재계약 면담에서 월세는 건드리지 않겠다고 말한 건물주가 곧바로 보증금을 1억 원에서 2억 원으로 올려 달라고 하는 장면은 흔합니다. 월세를 올리지 않았으니 법적 한도와 무관하다고 생각하기 쉽습니다.
그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조의 증액 한도(청구 당시 금액의 5%)는 월세와 보증금에 똑같이 걸립니다. 다만 한도가 작동하는 길은 좁습니다. 환산보증금이 서울 기준 9억 원 이하이고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우입니다. 계약이 끝난 뒤 새로 체결하는 재계약이나 합의로 올린 금액에는 한도가 적용되지 않습니다.
올려 준 보증금을 월세로 환산해 따지는 계산은 협상 자료로는 쓸 수 있지만 법정 한도를 대신하지 못합니다. 아래에서 분기 조건과 금액을 차례로 계산합니다.
보증금도 월세와 같이 증액 한도는 청구 당시 금액의 5%입니다. 단, 갱신요구권으로 갱신되고 환산보증금이 기준액 이하일 때만 작동하며, 합의로 도장을 찍은 증액은 한도 밖입니다.
보증금만 올려도 5% 상한이 걸리나: 상한이 적용되는 갱신과 적용되지 않는 재계약
걸립니다. 제11조 제1항은 "차임 또는 보증금"이 부담이나 경제사정 변동으로 상당하지 않게 되었을 때 장래의 증감을 청구할 수 있게 하고, 증액은 대통령령이 정한 비율을 넘지 못하게 합니다. 시행령 제4조가 정한 비율이 5%입니다. 제2항은 한 번 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못하게 막습니다.
상한이 걸리지 않는 쪽을 먼저 보면, 대법원은 계약이 끝난 뒤 다시 계약을 맺거나 끝나기 전이라도 당사자 합의로 증액하는 경우에는 제11조가 적용되지 않는다고 판단했습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결). 제11조는 계약이 이어지는 동안 한쪽이 증감을 "청구"하는 장면을 규율하기 때문입니다. 반면 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에는 갱신 임대차가 종전과 같은 조건으로 이어지고 차임과 보증금은 제11조 범위에서만 증감할 수 있어, 5%를 넘기로 한 약정은 초과 범위에서 효력이 없다는 취지의 판단이 따로 있습니다.
| 상황 | 5% 상한 | 보증금 2억 원 요구의 효력 |
|---|---|---|
| 임차인이 갱신요구권을 행사해 갱신 (환산보증금 서울 9억 원 이하) | 적용 | 5% 초과분(9,500만 원)은 무효를 다툴 수 있음 |
| 계약 종료 후 새로 체결하는 재계약, 종료 전 합의 증액 | 적용 안 됨 | 합의했다면 2억 원 그대로 유효 |
| 환산보증금이 지역별 기준액 초과 | 적용 안 됨 | 상당한 범위의 협의 또는 법원 판단 |
실무에서 가장 자주 갈리는 지점은 서명 시점입니다. 임차인이 갱신을 요구하겠다고 말한 채 면담이 길어지다 보증금 2억 원짜리 재계약서에 도장을 찍으면, 사후에 갱신요구권으로 갱신된 것이라고 다투더라도 합의 재계약으로 볼 위험이 큽니다. 건물주 쪽에서는 합의서가 남아 있으면 유리하고, 임차인 쪽에서는 서명 전에 5%를 주장해야 합니다.
보증금 1억 원을 2억 원으로 올려 달라는 요구는 얼마까지 유효한가: 2026년 기준 계산
갱신요구권으로 갱신되는 경우 보증금 1억 원의 증액 한도는 500만 원이고, 허용되는 보증금은 1억 500만 원입니다. 월세 600만 원 동결 조건에서 2억 원 요구는 한도 500만 원의 20배입니다.
| 항목 | 현재 | 5% 한도 적용 시 | 건물주 요구안 |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 1억 원 | 1억 500만 원 | 2억 원 |
| 월세 | 600만 원 | 630만 원까지(요구안은 동결) | 600만 원 |
| 환산보증금(보증금 + 월세 × 100) | 7억 원 | 7억 3,500만 원 | 8억 원 |
보증금과 월세는 각각 청구 당시 금액의 5%가 한도입니다. 월세를 올리지 않겠다는 약속이 있다고 해서 월세 몫의 한도를 보증금으로 옮겨 쓸 수 있다는 근거는 법문에 없습니다. 두 가지를 합산해 한도를 계산할 수 있는지는 사안별로 전문가 확인이 필요합니다.
보증금을 크게 올려 환산보증금이 기준액을 넘기면
같은 상가에서 보증금을 4억 원으로 올리기로 합의하면 환산보증금이 4억 + (600만 × 100) = 10억 원이 되어 서울 기준 9억 원을 넘습니다. 합의 재계약에서는 증액 한도 자체가 없으니 금액 협의는 가능하지만, 이후 갱신 때부터 5% 상한이 적용되지 않는 임대차로 분류될 수 있습니다. 임차인에게는 다음 갱신의 보호막이 사라지는 일이고, 건물주에게는 이후 증액 협상의 여지가 넓어지는 일입니다. 환산보증금 기준액은 서울 9억 원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산 6억 9,000만 원, 광역시 등 5억 4,000만 원, 그 밖의 지역 3억 7,000만 원입니다.
올려 준 보증금을 월세로 환산해 따져 볼 수 있나: 전환율의 쓰임과 한계
따져 볼 수는 있으나 협상용 참고치일 뿐, 5% 상한을 대신하는 법정 기준은 아닙니다. 법에 있는 환산율은 방향이 반대입니다. 제12조와 시행령은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 그 월세의 연 환산율이 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다. 기준금리가 연 2.67%를 넘는 구간에서는 4.5배 값이 12%보다 커지므로 12%가 상한이 됩니다. 계약 시점의 기준금리는 한국은행 공시로 확인해야 합니다.
활용법은 이렇습니다. 증액분 1억 원을 연 12% 상한으로 환산하면 월 100만 원, 임차인의 자금 조달금리를 연 5%로 가정하면 월 약 42만 원(1억 원 × 5% ÷ 12)입니다. 같은 상가에서 월세 5% 증액은 600만 원의 5%인 30만 원입니다. 보증금 1억 원 증액은 월세로 환산해도 월세 5% 증액의 약 1.4배에서 3배 이상 되는 부담이어서, 월세를 올리지 않았다는 이유로 가볍게 볼 수 없다는 논거가 됩니다.
| 비교 기준 | 증액분 1억 원의 월 환산액 | 성격 |
|---|---|---|
| 월세 5% 증액 한도 (600만 원 기준) | 30만 원 | 법정 한도 |
| 조달금리 연 5% 가정 | 약 42만 원 | 협상 참고치 |
| 전환율 상한 연 12% | 100만 원 | 보증금을 월세로 바꿀 때의 상한 |
협상 전에 확인할 네 가지와 거절당했을 때의 흐름
2억 원 요구를 꺼내기 전에 건물주가 확인해야 할 것은 네 가지이고, 하나라도 어긋나면 요구 금액이 5% 안쪽으로 눌립니다.
통지 시기도 걸립니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 건물주가 같은 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경(보증금 인상 포함)을 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 1년입니다. 만료 한 달 전까지 "보증금 2억 원으로 올리겠다"는 통지를 하지 않았다면 증액 요구를 꺼낼 기회가 이미 지나가 있을 수 있습니다.
임차인이 2억 원 요구를 거부했을 때의 흐름은 단순합니다. 보증금 증액 거부는 갱신 거절 사유가 아닙니다.
판단은 조건 분기로 정리됩니다. 환산보증금이 기준액 이하이고 갱신요구권 요건(최초 계약 10년 이내, 3기 연체 없음)을 갖춘 임차인이라면 보증금 증액은 5% 선에서 끝난다고 보고 협상을 설계하는 편이 안전합니다. 환산보증금이 기준액을 넘거나 10년을 채운 임차인이라면 금액을 협상으로 정할 수 있으니 월세 환산액과 시장 보증금 수준을 근거로 제시해야 합의가 빨라집니다.
5% 한도를 넘는 증액 합의서에 서명하면, 갱신요구권으로 갱신된 사안이었는지 단순 합의 재계약이었는지를 두고 사후 분쟁이 생깁니다. 갱신요구 통지 시기, 면담 기록, 서명 경위가 판단 자료가 되므로 증액 요구는 서면으로 남기는 편이 건물주와 임차인 모두에게 안전합니다.
월세를 올리지 않았다고 해서 보증금 증액이 한도 밖에 있는 것은 아닙니다. 한도를 가르는 것은 어떤 방식으로 갱신되었느냐입니다.
갱신 시점마다 환산보증금, 갱신요구권 요건, 직전 증액일을 먼저 계산해 두면 요구할 수 있는 보증금의 범위가 달라집니다. 안택스 에셋은 임대차 갱신 시점의 증액 가능 범위를 이 순서로 정리합니다.