월세를 올리겠다고 통보했더니 임차인이 기존 금액만 입금하거나, 아예 입금을 끊고 법원에 공탁해 버리는 일이 있습니다. 인상분이 매달 밀리는 것처럼 보이고, 몇 달 쌓이면 3기 연체로 계약을 해지할 수 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.
결론부터 말하면 해지는 대부분 통하지 않습니다. 증액청구에 다툼이 있는 동안에는 법원 결정이 확정될 때까지 종전 월세를 지급해도 지급 지체가 되지 않는다는 것이 대법원의 입장이어서, 인상분은 연체액에 들어가지 않습니다. 임차인이 공탁한 경우도 임대인이 수령을 거절한 상황이라면 변제로 인정됩니다. 해지를 서두르면 명도소송에서 패소하고 임차인과의 관계만 악화됩니다.
예외가 갈리는 지점은 두 곳입니다. 종전 월세마저 제대로 내지 않았는지, 공탁이 요건을 갖췄는지입니다.
3기 연체는 종전 월세 기준으로 셉니다. 증액 분쟁 중 종전 월세를 낸 임차인은 연체자가 아니며, 인상분은 법원 결정이 확정된 뒤 부족분 정산 단계에서 다툽니다.
월세 인상 통보 후 기존 월세만 내면 연체일까
연체가 아닙니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제11조의 증액청구는 임대인이 일방적으로 의사표시를 하면 되는 권리지만, 올려 받을 금액이 곧바로 확정되지는 않습니다. 상당한 금액은 합의나 법원 결정으로 정해지고, 결정된 금액은 증액청구가 임차인에게 도달한 때로 소급해 효력이 생깁니다. 그러나 결정이 확정되기 전까지 종전 월세를 지급한 임차인은 지급 지체에 빠지지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다. 증액청구의 소급 효력은 민법상 증액청구 사건인 대법원 2015다239508 판결이 밝힌 바 있고, 상가에서도 같은 흐름으로 처리됩니다. 확정 전 종전 월세 지급의 지체 여부는 사건별로 달라질 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.
시점별로 보는 임차인의 의무
통보 직후와 확정 이후는 임차인의 의무가 다릅니다. 다툼 중에 임대인이 증액분을 못 받는 것이 아니라, 받는 시점이 확정 이후로 밀릴 뿐입니다.
| 시점 | 임차인이 낼 금액 | 연체 판단 |
|---|---|---|
| 증액청구 도달 후 ~ 결정 확정 전 | 종전 월세 | 종전 월세를 냈다면 연체 아님 |
| 결정 확정 직후 | 소급 부족분 일괄 정산 | 부족분 지급 기한을 정해 최고한 뒤 판단 |
| 확정 이후 매월 | 확정된 새 월세 | 새 월세에 못 미치면 그 차액이 연체액 |
실무에서 자주 보는 장면은 이렇습니다. 강남권 근린생활시설 1층에 월세 500만 원으로 입점한 음식점 임차인이 있는데, 임대인이 갱신 시점에 20% 인상을 통보합니다. 임차인은 500만 원만 입금하고 버팁니다. 임대인은 넉 달째에 "600만 원 기준으로 400만 원이 밀렸다"며 해지를 검토하지만, 인상 폭이 5% 상한을 넘은 데다 확정 전이어서 해지는 성립하지 않습니다.
임차인이 월세를 법원에 공탁했다면 변제가 되는가
요건을 갖춘 공탁이라면 변제입니다. 민법 제487조는 채권자가 변제 수령을 거절하는 경우 변제자가 변제할 금액을 공탁해 채무를 면할 수 있게 합니다. 임대인이 "인상된 월세가 아니면 받지 않겠다"고 밝힌 상황에서 임차인이 종전 월세를 공탁했다면, 공탁한 때에 월세를 낸 것으로 봅니다. 공탁이 유효한 한 연체액은 늘지 않습니다.
공탁이 무효가 되는 전형적 경우
임대인이 계좌를 그대로 두고 종전 월세 입금을 받고 있는데도 임차인이 일부러 공탁으로 돌리면, 수령 거절이 없으므로 공탁은 변제로 인정받기 어렵습니다. 그 달 월세는 미지급 상태로 남습니다. 임대인이 "인상분을 합해야 받겠다"는 문자나 내용증명을 보냈다면 수령 거절의 증거가 되어 오히려 임차인에게 유리한 기록이 됩니다. 건물주 입장에서는 수령 거절로 읽히는 표현을 남기기 전에 신중해야 합니다.
공탁금 출급도 함정입니다. 임대인이 공탁된 돈을 인상분 주장을 포기하지 않는다는 이의 유보 없이 찾아가면, 종전 월세로 합의했다는 반박을 부를 수 있습니다. 이의를 유보하고 출급하면 일부 변제로 처리하고 부족분을 계속 다툴 수 있는 것이 일반적이지만, 출급 서류와 절차는 사건마다 달라 전문가 확인이 필요합니다.
3기 연체는 실제 금액으로 몇 개월에 차는가
상임법 제10조의8은 연체 차임이 3기분에 이르면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 민법의 2기보다 임차인에게 유리하게 늘려 놓은 특례이고, 연속해서 밀릴 필요 없이 연체액 합계가 3기분이면 됩니다. 3기 기준 금액은 월세 500만 원이면 1,500만 원입니다.
증액 분쟁 중 임차인이 종전 월세를 제대로 내면 연체액은 0원입니다. 인상분 25만 원(500만 원의 5%)이 모두 연체로 잡힌다고 가정해도, 1,500만 원을 채우려면 60개월이 필요합니다. 반대로 임차인이 종전 월세보다 적게 내면 사정이 달라집니다.
| 상황 (종전 월세 500만 원, 쟁송 14개월 가정) | 월 부족분 | 14개월 누적 | 3기(1,500만 원) 도달 |
|---|---|---|---|
| 종전 월세 500만 원 지급, 확정액 525만 원(5% 인상) | 25만 원 | 350만 원 (확정 후 정산 대상) | 미달, 해지 불가 |
| 종전 월세 500만 원 공탁이 유효 | 0원 | 0원 | 연체 없음 |
| 인상에 항의해 300만 원만 지급 또는 공탁 | 200만 원 (종전 월세 대비) | 2,800만 원 | 8개월째 도달 |
세 번째 줄이 해지가 성립하는 유일한 유형입니다. 증액 분쟁과 무관하게 종전 월세에도 못 미치게 냈기 때문입니다. 인상 통보 이후 임차인이 항의 차원에서 월세를 깎아 입금하는 경우가 이에 해당합니다. 해지를 검토하기 전에 입금 내역에서 종전 월세 미만이 쌓였는지부터 봅니다.
증액 통보 자체가 유효한지 먼저 확인
5% 상한은 청구 당시 차임이 기준이고, 시행령에 규정되어 있습니다. 20% 인상을 통보했다고 통보 전체가 무효가 되지는 않지만 5% 초과분은 효력이 없고, 법원은 5% 한도 안에서 상당한 금액을 정합니다. 계약 후 1년 이내, 또는 직전 증액 후 1년 이내의 청구는 요건을 갖추지 못한 청구입니다. 갱신요구권(최초 임대차 기간을 포함해 10년 범위)을 행사한 임차인에게도 같은 제11조 한도가 적용됩니다. 계약서에 약정 증액 조항이 있다면 별도 판단이 필요하므로 전문가 확인이 필요합니다.
이미 종전 월세 기준으로 연체액이 3기분에 이르렀다면 사정이 다릅니다. 2026년 6월 대법원은 연체액이 3기에 달한 때 해지권이 생기고, 이후 일부나 전부를 갚아도 이미 생긴 해지권은 원칙적으로 사라지지 않는다고 판단했습니다. 다만 연체 월세를 계속 받아 온 경위에 따라 해지권을 포기한 것으로 볼 여지가 남아 있어, 연체를 받아 주면서 나중에 해지를 주장하는 것은 위험합니다.
해지 통보를 서두르면 어떤 일이 생기는가
패소하고, 인상 협상 자체가 어려워집니다. 증액 분쟁 중 종전 월세를 낸 임차인에게 3기 연체를 이유로 해지를 통보하고 명도소송을 내면, 법원은 연체가 없다고 보아 청구를 기각합니다. 소장 부본 송달이 해지 의사표시가 되는 구조이므로, 해지가 무효로 확인된 뒤에는 임대인이 다시 적법한 사유로 해지를 시도하기까지 시간이 오래 걸립니다.
건물주가 밟을 순서
연체 해지 대신 증액 확정 절차로 가는 쪽이 이깁니다. 통보는 내용증명으로 도달 일자를 남깁니다. 도달일이 소급 효력의 기준일이 되기 때문입니다. 합의가 안 되면 조정이나 소송으로 상당 금액을 확정받고, 확정 후에는 부족분 지급 기한을 정해 서면으로 최고합니다. 그 기한까지 부족분을 내지 않으면 그때부터 연체를 따집니다. 이 구간의 연체 인정 범위와 해지 시점은 사건마다 다르므로 전문가 확인이 필요합니다.
"월세 인상 분쟁 중 종전 월세를 낸 임차인은 연체자가 아니며, 해지는 확정 이후 미지급에서 시작됩니다."
월세 인상은 연체로 압박하는 것이 아니라 5% 한도 안에서 금액을 확정받는 절차로 풀어야 합니다. 안택스 에셋은 임대차 운영 현장에서 인상 통보서 작성부터 입금 내역 점검, 확정 후 정산 순서까지 건물주 상황에 맞춰 정리하고 있습니다.