상가 야간·24시간 영업 요구, 전기·난방비와 경비비 정산 기준과 계약서 영업시간 조항

1층 임차인이 "밤 10시까지만 하던 매장을 24시간으로 돌리겠다"고 말하는 순간, 건물주 머릿속에는 세 가지 질문이 동시에 떠오릅니다. 전기료는 누가 내는가, 밤새 건물을 열어 두는 경비는 누가 책임지는가, 허락해 주면 나중에 되돌릴 수 있는가.

답부터 말씀드립니다. 야간 영업 때문에 새로 생기는 비용만 임차인이 부담하고, 측정 가능한 것은 실측으로, 측정이 어려운 것은 계약서에 산식을 적은 정액 부가관리비로 정산합니다. 영업시간은 구두 허락이 아니라 허용 시간대·비용 산식·시정 절차를 담은 특약으로 남겨야 합니다.

2026년 5월 12일부터는 개정 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 요청하면 관리비 내역을 항목별로 제공해야 하므로, 근거 없는 정액 청구가 예전보다 훨씬 쉽게 분쟁으로 번집니다.

야간·24시간 영업의 추가 비용은 어떤 기준으로 나누는가

기준은 원인자 부담입니다. 영업시간이 늘어나지 않았어도 건물주가 원래 부담하던 비용(공용부 낮 시간 전력, 기존 경비 계약, 승강기 정기검사 등)은 그대로 건물주 몫이고, 야간 영업이 없었다면 발생하지 않았을 비용만 임차인에게 배분합니다.

실측과 정액, 어느 쪽이 맞는가

실측이 가능하면 실측이 맞습니다. 점포 전용 계량기, 점포 구역만 따로 돌아가는 개별 냉난방기, 점포 전용 출입 장비는 사용량이 숫자로 남으므로 분쟁이 거의 생기지 않습니다. 실측이 불가능한 항목, 예를 들어 야간에도 켜 두어야 하는 공용 복도 조명, 순찰·관제 연계 비용은 산식을 적은 정액으로 받습니다. 정액을 받을 때는 "야간 영업 월 ○○원"이 아니라 "공용부 야간 조명 ○kW × 8시간 × 30일 × 단가"처럼 역산 근거가 보여야 합니다.

법이 정하지 않은 영역이라는 점

야간 영업 비용 정산을 직접 규정한 법 조항은 없습니다. 상가건물 임대차보호법은 차임 증액 한도와 관리비 내역 제공 의무까지만 정하고, 나머지는 계약서가 결정합니다. 그래서 "계약서에 무엇을 적었는가"가 곧 정산 기준이 됩니다.

야간 전기·난방비는 계량기 구조에 따라 정산 방식이 갈린다

계량기가 점포마다 분리되어 있으면 임차인이 한전에 직접 내고 끝입니다. 문제는 공동 계량 건물과 중앙난방 건물입니다.

전기: 서브미터를 설치하는 것이 가장 싸다

일반용 전력은 계약종별·계절·시간대별로 단가가 달라지므로, 아래 계산은 단가를 kWh당 150원으로 가정한 예시입니다. 실제 적용 단가는 계약종별에 따라 한전 요금표로 확인해야 합니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례를 가정해 보겠습니다. 서초구 5층 건물 1층, 전용 20평 편의점이 22시~06시 8시간을 추가 영업하겠다고 요구합니다. 야간 평균 사용 전력은 냉장 설비·조명·결제 단말을 합쳐 5kW, 공용 복도·출입구 조명은 야간 상시 점등에 0.8kW가 더 듭니다.

난방: 중앙난방이면 면적비 안분이 건물주에게 불리하다

중앙난방 건물에서 점포 하나를 위해 밤새 보일러를 돌리면 건물 전체가 가동됩니다. 야간 연장 시간당 가동비를 1만 5천 원(가정)으로 보면 8시간 × 30일 = 3,600,000원이 듭니다. 점포 면적이 건물의 10%라고 면적비로 안분하면 360,000원만 받게 되어 나머지 3,240,000원이 건물주 부담으로 남습니다.

판단은 이렇습니다. 중앙난방 건물이라면 야간 영업을 허용하는 조건으로 점포 전용 냉난방기(EHP) 설치를 요구하고, 설치비와 전기료는 임차인이 부담하게 하는 편이 정산 분쟁을 원천 차단합니다. 중앙난방을 야간에 유지하는 방식은 면적비가 아니라 연장 가동비 전액 또는 별도 협의 단가로 받는 구조여야 합니다.

야간 경비·출입통제 비용은 점포 출입 구조에서 갈린다

점포가 건물과 분리된 독립 출입구를 쓰면 무인경비와 출입통제 장비로 충분하고, 건물 공용 출입구를 써야 하면 유인 경비 문제가 생깁니다. 비용 차이가 수십 배까지 벌어집니다.

유인 경비 인건비는 2026년 최저시급 10,320원을 기준으로 8시간 × 30일 = 240시간 × 10,320원 = 약 248만 원입니다. 상시 5인 이상 사업장은 22시~06시 야간근로 가산 50%가 붙어 약 124만 원이 더해지므로 약 372만 원이 됩니다. 4대보험·퇴직금·주휴수당과 휴게 편성에 따른 변동은 제외한 금액이고, 근무 형태별 계산은 노무 전문가 확인이 필요합니다. 점포 한 곳을 위해 건물주가 이 금액을 선납하는 구조는 권하지 않습니다. 공용 출입구를 써야 한다면 야간 영업 허용 조건으로 해당 점포를 독립 출입으로 분리하거나, 경비비 전액을 해당 점포가 부담하는 별도 약정을 요구하는 것이 맞습니다.

월 부담 합계로 보면

위 사례에서 임차인의 월 추가 부담은 점포 전기 180,000원, 야간 부가관리비 60,000원, 무인경비 이용료 100,000원을 합쳐 340,000원입니다. 장비 설치비 1,200,000원(가정)은 일시금이고, 계약 종료 시 존치할지 철거할지를 반드시 정해 두어야 원상복구 협의에서 부딪히지 않습니다.

계약서 영업시간 조항은 어떻게 설계해야 하는가

영업시간은 허용 시간대, 비용 산식, 출입통제 의무, 시정·해지 조건 네 덩어리로 나눠 적습니다. 협상은 임차인이 필요한 시간대를 확인한 뒤 비용 항목을 쪼개고 마지막에 서면으로 확정하는 순서로 갑니다.

특약에 반드시 들어가야 할 네 가지

1. 영업시간 범위: "임차인은 매일 06시~22시 영업한다. 22시~06시 영업은 본 특약 요건을 충족하는 경우에 한해 허용한다."처럼 기본 시간과 예외를 나눕니다.
2. 야간 부가관리비: 항목별 산식, 단가, 재정산 시점, 임차인의 내역 열람 권리를 적습니다. 월 관리비가 10만 원 미만이면 항목 고지만으로 충분하지만, 야간 부가관리비는 항목 금액까지 적어 두는 편이 낫습니다.
3. 출입통제 의무: 카드키 배부 수량, 최종 퇴실자 시건 책임, 장비 설치비 부담, 계약 종료 시 존치·철거를 적습니다.
4. 시정·해지 조건: 소음·악취·취객 민원이 접수되면 서면 시정 요구, 7일 이내 이행 같은 절차를 정하고, 반복 위반 시 야간 영업 허용을 철회하는 조항을 둡니다.

영업시간 위반으로 계약을 끝낼 수 있다는 기대는 위험하다

상가건물 임대차보호법상 갱신 거절 사유는 3기 차임 연체, 무단 전대, 임차인 의무의 현저한 위반 등으로 한정됩니다. 영업시간 위반만으로 곧바로 해지하거나 갱신을 거절하기는 어렵고, 시정 요구가 반복되었는데도 이행되지 않은 이력이 쌓여야 "의무의 현저한 위반"을 주장할 근거가 생깁니다. 그 이력을 만들 수 있는 것이 시정 절차 조항입니다. 개별 사안의 판단은 변호사 확인이 필요합니다.

월세 인상 한도와의 관계

환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 서울 기준 9억 원 이하인 상가는 월세 증액이 직전 금액의 5%로 제한됩니다. 야간 부가관리비를 실비 근거 없이 정액으로 얹으면 한도를 우회한 인상으로 다투어질 위험이 있습니다. 개정법이 관리비를 통한 월세 꼼수 인상을 막으려는 취지로 시행된 만큼, 산식과 근거를 갖춘 실비 정산만 안전합니다. 환산보증금이 9억 원을 넘는 상가는 5% 한도가 적용되지 않지만, 관리비 내역 제공 의무의 적용 범위는 전문가 확인이 필요하므로 근거 없는 정액은 피하십시오.

야간 영업은 허락의 문제가 아니라, 늘어난 비용을 누가 어떤 산식으로 부담하는지 서면으로 확정하는 문제입니다.

안택스 에셋이 임대차 운영 상담에서 반복해 확인하는 순서도 같습니다. 연장 시간 특정, 실측 가능 항목과 정액 항목의 분리, 점포 독립 출입 여부 확인, 시정 절차를 담은 특약 서명이 끝나기 전에는 야간 문을 열어 주지 않는 것이 건물주가 되돌릴 수 있는 마지막 지점입니다.