임차인이 석 달째 "다음 주에 드릴게요"만 반복하는데, 계약서는 공증까지 받아 두었습니다. 이럴 때 건물주가 가장 먼저 묻는 것이 "소송 없이 바로 압류가 되느냐"입니다.
답은 둘로 갈립니다. 월세·관리비 같은 금전 청구는 공증(강제집행 인낙 공정증서)으로 소송 없이 압류까지 갈 수 있습니다. 점포를 비우게 하는 명도는 같은 공증으로 되지 않고, 별도 요건을 갖춘 인도집행증서가 아니면 소송을 거쳐야 합니다. 보증금은 압류할 대상이 아니라 정산(공제)할 대상이라는 점도 먼저 짚어 둡니다.
금전 청구는 집행증서로 소송 없이 압류, 점포 인도는 별도 요건 또는 명도소송. 보증금은 압류하지 않고 공제로 정산하며, 연체액이 보증금을 넘는 시점이 실질적 분기점입니다.
공증으로 소송 없이 압류가 되려면 무엇이 갖춰져야 할까
공증인이 작성한 증서에 "월세 등 금전 채무를 이행하지 않으면 즉시 강제집행을 당해도 이의가 없다"는 취지가 적혀 있으면 확정판결과 같은 집행권원이 됩니다(민사집행법 제56조 제4호). 집행권원은 압류를 시작할 수 있는 법적 자격증이라고 보면 됩니다.
범위는 금전, 대체물, 유가증권의 일정한 수량 지급 청구로 한정됩니다. 월세, 관리비, 연체 이자는 여기에 들어갑니다. 금액이 특정되지 않으면 곤란하므로 계약서에 월 차임과 관리비 액수, 연체 이율이 문언으로 적혀 있어야 합니다.
집행문과 송달이 빠지면 압류 신청이 막힙니다
증서만 있다고 곧장 압류되지 않습니다. 증서를 보존하는 공증인에게 집행문(집행해도 된다는 확인)을 받아야 하고, 증서 정본과 집행문은 채무자에게 송달되어야 합니다. 금전 증서는 작성일부터 7일이 지나야 집행문을 받을 수 있습니다(공증인법 제56조의4). 공증인법 제56조의5는 이 송달을 우편 등으로 하고, 우편 송달은 신청을 받아 공증인이 수행하도록 정합니다. 임차인이 주소를 옮기거나 폐문부재로 송달이 안 되면 압류 일정이 그만큼 밀립니다.
임차인이 반박할 길도 열려 있습니다. 이미 냈다고 주장하는 월세가 있으면 청구이의의 소를 내고 집행정지를 신청할 수 있습니다. 입금 내역과 영수 기록을 건물주 쪽에 남겨 둬야 하는 이유입니다.
보증금과 매출채권, 무엇을 압류하고 무엇은 공제할까
임차인의 보증금은 압류할 필요가 없습니다. 건물주가 이미 쥐고 있는 돈이라, 명도 시점에 연체 차임·관리비·차임 상당 손해금을 빼고 정산하면 됩니다. 압류는 임차인이 제3자에게 받을 돈, 즉 카드사·결제대행사의 매출 정산금이나 은행 예금처럼 건물주 밖에 있는 채권에 합니다.
숫자로 보는 보증금 소진 시점
서울 강남권 1층 점포를 가정해 봅니다. 월 차임 500만 원, 관리비 60만 원, 보증금 5,000만 원입니다(부가세 별도, 2026년 기준 가정).
| 연체 기간 | 누적 연체액 (월 560만 원) | 보증금 5,000만 원 대비 |
|---|---|---|
| 3개월 (해지 가능 시점) | 1,680만 원 | 보증금으로 충당 가능 (잔여 3,320만 원) |
| 6개월 | 3,360만 원 | 보증금으로 충당 가능 (잔여 1,640만 원) |
| 9개월 | 5,040만 원 | 보증금 초과 (40만 원 부족) |
| 12개월 | 6,720만 원 | 1,720만 원 초과 → 압류 필요 |
연체가 보증금 안에 머무는 동안은 공증이 있어도 압류의 실익이 작습니다. 정산할 돈이 이미 손에 있으니까요. 명도가 늦어져 연체가 보증금을 넘기 시작하면 그때부터 집행증서가 힘을 냅니다. 연체 3개월에 해지하고 소송과 집행에 6개월이 걸린다고 보면 합계 9개월로 딱 이 경계에 닿습니다.
매출채권 압류의 현실적인 한계
실제 상담에서 자주 보는 장면이 있습니다. 월 카드매출이 3,000만 원 안팎인 음식점인데, 압류 신청 서류를 접수하자 정산금이 다른 계좌로 바뀌어 있는 경우입니다. 압류는 제3채무자(카드사 등)에게 명령이 송달된 시점 이후의 채권에 효력이 생기고, 임차인이 결제 경로를 바꾸면 빈손이 되기 쉽습니다. 압류 금액은 청구금액에 한정되니 연체액 1,680만 원이면 그 범위만 잡힙니다.
점포 안 집기도 유체동산 압류 대상이지만, 리스·할부 설비는 소유자가 따로 있어 이의가 들어오고 중고 가치가 낮아 회수액이 작습니다. 매출채권과 예금을 먼저 보는 쪽이 현실적입니다.
점포 명도는 왜 같은 공증으로 되지 않을까
금전 지급을 인낙한 집행증서는 돈 받을 권리만 집행권원으로 만듭니다. 점포를 돌려받을 권리는 담겨 있지 않습니다. 건물 인도는 공증인법 제56조의3의 인도집행증서가 있어야 하는데, 요건이 세 가지입니다.
| 구분 | 금전 집행증서 | 인도집행증서 |
|---|---|---|
| 집행 대상 | 월세·관리비 등 금전 지급 | 점포(건물) 인도·반환 |
| 작성 시점 | 계약 체결 때도 가능 | 임대차 종료를 원인으로, 인도하기로 한 시점 전 6개월 이내 |
| 임대인 쪽 부담 | 없음 | 보증금 등 반환 금원도 강제집행 승낙 합의 필요 |
| 임차인 협조 | 계약 때는 비교적 수월 | 분쟁 중에는 협조 가능성 낮음 |
결국 계약서에 공증을 붙이는 시점에는 임대차가 종료되지도, 인도 6개월 전이 되지도 않았으니 인도집행증서 요건을 맞출 수 없습니다. 월세가 밀려 사이가 틀어진 임차인이 "나갈 테니 인도 공증을 하자"며 협조할 가능성도 낮습니다. 협조한다면 이미 합의 명도에 가까운 상황입니다. 그래서 갈등 국면의 명도는 대체로 소송이 됩니다.
소송을 택한 뒤에는 점유이전금지가처분(임차인이 점포를 제3자에게 넘기는 것을 막는 보전처분)을 함께 신청하는 것이 일반적입니다. 판결을 받아도 집행관을 통한 인도 집행이 따로 남습니다. 인도집행증서의 구체 요건과 집행문 부여 절차는 전문가 확인이 필요합니다.
월세가 밀리기 시작하면 어떤 순서로 움직일까
기준은 3기 차임입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임이 3기의 차임액에 이르도록 연체되면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 압류와 해지는 별개 트랙이라 한쪽을 한다고 다른 쪽이 저절로 진행되지 않습니다.
조건별로 보면 이렇게 갈립니다
- 보증금이 연체액보다 넉넉한 초기: 압류를 서두를 이유가 적습니다. 해지 통보와 소송 준비를 먼저 하고, 보증금 소진 시점을 달력에 표시해 둡니다.
- 연체액이 보증금에 근접하거나 넘는 시점: 매출채권·예금 압류를 병행합니다. 정산금 흐름을 바꿀 틈을 주지 않도록 집행문과 송달은 그 전에 끝내 둬야 합니다.
- 임차인이 자진 퇴거를 말할 때: 퇴거 일자와 정산 내역을 문서로 남기고, 제소전화해나 합의서로 마무리하는 쪽이 소송보다 빠릅니다.
보증금에서 연체분을 공제하는 정산은 점포를 돌려받는 명도 시점에 이뤄지는 것이 원칙입니다. 임대차가 이어지는 동안 임차인이 "보증금에서 빼라"며 월세 지급을 거절할 수는 없고, 건물주가 공제 후 잔액을 임의로 돌려주기 전에는 반드시 정산서를 작성해 서명받아야 분쟁을 줄입니다. 개별 사건은 전문가 확인이 필요합니다.
"공증은 돈을 받는 길을 열어 줄 뿐, 점포를 돌려받는 길은 해지와 명도 절차가 따로 열어야 합니다."
계약서 공증은 연체액이 보증금을 넘는 순간을 대비한 장치입니다. 해지 통보 시점을 앞당기고 보증금 소진 시점을 미리 계산해 두는 것이 명도 기간을 줄이는 가장 확실한 준비입니다. 안택스 에셋은 임대차 계약 설계 단계에서 이런 일정표를 함께 점검합니다.