계약 직전에 새 임차인이 "건물주님 국세·지방세 체납이 없는지, 앞선 임차인 보증금이 얼마인지 확인하게 동의해 주세요"라고 요구하는 일이 늘었습니다. 기분이 상하는 건물주도 있지만, 임차인 입장에서는 건물이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 얼마나 돌려받을지 가늠하는 직접적인 방법입니다.
결론은 이렇습니다. 계약 전 열람은 건물주 동의가 있어야만 진행되므로 거부해도 법적 불이익은 없습니다. 대신 임차인도 계약을 하지 않을 자유가 있고, 체납이 실제로 있다면 새 임차인의 보증금과 계약 조건에 직접 영향을 줍니다.
계약 전에는 동의할지 건물주가 정하지만, 계약 후 보증금 1천만 원 초과 때는 임대 개시일 전까지 동의 없이 열람됩니다. 거부로 시간을 버는 효과는 크지 않습니다.
계약 전 열람에는 건물주 동의가 꼭 필요한가
필요합니다. 계약을 맺으려는 사람은 임대인 동의서와 신분증 사본이 있어야 세무서에 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제4조도 임대차계약을 체결하려는 자가 선순위 임차인의 보증금·차임, 확정일자 일자 같은 정보를 세무서에 요청할 때 임대인 동의를 받도록 정해 두었습니다.
동의의 시점이 바뀌면 사정이 달라집니다. 계약서를 쓴 뒤에는 보증금이 1천만 원을 넘는 한, 임대차 기간이 시작하는 날까지 임차인이 건물주 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다(국세징수법 제109조, 같은 법 시행령 제97조). 지방세는 시·군·구청 소관이라 별도로 신청합니다. 상가에 같은 방식이 그대로 적용되는지는 관할 세무서·구청 확인이 필요합니다.
| 구분 | 계약 체결 전 | 계약 체결 후 ~ 임대 개시일 전 |
|---|---|---|
| 미납국세 열람 | 임대인 동의서 필요 | 보증금 1천만 원 초과 시 동의 불필요 |
| 지방세 열람 | 임대인 동의 필요 | 시·군·구청 확인 필요 |
| 선순위 임대차 정보 | 임대인 동의 필요 (상가임대차법 제4조) | 세무서에 정보제공 요청 |
| 제출 서류 | 동의서, 건물주 신분증 사본, 신청인 신분증 | 계약서 사본, 신청인 신분증 |
동의를 거부하면 건물주에게 어떤 일이 생기는가
실무에서는 임차인이 계약을 접는 쪽으로 정리됩니다. 계약 후에는 동의 없이 열람되므로, 거부의 효과는 "계약 전에 체납 사실을 감춘다"는 의심만 키웁니다. 제가 자주 보는 장면은 이렇습니다. 월 임대료 300만 원, 보증금 5천만 원 조건으로 1층 상가를 내놓은 건물주가 열람 동의를 거부했고, 임차 희망자는 같은 동네 다른 건물과 비교하다 계약을 철회했습니다. 공실이 두 달 늘면 임대료 600만 원이 비게 됩니다.
동의서 대신 건물주가 직접 내놓을 수 있는 서류
열람 동의가 부담스럽다면 건물주 본인이 서류를 발급받아 제시하는 길이 있습니다. 국세 납세증명서는 건물주가 직접 발급받을 수 있고, 지방세는 지방세 납세증명서로 대신합니다. 발급일 기준으로 체납 없음을 보여 주므로 임차인이 요구한 핵심은 해소됩니다. 선순위 임대차 정보도 임대차 현황(기존 보증금·차임·계약기간)을 서면으로 정리해 주면 임차인이 동의서를 요구할 이유가 줄어듭니다.
납세증명서는 발급일 기준 증명입니다. 발급 이후 새로 부과된 세금은 담기지 않으므로, 잔금·입주 직전에 다시 확인하자는 임차인의 요구는 정당합니다.
체납이 있으면 새 임차인 보증금과 신규 계약은 어떻게 되는가
체납만으로 보증금이 사라지지는 않습니다. 세금 체납이 쌓여 건물이 압류되고 경매·공매로 넘어갔을 때, 배당 순서에서 임차인 차례가 오기 전에 돈이 바닥나는 것이 문제입니다. 국세는 법정기일(세금 납부 의무가 확정되는 기준일)이 임차인의 확정일자보다 앞서면 먼저 배당받습니다.
배당 예시: 보증금 1억 원 중 5천만 원만 돌려받는 경우
단순화한 가정입니다. 경매·집행 비용은 제외했습니다. 매각대금 10억 원, 선순위 근저당 8억 원(설정 2024년 3월), 체납 국세 1억 5천만 원(법정기일 2025년 1월), 새 임차인 보증금 1억 원(확정일자 2025년 6월)입니다.
| 배당 순서 | 채권 | 배당액 | 남은 금액 |
|---|---|---|---|
| 1 | 근저당 (2024.3 설정) | 8억 원 | 2억 원 |
| 2 | 체납 국세 (법정기일 2025.1) | 1억 5천만 원 | 5천만 원 |
| 3 | 새 임차인 보증금 (확정일자 2025.6) | 5천만 원 (1억 원 중) | 0원 |
실무 함정: 당해세 개편은 주택 이야기입니다
2023년 4월 이후 경매·공매에서 임차인 확정일자보다 늦은 당해세(해당 건물 자체에 부과된 재산세·종합부동산세 등)보다 보증금을 먼저 돌려받는 제도가 도입됐지만, 주택 임차인 보호를 위한 개편으로 알려져 있습니다. 상가 임차인이 같은 보호를 받는지는 확인되지 않으므로 전문가 확인이 필요합니다. 상가 임차인이 열람을 집요하게 요구하는 이유가 여기에 있습니다.
환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100)이 시행령 기준액을 넘는 상가는 상가임대차법의 우선변제 규정이 적용되지 않습니다. 보증금과 월세가 큰 1층 상가일수록 임차인은 체납과 선순위 채권에 더 민감합니다.
이미 압류가 걸려 있다면 신규 계약은
압류 이후에 체결한 임대차는 압류 채권자(국가)에게 대항하기 어렵습니다. 경매·공매로 건물이 넘어가면 새 임차인이 낙찰자에게 계약을 주장하지 못할 수 있다는 뜻입니다. 사정이 이렇다면 신규 계약 자체를 잠시 미루고 체납 정리가 먼저입니다.
체납이 있는 건물주는 계약 전에 무엇부터 정리해야 하는가
체납액을 납부하는 것이 가장 단순하고, 일시 납부가 어렵다면 분납이나 징수유예를 신청해 승인받는 방법이 있습니다. 승인 사실만으로 임차인이 안심하지는 않으므로, 납부 후 납세증명서를 발급받아 계약 당일 함께 제시하는 편이 계약 성사율이 높습니다. 신고·납부 세목이 다양한 법인 소유 건물이라면 세무대리인과 함께 미납 내역을 먼저 점검하기를 권합니다.
임차인과 건물주 양쪽에 유리한 계약 특약
- 잔금일까지 국세·지방세 납세증명서를 건물주가 제출한다.
- 제출 의무를 어기거나 체납이 확인되면 임차인이 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다.
- 잔금 전날 기준으로 압류·가압류·경매개시결정 등기가 없음을 확인한다.
특약은 건물주에게 제약처럼 보이지만, 체납이 없다면 아무 비용도 들지 않습니다. 열람 동의를 거부하는 것보다 이 특약을 받아들이는 편이 협상에서 신뢰를 얻는 길입니다.
"체납이 없다는 사실을 보여 줄 수 있는 건물주에게 열람 동의는 부담이 아니라 계약을 앞당기는 도구입니다."
동의를 거부할 권리는 있지만, 그 선택의 비용은 건물주가 지게 됩니다. 계약 전에 납세증명서와 임대차 현황을 먼저 정리해 두면 어떤 임차인을 만나도 협상이 빨라집니다.