계약 종료를 한두 달 앞둔 임차인이 "어차피 보증금이 있으니 마지막 달 월세는 거기서 빼세요"라며 입금을 멈추는 일은 상가 관리에서 흔합니다. 건물주 입장에서는 돈이 어차피 임차인 것이니 넘어가도 되나 싶다가도, 원상복구 비용이 얼마 나올지 몰라 불안해지는 지점입니다.
결론부터 말씀드리면 건물주에게 받아들일 의무는 없습니다. 보증금이 있다는 이유로 임차인이 월세 지급을 거절할 수는 없고, 미납액은 목적물을 돌려받는 시점에 보증금에서 공제해 정산하는 것이 원칙입니다. 수용 여부는 보증금 잔액, 원상복구 견적, 인도 일정 세 가지로 판단하고, 수용하더라도 서면 없이 구두로 넘어가면 안 됩니다.
마지막 달 월세는 임차인의 지급 의무가 끝까지 살아 있는 채무이고, 보증금은 인도 완료 후 정산 때 비로소 쓰이는 담보입니다. 공제 시점과 항목을 서면으로 못 박은 뒤에만 "보증금에서 처리"를 받아들이세요.
마지막 달 월세를 보증금에서 빼라는 요구, 받아들일 의무가 있을까
없습니다. 임대차계약이 유효한 동안 임차인의 차임 지급 의무는 그대로 유지되고, 임대인이 목적물을 사용하게 해 주는 의무를 이행하고 있는 한 임차인은 보증금을 이유로 차임을 거절할 수 없다는 것이 대법원의 태도입니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례가 이렇습니다. 마포의 전용 약 20평 카페, 보증금 3,000만 원에 월세 300만 원, 관리비 40만 원 조건입니다. 임차인이 폐업을 결정하고 종료 한 달 전부터 "인테리어 철거하느라 장사도 못 하는데 월세는 보증금에서 까라"고 통보합니다. 여기서 건물주가 "알겠다"고 답장을 보내면, 그 문자가 나중에 정산 다툼의 출발점이 됩니다.
그렇다고 임차인의 말이 전부 틀린 것은 아닙니다. 결과만 보면 인도 후 정산에서 미납 월세는 보증금에서 공제됩니다. 대법원은 피담보채무 상당액이 임대차 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 봅니다. 다툼의 실체는 공제 여부가 아니라 시점과 범위입니다.
임차인이 '지금 빼라'고 할 수 없는 이유
지금 빼라는 것은 보증금 중 일부를 계약이 유지되는 도중에 소진시키자는 뜻입니다. 보증금은 인도 시점까지 발생하는 모든 채무의 담보라서, 중간에 소진되면 원상복구비와 공과금 정산 몫이 사라집니다. 반대로 연체 월세를 반드시 보증금에서 공제해야 하는 것도 아닙니다. 임대인은 보증금은 그대로 두고 연체 차임을 별도로 청구할 수 있습니다.
보증금에서 공제되는 채무는 무엇이고, 어떤 순서로 정산할까
보증금은 월세만 담보하지 않습니다. 임대차 관계에서 발생한 미납 월세, 관리비, 원상복구 의무와 관련한 손해배상, 인도 전까지의 공과금이 모두 담보 범위입니다. 임차인이 "월세만 빼면 되지 않느냐"고 할 때 나머지 항목이 함께 정산 대상이라는 점을 먼저 짚어 두어야 합니다.
2026년 기준 정산 계산 예시
위 카페 사례의 숫자로 계산해 보겠습니다. 월세와 관리비는 모두 임대용역의 대가라서 부가가치세 10%가 붙습니다. 부가세 별도 계약이라면 공급가액 340만 원에 34만 원이 더해져 미납 채무는 374만 원입니다.
| 항목 | 금액 | 산정 근거 |
|---|---|---|
| 보증금 | 3,000만 원 | 임대차계약서 |
| 미납 월세 | 300만 원 | 마지막 달 차임 |
| 미납 관리비 | 40만 원 | 월 관리비 내역서 |
| 부가세 10% | 34만 원 | (300만 원 + 40만 원) × 10% |
| 원상복구 비용 | 500만 원 | 업체 견적서, 인도 시 현장 사진 |
| 공과금 미정산 | 60만 원 | 퇴거일 검침표, 고지서 |
| 공제 합계 | 934만 원 | 374만 + 500만 + 60만 |
| 반환액 | 2,066만 원 | 3,000만 원 - 934만 원 |
월세 부가세는 실제로 받지 못했더라도 공급시기(대가를 받기로 한 때)에 세금계산서를 발행해 신고하는 것이 원칙이라, 미납이어도 건물주가 먼저 납부하게 됩니다. 보증금에서 공제해 회수하기 전까지 자금이 먼저 나가는 구조입니다. 세무 처리는 전문가 확인이 필요합니다.
정산은 인도 확인 뒤에, 세 단계로
공제 금액을 확정하는 순서가 뒤바뀌면 다툼이 생깁니다. 열쇠를 돌려받고 현장을 확인하기 전에는 원상복구 비용도 공과금도 확정되지 않습니다. 보증금 반환은 목적물 인도와 동시이행 관계라서, 인도 전에 임차인이 보증금 반환을 요구할 근거도 약합니다.
세 단계 중 실무에서 가장 자주 생략되는 것이 두 번째입니다. 원상복구 500만 원이라고 말로만 통보하면 임차인은 대부분 견적 자체를 문제 삼습니다. 시공업체 견적서, 인도 당일 현장 사진, 관리비 산정표를 첨부한 내역서를 내용증명이나 이메일로 보내 두면 정산 분쟁의 절반은 줄어듭니다.
수용해도 되는 경우와 거절해야 하는 경우, 기준은 무엇일까
보증금 대비 공제 예상액이 충분히 작고 인도 일정이 확정되어 있을 때만 수용하고, 나머지는 거절하거나 보류합니다. 실무에서는 공제 예상액이 보증금의 절반 이하인지를 대략적인 선으로 삼습니다. 위 사례는 934만 원으로 31% 수준이라 조건부 수용이 가능한 편입니다.
| 판단 항목 | 조건부 수용 | 거절 또는 보류 |
|---|---|---|
| 보증금 여유 | 예상 공제액이 보증금의 절반 이하 | 보증금 대비 공제액이 70% 이상 |
| 인도 일정 | 인도일이 서면으로 확정 | 철거·이전 일정이 계속 미뤄짐 |
| 원상복구 | 범위와 견적에 사전 합의 | 인테리어 철거 범위를 두고 이견 |
| 연체 이력 | 해당 월만 미납 | 이미 2기 이상 연체 중 |
| 합의 형식 | 정산 합의서에 서명 | 문자·구두 양해뿐 |
연체 이력 항목이 가장 무겁습니다. 이미 두 달 밀린 임차인이 세 번째 월세를 보증금에서 빼라고 하면 3기 연체 해지 요건에 걸립니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 연체 차임액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 보증금이 남아 있어도 해지 사유는 성립합니다.
3기 연체는 해지에서 끝나지 않습니다. 계약갱신요구 거절 사유가 되고, 임차인이 신규 임차인을 주선하는 권리금 회수 절차에서도 건물주의 협력 의무가 배제됩니다. 다만 종료 직전이라면 해지 실익이 크지 않으니, 종료 후 정산 협상에서 연체 이력을 공제 근거로 정리해 두는 쪽이 현실적입니다.
수용할 때 생기는 실무 함정
가장 흔한 함정은 "알겠다"는 문자 한 통입니다. 구두나 문자로 월세를 보증금에서 처리하기로 한 뒤 원상복구 견적이 예상보다 커지면, 임차인은 "월세는 이미 정리됐다"며 다른 항목의 공제까지 다투기 시작합니다.
- 합의는 정산 합의서로: "마지막 달 월세와 관리비는 보증금에서 공제하되, 원상복구비와 공과금은 인도 후 별도 확정한다"처럼 범위를 제한해 적습니다.
- 연체 이자는 별도 확인: 계약서에 지연이율 약정이 있는지 보고, 없으면 법정이율이 적용되니 구체 이율은 전문가 확인이 필요합니다.
- 점유가 이어지면 차임 상당액 추가 산정: 계약이 끝났는데 임차인이 명도하지 않고 사용하면 그 기간의 차임 상당액도 정산 대상에 넣습니다.
보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계입니다. 열쇠를 받지 않은 상태에서 "월세는 뺄 테니 나머지 보증금을 먼저 달라"는 요구에 응하면 원상복구비를 회수할 담보가 사라집니다. 2026년 기준으로도 인도 전 선반환은 피하시기 바랍니다.
"보증금은 임차인의 월세 면제권이 아니라, 인도 후 모든 채무를 한꺼번에 정산하는 담보입니다."
마지막 달 월세 처리는 수용 여부보다 서면 여부에서 갈립니다. 안택스 에셋은 임차인 응대, 관리비 정산, 원상복구 범위 협의를 하나의 정산 절차로 묶어 운영하는 방식으로 이런 요청을 다룹니다.