상가 임차인이 만료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선하면, 건물주는 언제부터 어떻게 응해야 할까

"계약 끝나기 석 달 전에 얘기하면 되는 줄 알았는데요." 서초·마포 일대 상가 건물주에게서 자주 듣는 말입니다. 임차인이 신규 임차인을 데려온 시점이 만료 5~6개월 전인데, 건물주는 3개월 전부터 협조하면 된다고 알고 있다가 뒤늦게 다툼이 생기는 경우입니다.

답부터 쓰면, 건물주의 협조 의무는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 이어집니다. 3개월에서 6개월로 넓힌 개정은 2018년 10월 16일에 이뤄졌고, 2026년 현재도 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 같은 기준을 유지하고 있습니다. 법에 정해진 회신 기한은 없지만, 요청을 받은 날부터 자료 확인에 착수하는 것이 실무상 가장 안전합니다.

실무에서는 6개월 전 시점이 언제인지, 요청을 받은 뒤 어떤 순서로 답하는지, 어디까지 거절할 수 있는지가 분쟁의 갈림길이 됩니다.

6개월 전부터 건물주의 협조 의무가 생기는 구조

신규 임차인 주선에 대한 방해 금지는 만료 6개월 전부터 시작합니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다.

금지되는 행위 4가지

방해로 규정된 행위는 네 가지입니다. 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 못 주게 하는 행위, 조세·공과금·주변 시세에 비춰 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 행위입니다.

적용되지 않는 상가와 예외

환산보증금(보증금에 월세×100을 더한 금액)이 지역별 상한을 넘는 상가도 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다. 반대로 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)와 국유재산·공유재산인 상가는 제10조의5에 따라 제외됩니다. 또 임차인에게 3기 차임 연체 같은 갱신 거절 사유(제10조 제1항 각 호)가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 보호 대상이 아닙니다.

2025년 11월 11일 공포되어 2026년 5월 12일 시행된 상가임대차법 개정은 임차인의 관리비 내역 제공 요청권에 관한 내용으로, 6개월 기준과는 별개입니다. 적용 계약의 세부 시점은 전문가 확인이 필요합니다.

신규 임차인을 소개받은 건물주의 응대 순서와 기한

요청을 받으면 자력 확인 자료를 먼저 받고, 그다음 계약 여부를 서면으로 회신하는 순서가 안전합니다. 법에 회신 기한 규정은 없습니다. 다만 답을 미루다가 계약 시기를 놓치게 하면 정당한 사유 없는 거절과 같은 취급을 받을 위험이 있습니다.

임차인이 건물주에게 줘야 하는 정보

제10조의4 제5항은 임차인이 신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력과 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 아는 정보를 건물주에게 제공해야 한다고 정합니다. 건물주 쪽에서 요청할 만한 자료는 사업자 경력, 직전 업장 매출 증빙, 보증금 마련 경위 정도입니다. 법이 건물주에게 신용조회나 재산 증빙 제출을 강제로 요구할 권한을 주는 것은 아니므로, 자료 요청은 임차인을 통해 정중하게 하는 편이 낫습니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례

서초구 근린생활시설 1층 카페 임차인(보증금 3,000만 원, 월세 250만 원, 만료일 2027년 6월 30일)이 2027년 1월 초에 권리금 6,000만 원으로 양수인을 구해 왔다고 가정해 보겠습니다. 6개월 전 시점인 2026년 12월 30일이 이미 지났으므로 보호 기간 안입니다. 건물주가 "만료 석 달 전쯤 다시 이야기하자"며 회신을 미루면, 임차인은 계약 시기를 잡지 못하고 양수인은 다른 매물로 옮겨 갈 수 있습니다. 이 경우 건물주는 정당한 사유 없이 계약을 지연·거절한 쪽으로 몰립니다. 달력에 만료일 역산 날짜를 미리 적어 두는 것이 실무에서 가장 흔한 대비책입니다.

표의 1주·1~2주는 법정 기한이 아니라 실무 권고치입니다. 업종 변경이나 용도 심사가 필요하면 길어질 수 있으므로, 길어지는 이유를 임차인에게 서면으로 알려 두면 방해 의사가 없었다는 근거가 됩니다.

거절해도 되는 경우와 방해로 판단되는 경우

건물주가 계약을 거절해도 되는 경우는 법에 4가지로 한정됩니다. 업종이 마음에 들지 않는다, 기존 임차인이 싫다는 이유는 정당한 사유에 포함되지 않습니다.

실무에서 놓치는 함정

임차인이 만료 6개월보다 훨씬 이른 시점에 신규 임차인을 데려온 경우, 보호 기간 밖의 행위가 방해에 해당하는지는 법조문만으로 단정하기 어렵습니다. 건물주 입장에서는 6개월 이전이라도 거절·압박은 피하고, 협의 기록을 남기는 편이 안전합니다. 구체적 판단은 전문가 확인이 필요합니다.

갱신요구권 10년이 지난 임차인도 권리금 회수기회 보호 대상이 될 수 있다는 점도 자주 놓칩니다. 10년이 지났으니 협조할 필요가 없다는 판단은 위험합니다.

방해로 판단되면 배상 한도는 얼마까지일까

손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 청구 시효는 임대차가 끝난 날부터 3년입니다.

배상 한도 계산 예시

위 카페 사례에서 신규 임차인과 임차인이 약정한 권리금이 6,000만 원이고, 임대차 종료 당시 법원이 인정하는 권리금(감정 평가 기준)이 4,500만 원이라면 한도는 두 금액 중 낮은 4,500만 원입니다. 반대로 약정은 4,000만 원이고 종료 당시 평가가 5,000만 원이면 한도는 4,000만 원입니다. 종료 당시 권리금은 통상 감정평가로 정하고, 이 감정 비용은 소송에서 임차인이 먼저 부담하는 경우가 많습니다.

실제 손해배상 인정액은 소송 결과에 따라 다르고, 권리금 평가 방식은 사건마다 달라지므로 위 수치는 한도 산식의 예시입니다. 개별 사안은 전문가 확인이 필요합니다.

건물주가 선택할 수 있는 두 갈래

권리금 6,000만 원 안팎의 신규 임차인을 받아들이면 월세·보증금 조건은 주변 시세 범위에서 협의할 수 있고, 건물주 입장에서는 공실 기간 없이 임차인이 교체됩니다. 반대로 거절하고 분쟁이 생기면 소송 기간 동안 공실 위험과 최대 4,500만 원대의 배상 위험을 함께 지게 됩니다. 정당한 사유가 명확하지 않다면 협조하는 쪽이 기대 손실이 작습니다.

"만료 6개월 전 요청에는 서면으로 답하고, 거절은 법이 정한 4가지 사유 안에서만 하세요."

회신 날짜와 거절 사유를 기록으로 남기는 습관이 임대차 종료 시점의 분쟁을 가장 많이 줄입니다. 안택스 에셋은 임대차 만료 일정과 신규 임차인 협의 기록을 한 곳에서 관리하는 방식으로 건물주의 응대 부담을 낮추는 운영 기준을 다룹니다.