옛 양식으로 재계약해도 계약이 무효가 되지는 않습니다. 빠지는 것은 관리비입니다. 개정 표준계약서는 정액 관리비를 항목별로 나눠 적게 되어 있는데, 옛 양식에는 그 칸이 없습니다.
불이익은 계약서가 아니라 그 뒤에 옵니다. 2026년 5월 12일부터 임차인은 관리비 내역을 요구할 수 있고, 건물주는 14개 항목으로 나눠 답해야 합니다. 요구를 받는 순간 계약서에 근거가 없으면 건물주가 월말 장부를 뒤져 항목별로 다시 맞춰야 하고, 맞추지 못한 항목은 분쟁에서 약점이 됩니다.
재계약을 앞둔 건물주가 판단할 일은 세 가지입니다. 내 계약이 개정 규정의 대상인지, 옛 양식에서 정확히 무엇이 비는지, 새 양식으로 갈아탈 때 무엇을 먼저 채울지입니다. 순서대로 짚습니다.
옛 양식을 써도 계약은 유효하지만, 관리비 항목·산정방식 기재가 비어 임차인의 내역 요구에 건물주가 맨손으로 응하게 됩니다. 재계약 서류만 개정 양식으로 바꿔도 대부분 해결됩니다.
개정 표준계약서에서 달라진 것은 관리비 기재 방식이다
달라진 핵심은 관리비 칸입니다. 법무부는 개정 상가건물 임대차보호법과 시행령이 2026년 5월 12일부터 시행되는 것에 맞춰 상가건물임대차표준계약서를 같은 날짜로 개정했습니다. 관리비를 받는 임대인은 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 전기료, 수도료, 폐기물 처리 수수료, 건물 보험료 등 14개 항목으로 내역을 나눠 제공해야 합니다.
개정 양식은 관리비 기재를 두 갈래로 나눕니다. 월 10만 원 이상 정액 관리비는 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 적고, 정액이 아니면 관리비 항목과 산정방식을 적습니다. 임차인 한 명의 월 관리비가 10만 원 미만이면 항목별 금액은 생략하고 포함된 항목만 알려도 됩니다.
| 구분 | 옛 양식으로 재계약 | 개정 양식으로 재계약 |
|---|---|---|
| 월 10만 원 이상 정액 관리비 | 총액 위주로 기재하는 구조 | 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 기재 |
| 정액이 아닌 관리비 | 산정방식을 적을 자리가 뚜렷하지 않음 | 관리비 항목과 산정방식 기재 |
| 월 10만 원 미만 | 구분 없음 | 포함 항목만 알리는 간소 방식 |
| 내역 요구를 받았을 때 | 계약서에 기준 없음, 장부로 재구성 | 계약서 기재가 곧 답변의 출발점 |
옛 양식의 칸 구성은 연도별 판본마다 조금씩 달라서, 쓰고 있는 파일을 법무부 원본과 한 번 대조해 보시는 편이 정확합니다. 개정 표준계약서에는 장기수선충당금이나 집합금지 특약 같은 내용이 들어갔다는 보도도 있으나 원문으로 확인하지 못했으므로 전문가 확인이 필요합니다.
옛 양식을 그대로 쓰면 계약서의 네 군데가 빈다
비는 곳은 관리비와 직접 닿는 네 군데입니다. 건물주가 평소 신경 쓰지 않던 부분이라 재계약 때 가장 많이 지나칩니다.
가상의 사례로 보겠습니다. 강남권 근린생활시설 4층 건물의 1층 카페입니다. 보증금 5,000만 원, 월 차임 400만 원에 정액 관리비 월 80만 원, 재계약 시점은 2026년 하반기입니다. 건물주는 3년 전 계약서 파일을 그대로 열어 날짜만 고쳤습니다. 관리비 칸에는 "월 80만 원" 한 줄이 전부였습니다.
임차인이 6개월 뒤 관리비 내역을 요청하면 건물주는 80만 원을 항목별로 쪼개야 합니다. 구성은 이렇게 가정해 보겠습니다. 일반관리비 20만 원, 경비비 18만 원, 청소비 12만 원, 승강기유지비 10만 원, 공용 전기료 8만 원, 수도료 4만 원, 폐기물 처리 3만 원, 건물 보험료 3만 원, 소독비 2만 원으로 합계 80만 원입니다. 숫자를 맞추는 일은 어렵지 않습니다. 어려운 것은 "처음 계약할 때 왜 이 비율로 정했는가"를 계약서가 아닌 기억으로 설명해야 한다는 점입니다.
불이익은 임차인의 내역 요구가 들어온 뒤에 나타난다
옛 양식 때문에 생기는 손해는 요구가 들어온 순간부터 시작됩니다. 개정 규정은 임차인이 요청한 경우에 임대인의 제공 의무가 생기는 구조이고, 시행일 이후 체결·갱신된 계약부터 적용됩니다. 재계약 서류가 옛 양식이면 시행일 이후 계약이라는 사실은 그대로인데 기재는 개정 이전 수준에 머무릅니다.
손해는 세 가지 모양으로 나타납니다.
- 입증 부담이 건물주에게 쏠립니다. 임차인은 "이 항목이 무엇인지 모르겠다"고만 하면 되고, 항목의 존재와 금액은 건물주가 장부와 영수증으로 설명할 수 있어야 합니다.
- 관리비 인상의 근거가 약해집니다. 차임은 증액 청구에 5% 상한이 있습니다. 재계약 월세 400만 원이면 올릴 수 있는 한도가 420만 원이라 관리비 쪽으로 눈이 가기 쉬운데, 하급심에서 관리비 증액에 차임 상한을 곧바로 적용하지 않았다는 보도가 있었던 만큼 개정 이후에는 "무엇 때문에 얼마가 올랐는가"를 항목으로 보여 줘야 합니다. 법원이 구체적으로 어떻게 판단할지는 사건마다 달라 전문가 확인이 필요합니다.
- 임차인과의 신뢰가 흔들립니다. 같은 건물 다른 층 임차인이 내역을 받았는데 우리 층만 답이 늦으면 재계약 협상 전체가 불리해집니다.
과태료 같은 행정 제재 규정이 없다는 지적이 있습니다. 하지만 제재가 없다는 것과 부담이 없다는 것은 다릅니다. 임차인은 민사 절차로 다툴 수 있고, 내역 제공을 거부한 사실은 관리비 분쟁에서 건물주에게 불리한 정황이 됩니다.
재계약 전에 대상 여부부터 가리고 양식을 바꾼다
양식을 바꾸기 전에 내 계약이 대상인지부터 봅니다. 세 가지를 순서대로 확인하면 됩니다. 계약 체결·갱신이 2026년 5월 12일 이후인지, 환산보증금이 기준 이하인지, 월 관리비가 10만 원을 넘는지입니다.
환산보증금은 보증금에 월 차임×100을 더해 계산합니다. 앞의 카페는 5,000만 원 + 400만 원×100 = 4억 5,000만 원으로 서울 기준 9억 원 이하라 대상입니다. 보증금 1억 원에 월 900만 원인 매장이라면 1억 원 + 9억 원 = 10억 원이어서 기준을 넘습니다. 기준을 넘는 임대차에는 해당 조항이 적용되지 않는다는 분석이 있지만, 적용 여부는 계약마다 전문가 확인이 필요합니다.
| 상황 | 판단 | 재계약 서류 조치 |
|---|---|---|
| 환산보증금 9억 원 이하, 월 관리비 10만 원 이상 | 개정 규정 대상 | 개정 양식 사용, 비목별 금액 기재 |
| 환산보증금 9억 원 이하, 월 관리비 10만 원 미만 | 대상, 간소 방식 | 포함 항목만 기재 |
| 환산보증금 9억 원 초과 | 적용 여부 불확실 | 개정 양식 사용 + 내역 제공 특약 |
| 관리비를 실비 정산하는 계약 | 비정액 | 항목과 산정방식 기재 |
확인이 끝났으면 실행은 세 단계입니다. 판단 기준은 하나입니다. 대상이 불확실하면 개정 양식을 쓰는 쪽이 손해가 없습니다. 기재를 더 한다고 건물주가 지는 책임은 늘지 않고, 요구가 들어왔을 때 쓸 근거만 늘어납니다.
관리비 기재는 이렇게 채웁니다
정액 관리비라면 비목별 금액 합계가 총액과 정확히 일치해야 합니다. 앞의 카페 사례는 80만 원이 그대로 합쳐지도록 항목을 배분해 적으면 됩니다. 실비 정산이라면 항목별 산정 기준(면적 비율, 계량기 검침 등)을 문장으로 남기고, 내역을 어떤 방식으로 알릴지도 같이 합의합니다. 고지 방식에 형식 제한이 있는지는 원문으로 확인하지 못했으므로 전문가 확인이 필요하고, 분쟁에 대비해서는 문자나 서면처럼 기록이 남는 방법이 낫습니다.
갱신 서류를 새로 쓰지 않는 경우
계약이 묵시적으로 갱신되면 새 계약서 자체가 없습니다. 이 경우 옛 계약서 한 장이 유일한 기록이어서 위 문제가 더 크게 남습니다. 갱신 시점에 개정 양식으로 한 번 새로 작성해 두면 이후 분쟁에서 쓸 수 있는 근거가 생깁니다.
옛 양식은 계약을 무효로 만들지 않지만, 임차인이 관리비 내역을 물었을 때 건물주가 내놓을 근거를 비워 둡니다.
재계약 서류를 개정 양식으로 갈아탈 때 필요한 일은 관리비 칸을 항목 단위로 다시 짜는 것 하나입니다. 안택스 에셋은 임대차 계약서 재정비와 관리비 항목 정리를 건물 관리 업무의 일부로 다룹니다.