과 분리형 에어컨은 매수 대상이 될 가능성이 높고, 특정 업종 전용 칸막이나 벽에 매립한 시공은 대상에서 빠질 가능성이 큽니다. 판단 기준은 '다음 임차인이 업종과 무관하게 그대로 쓸 수 있는가' 하나입니다.
| 시설물 | 매수 대상 가능성 | 판단 포인트 |
|---|---|---|
| 에어컨(벽걸이·천장형) | 높음 | 분리·이전이 가능하고 어느 업종에나 쓸모 있음. 동의 이력 확인 |
| 일반 조명 | 중간~높음 | 범용 조명은 대상. 브랜드 콘셉트 연출용 조명은 제외 다툼 |
| 칸막이 | 낮음~중간 | 이동식이면 대상 가능. 벽·천장에 시공해 건물과 일체가 되면 부합물로 판단 |
| 업종 전용 인테리어·간판 | 낮음 | 임차인의 특수한 영업 목적이면 부속물이 아님 |
매수 가격은 청구 당시 시가입니다
공사비 전액이 아니라 시설물의 시가를 기준으로 합니다. 사용 기간만큼 감가한 가치입니다. 아래 표는 이해를 돕기 위한 가정으로, 실제 금액은 감정평가나 협의로 정해집니다. 내용연수 10년 정액 감가로 단순 계산했습니다.
| 항목 (가정) | 설치비 | 경과 | 매수 추정액 |
|---|---|---|---|
| 에어컨 4대 | 1,200만 원 | 5년 | 약 600만 원 |
| 일반 조명 | 300만 원 | 3년 | 약 210만 원 |
| 업종 전용 칸막이 | 500만 원 | - | 0원 (부속물 아님) |
| 합계 | 2,000만 원 | - | 약 810만 원 |
카페 30평을 운영한 임차인이 2,000만 원을 들였다고 해도 청구 가능한 금액은 800만 원대에 그칩니다. 임차인은 총액을 기준으로 협상을 시작하는 경우가 많으니, 시설별로 나누어 분류한 표를 먼저 내미는 편이 협의를 짧게 만듭니다.
매수청구권을 배제하는 특약은 유효한가
원칙적으로 무효입니다. 민법 제652조가 부속물매수청구권 규정에 위반하는 약정 중 임차인에게 불리한 것을 무효로 정하고 있어서, '임대차 종료 시 시설물에 대한 일체의 권리를 포기한다'는 조항은 요건을 갖춘 부속물에는 효력이 없습니다.
| 구분 | 부속물매수청구권 (제646조) | 유익비상환청구권 (제626조) |
|---|---|---|
| 대상 | 임차인 소유의 분리 가능한 부속물 | 건물 가치를 높인 비용(건물과 일체) |
| 청구 상대 조건 | 임대인 동의 필요 | 동의 불요, 가치 증가가 현존해야 함 |
| 포기 특약 효력 | 무효(편면적 강행규정) | 유효 가능(임의규정) |
실무에서 문제가 되는 것은 문구입니다. '원상복구 및 유익비·필요비 포기'라고만 쓴 계약서는 유익비 쪽은 막을 수 있어도 부속물매수청구권까지 막지는 못합니다. 두 권리는 대상이 다르기 때문입니다. 반대로 '어떠한 시설도 매수를 청구하지 못한다'는 조항이 있어도 요건을 갖춘 에어컨까지 배제되는 것은 아니라는 점을 건물주는 알고 있어야 합니다.
특약이 있다는 이유로 임차인의 매수 요구를 전부 거절하고 원상복구 소송을 걸면, 부속물에 해당하는 시설은 오히려 건물주가 시가를 물어야 하는 결과가 될 수 있습니다. 거절 전에 시설별 분류를 먼저 하시기 바랍니다.
건물주는 인수와 철거 중 무엇이 유리한가
철거·원상복구 비용이 매수액보다 크거나, 다음 임차인이 같은 시설을 쓸 예정이면 인수가 유리합니다. 종료 6개월 전부터 세 단계로 정리하면 분쟁으로 번지는 일이 줄어듭니다.
인수가 유리한 경우
월 임대료 500만 원인 1층 상가를 예로 들면, 공실 한 달이 곧 500만 원입니다. 철거·복구 견적이 400만 원이고 공사에 3주가 걸리는데, 같은 업종 후속 임차인이 조명과 에어컨을 그대로 쓴다면 810만 원에 인수해도 공실 기간과 철거비를 아끼는 셈입니다. 매수한 시설은 새 임차인 계약에 포함해 권리금이나 임대조건에 반영할 수 있습니다.
철거가 유리한 경우
업종 전용 시설이 많거나 노후 감가가 커서 시가가 낮은 경우, 후속 임차인 업종이 정해져 있고 시설 구성이 전혀 다른 경우에는 철거를 택하는 편이 낫습니다. 다만 부속물로 분류되는 항목은 철거를 강제하기 어렵다는 점을 감안해 협의해야 합니다.
합의서에 넣어야 할 항목
- 시설별 인수 여부와 금액(품목·수량·설치 시기 사진 첨부)
- 철거 대상 시설과 복구 범위, 복구 기한
- 보증금에서 공제할 항목과 정산일
- 양측이 이후 시설물에 관해 추가 청구하지 않는다는 문구
"시설물 정산은 계약서 문구가 아니라 시설 하나하나가 부속물인지에 대한 분류에서 결정됩니다."
분류표를 만들고 동의 이력을 확인하는 일이 정산의 전부입니다. 안택스 에셋은 임대차 종료 시점의 시설물 정산과 원상복구 범위 협의를 건물 관리 업무의 하나로 다룹니다.