임차인이 나가면서 "예전 사람이 설치한 냉난방기, 파티션, 주방 덕트까지 내가 철거할 이유는 없다"고 버티는 상황은 실무에서 자주 나옵니다. 몇 번의 임차인이 바뀌는 동안 시설이 층층이 쌓인 상가일수록 이 문제가 더 자주 불거집니다.
결론부터 말하면, 임차인은 원칙적으로 자신이 입주할 당시의 상태로 목적물을 돌려주면 충분합니다. 전 임차인이 남긴 시설까지 철거할 의무는 없다는 것이 대법원의 기본 입장입니다. 다만 권리금을 주고 영업을 통째로 넘겨받았거나, 계약서에 원상복구 범위를 명확히 정한 특약이 있다면 얘기가 달라집니다.
건물주 입장에서는 이 원칙과 예외를 정확히 구분해야 반환할 보증금에서 얼마를 공제할 수 있는지, 어디까지 강하게 요구해도 되는지 판단할 수 있습니다.
원상복구 의무는 "누가 설치했는가"가 아니라 "임차인이 무엇을 넘겨받았는가"로 갈립니다. 권리금 계약서와 임대차 특약 문구를 확인하기 전까지는 전 임차인 시설의 철거비용을 임차인에게 임의로 물릴 수 없습니다.
원상복구 의무, 법적으로는 어디까지 요구할 수 있나
원상복구 의무의 근거는 민법 제615조입니다. 이 조항은 사용대차에 관한 규정이지만 민법 제654조에 의해 임대차에도 그대로 준용됩니다. 조문은 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고만 짧게 정하고 있어서, 실제로 어디까지가 "원상"인지는 판례가 채워온 영역입니다.
여기서 건물주들이 가장 자주 착각하는 지점이 "원상"의 기준 시점입니다. 원상복구는 건물이 처음 지어졌을 때의 상태로 돌리는 것이 아니라, 지금 나가는 임차인이 입주했을 당시의 상태로 돌리는 것을 의미합니다. 건물 준공 이후 여러 임차인을 거치며 벽체, 배관, 조명이 조금씩 바뀌었다면, 최초 준공 상태가 아니라 이번 임차인이 열쇠를 받았을 때의 상태가 기준이 됩니다.
'원상'의 기준은 최초 준공이 아니라 입주 시점
대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결이 이 기준을 명확히 했습니다. 토지에 이미 종전 임차인이 설치한 가건물과 개사육용 철창이 남아 있는 상태에서 새 임차인이 입주했다가 계약이 끝난 사안인데, 대법원은 "특별한 사정이 없는 한 임차인은 임차하였을 때의 상태로 목적물을 반환하면 되고, 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다"고 판시했습니다. 상가 인테리어에도 그대로 적용되는 논리입니다.
전 임차인 시설도 철거해야 하는 경우 — 원칙과 예외
원칙은 앞서 말한 대로입니다. 권리금 없이 빈 상태로 새 임차인이 들어왔다면, 전 임차인이 남긴 시설을 철거할 의무는 없습니다. 예외는 두 가지입니다.
첫째, 권리금을 주고 전 임차인의 영업을 포괄적으로 넘겨받은 경우입니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 커피전문점을 운영하던 임차인이 영업을 양도하고, 양수인이 그 시설을 그대로 이어받아 같은 업종을 운영하다 임대차가 끝난 사안을 다뤘습니다. 대법원은 양수인이 전 임차인의 영업과 시설을 포괄적으로 넘겨받았다면 원상회복 의무도 함께 승계된다고 판단했습니다. 시설비 명목이든 권리금 명목이든, 실질적으로 "영업 전체"를 사고판 정황이 확인되면 이 논리가 적용됩니다.
둘째, 계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 정한 특약이 있는 경우입니다. "임차인은 임대차 종료 시 최초 인도 당시 사진 기준으로 원상복구한다"처럼 범위가 특정돼 있다면, 전 임차인 시설 포함 여부와 관계없이 그 특약이 우선 적용됩니다.
| 구분 | 철거 의무 | 판단 근거 |
|---|---|---|
| 권리금 없이 공실 상태로 입주 | 없음 | 임차 당시 상태로 반환하면 충분 (2023다249661) |
| 권리금 주고 전 임차인 영업·시설 포괄 양수 | 있음 | 시설을 포괄 양수하면 원상회복 의무도 승계 (2017다268142) |
| 계약서에 "입주 당시 상태로 원상복구" 특약 명시 | 있음 | 특약이 명확하면 그 내용이 우선 적용 |
| "원상복구 의무를 진다"고만 기재, 범위 불명확 | 다툼 소지 큼 | 체결 경위·목적물 상태 등을 종합해 개별 판단 |
계약서 특약에 "원상복구 의무를 진다"고만 쓰고 범위를 특정하지 않으면, 임차인은 "내가 설치한 것만 책임진다"고 주장할 근거를 갖게 됩니다. 입주 당시 사진이나 시설물 목록을 첨부해 기준 상태를 남겨야 분쟁을 막을 수 있습니다.
건물주가 확인해야 할 서류와 순서
임차인이 "전 임차인 시설까지는 책임 없다"고 주장할 때, 건물주가 가장 먼저 할 일은 반박이 아니라 서류 확인입니다. 감정에 앞서 근거부터 갖춰야 협상이든 소송이든 유리한 위치에서 시작할 수 있습니다.
확인 서류 체크리스트
- 임대차계약서 특약란 — 원상복구 범위를 "입주 당시 상태"로 특정했는지, 아니면 문구가 애매한지
- 입주 당시 현황자료 — 계약 체결 시 촬영한 사진이나 시설물 체크리스트가 남아 있는지
- 권리금(시설비) 계약서 — 임차인 간에 시설·영업을 양수도한 계약서가 존재하는지
- 관리비 인수인계 기록 — 설비 소유 관계를 보여주는 참고 자료가 있는지
실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 강남권 60평대 음식점 자리에서, 세 번째로 들어온 임차인이 퇴거하면서 이전 두 임차인이 순차적으로 설치한 주방 덕트와 파티션 철거를 거부한 적이 있습니다. 계약서 특약란에는 "임차인은 원상복구 의무를 진다"고만 적혀 있어 범위가 불명확했습니다. 건물주가 임차인 간 시설 양수도 계약서를 확인해보니, 이번 임차인이 실제로 시설비 명목의 대금을 지급하고 전 임차인의 주방설비를 포함한 영업 전체를 넘겨받은 사실이 드러났고, 결국 철거 의무가 인정되어 원만히 정산됐습니다. 서류 하나 차이로 결론이 완전히 달라진 사례입니다.
분쟁이 생겼을 때 원상복구비용은 어떻게 정산되나
철거 여부를 두고 다투는 상황에서 건물주가 취할 절차는 감정싸움이 아니라 순서입니다. 근거부터 만들고, 그 다음에 통보하고, 마지막에 정산하는 순서를 지켜야 나중에 문제가 생기지 않습니다.
구체적인 숫자로 보면 판단 기준이 더 분명해집니다. 보증금 5,000만 원짜리 계약에서 임차인이 퇴거하며 시설을 남긴 경우를 예로 들어보겠습니다.
| 구분 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 임차인이 반환받을 보증금 | — | 50,000,000원 |
| 임차인 본인 설치분 철거비(카운터·조명) | 철거 의무 확실 | 1,500,000원 |
| 전 임차인 설치 주방 덕트·환기시설 철거비 | 권리금 계약서로 포괄 양수 확인됨 | 4,000,000원 |
| 원상복구비용 합계(전액 임차인 부담) | — | 5,500,000원 |
| 실제 반환 보증금 | 50,000,000 − 5,500,000 | 44,500,000원 |
여기서 판단이 갈리는 지점은 권리금 계약서의 존재 여부입니다. 만약 권리금 계약서가 없어 포괄 양수 사실이 확인되지 않았다면, 주방 덕트 철거비 400만 원은 건물주가 부담해야 하고 반환 보증금은 4,850만 원으로 늘어납니다. 서류 한 장이 350만 원의 차이를 만드는 셈입니다.
특약이나 권리금 계약서 같은 근거 없이 전 임차인 시설의 철거비용까지 보증금에서 임의로 공제하면, 임차인이 부당이득반환청구 소송을 제기했을 때 건물주가 패소할 가능성이 높습니다. 근거 서류를 먼저 확보한 뒤 공제 범위를 정해야 합니다.
원상복구 범위를 가르는 기준은 시설을 누가 설치했느냐가 아니라, 임차인이 무엇을 넘겨받았느냐입니다.
임대차 계약을 맺는 순간 원상복구 특약을 어떻게 써두느냐에 따라, 퇴거 시점의 분쟁 여부와 금액이 갈립니다. 안택스 에셋은 계약 체결 단계에서부터 원상복구 범위와 입주 당시 현황자료를 함께 남겨, 퇴거 시점의 분쟁 소지를 줄이는 방식으로 빌딩을 관리합니다.