상가 임대차 만료 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 못했다면, 계약은 전 임대차와 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 이후 건물주는 차임·보증금 증액을 제11조 한도인 5% 안에서 청구할 수 있습니다. 갱신 기간 중에 사유 없이 계약 종료를 요구하는 것은 근거가 없습니다.
실제 상담에서 자주 보는 장면은 이렇습니다. 서초동 근린생활시설 1층 카페, 보증금 5,000만원에 월세 350만원. 만료일이 지나고 석 달쯤 뒤에야 건물주가 주변 임대료 수준에 맞춰 월세를 올리고 싶다고 말을 꺼냅니다. 임차인은 이미 갱신된 계약이라며 버팁니다. 임차인 말이 맞는 부분과 틀린 부분이 섞여 있고, 갈림길은 두 가지입니다. 임차인이 갱신요구권(정당한 사유 없이는 건물주가 갱신을 거절할 수 없는 권리) 범위 안에 있는가, 그리고 증액 청구를 언제 임차인에게 도달시켰는가.
통지 누락의 대가는 임대료 인상권의 상실이 아니라 종료·재협상 기회의 1년 지연입니다. 증액은 5% 한도로 언제든 청구할 수 있으나 청구가 늦은 만큼 인상분은 돌아오지 않습니다.
통지 창을 놓치면 계약은 어떻게 이어지는가
통지 창은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지이고, 창 안에 임차인에게 통지가 도달하지 않으면 계약은 자동으로 이어집니다. 통지의 종류는 두 가지입니다. 갱신을 거절하겠다는 통지, 차임 증액 같은 조건을 바꾸겠다는 통지. 어느 쪽도 창 안에 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건, 즉 차임·보증금·특약이 그대로인 상태로 1년 갱신된 것으로 봅니다.
창이 임대인에게만 걸려 있다는 점도 짚어야 합니다. 대법원은 2024년 6월 판결에서 상가 임차인의 갱신 거절 통지에는 같은 기간 제한이 없다고 보았습니다. 임차인은 만료 직전에 나가겠다고 통지해도 계약이 끝나는 반면, 건물주는 창을 놓치면 1년을 기다려야 합니다.
창을 놓치는 전형적인 경로
- 발송일과 도달일을 혼동합니다. 법이 요구하는 것은 창 안의 도달입니다. 만료 1개월 전 마지막 날 등기를 부치면 배달이 하루만 늦어도 창 밖입니다.
- 너무 이른 통지도 창 밖입니다. 만료 8개월 전에 보낸 갱신 거절 통지는 6개월 전 창이 열리기 전이라 효력을 인정받기 어렵다는 것이 일반적인 해석입니다. 창이 열린 뒤 다시 보내야 합니다.
- 만료일 관리가 사람에게 묶여 있습니다. 관리 담당자나 관리업체가 바뀌면서 임차인별 만료일이 인수인계에서 빠지는 경우가 가장 흔합니다.
묵시적 갱신 뒤 건물주가 할 수 있는 것과 없는 것
갱신 이후 건물주가 할 수 있는 것은 제11조 범위의 증액 청구이고, 할 수 없는 것은 기간 중 사유 없는 종료와 5%를 넘는 증액입니다. 임차인은 반대로 통고 후 3개월이면 계약을 정리할 수 있습니다(제10조 제5항).
통지 창 안에서 통지한 경우와 놓친 경우를 나란히 놓으면 차이가 분명해집니다.
| 구분 | 창 안에 통지한 경우 | 창을 놓친 경우 |
|---|---|---|
| 계약 종료 | 갱신요구권 밖 임차인(환산보증금 초과, 10년 초과)은 만료로 종료 가능 | 동일 조건으로 1년 갱신, 기간 중 사유 없는 종료 불가 |
| 증액 | 조건 변경 통지로 제11조 한도 5% 이내 청구 | 제11조 한도 5% 이내 청구는 가능, 효력은 청구 도달 시점부터 |
| 임차인 중도 해지 | 약정 기간 안에서는 원칙적으로 합의 필요 | 임차인이 통고하면 3개월 후 효력 |
| 다음 통지 기회 | 갱신 조건에 따라 다음 만료 시점 | 갱신된 1년의 만료 6개월 전~1개월 전 |
임차인의 차임 3기 연체, 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손 같은 사유는 묵시적 갱신 여부와 별개로 계약 해지·갱신 거절의 근거가 됩니다. 창을 놓친 뒤에도 사유가 있다면 통지를 포기하지 말고, 요건과 증거는 전문가 확인이 필요합니다.
묵시적 갱신 뒤 임대료는 얼마까지, 언제부터 올릴 수 있는가
청구 당시 차임·보증금의 5%까지이며, 증액 청구가 임차인에게 도달한 때부터 효력이 생깁니다(제11조, 시행령 제4조). 증액을 한 번 하면 1년 이내에는 다시 청구할 수 없습니다. 환산보증금을 초과하는 상가도 제2조 제3항이 제외하는 조문에 제11조가 없어 5% 상한을 함께 적용받는 것이 조문 구조상의 해석입니다.
서울 상가, 보증금 1억원에 월세 500만원인 계약으로 2026년 기준 계산해 보겠습니다. 환산보증금은 1억원 + 500만원 × 100 = 6억원으로 서울 기준 9억원 이하입니다.
| 구분 | 산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 월 차임 증액 상한 | 500만원 × 5% | 월 25만원 (525만원) |
| 연 환산 인상분 | 25만원 × 12개월 | 연 300만원 |
| 보증금으로 증액할 때 | 1억원 × 5% | 500만원 (1억 500만원) |
| 청구를 6개월 미룬 경우 | 25만원 × 6개월 | 150만원 유실 |
서초동 카페 사례에 대입하면 월세 350만원의 5%인 17만 5천원이 상한이고, 그마저 만료 후 석 달이 지나 청구했다면 그 3개월 치 약 52만 5천원은 청구 시점 이전이라 받기 어렵습니다. 증액 상한 5%는 통지 창과 관계없이 걸려 있으므로, 창을 놓쳤다고 해서 인상 폭이 줄어드는 것은 아닙니다. 줄어드는 것은 인상 시점입니다.
5%를 넘기는 합의서의 함정
"주변이 다 그 정도 받는다"며 임차인에게 10~20% 인상 합의서를 받아 두는 경우가 있습니다. 임차인이 서명했더라도 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어(제15조), 나중에 초과분 반환을 다투면 건물주가 불리해집니다. 5%를 넘겨 조정하려면 서면 구조를 전문가와 먼저 점검해야 합니다.
그렇다면 계약을 끝내려면 언제 어떻게 해야 하는가
갱신된 1년이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절 통지를 다시 도달시키는 것이 정석이며, 종료 가능 여부는 임차인이 갱신요구권 범위 안에 있는지로 갈립니다. 서울 기준 환산보증금이 9억원을 넘거나 최초 계약을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘은 임차인에게는 갱신요구권이 없어, 창 안의 통지만으로 만료 종료가 가능합니다.
강남 1층 음식점, 보증금 3억원에 월세 900만원인 계약이라면 환산보증금이 3억원 + 9억원 = 12억원으로 9억원을 넘습니다. 임차인에게 갱신요구권이 없으므로, 창 안에 갱신 거절 통지가 도달했다면 만료로 끝낼 수 있었던 계약입니다. 창을 놓친 바로 이 경우에 손실이 가장 큽니다. 1년을 더 기다려 다음 창에서 통지해야 하기 때문입니다.
반대로 환산보증금이 9억원 이하이고 10년 안쪽인 임차인은 갱신 거절에 제10조 제1항의 사유가 있어야 합니다. 차임 3기 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차, 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손, 철거·재건축 계획 등이 대표적입니다. 사유가 없다면 통지를 창 안에 했더라도 갱신을 막지 못하므로, 이 유형 임차인에게 통지 누락의 실질 손실은 크지 않습니다. 만료일 관리의 우선순위를 환산보증금 초과 계약과 10년에 가까워진 계약부터 잡는 것이 합리적입니다. 묵시적 갱신 기간이 10년 계산에 합산되는지는 사안별로 전문가 확인이 필요합니다.
창을 놓친 뒤의 실행 순서
- 증액할 뜻이 있다면 갱신을 확인한 즉시 청구합니다. 청구 시점부터 효력이 생기므로 하루 늦을 때마다 인상분이 줄어듭니다. 5% 이내 금액을 명시한 내용증명이 안전합니다.
- 증액 뒤 1년간은 재증액이 막히므로, 인상 폭을 한 번에 상한까지 잡을지 임차인 사정을 보아 조정할지 이때 결정합니다.
- 종료가 목적이라면 갱신된 1년의 만료일에서 6개월 전과 1개월 전 두 날짜를 역산해 창 초반에 통지합니다. 임차인이 갱신요구권 범위 안이라면 통지와 함께 제10조 제1항 사유의 증거를 정리합니다.
"통지 창은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 다섯 달, 놓치면 1년을 기다려야 합니다."
임대차 운영에서 임차인별 만료일과 통지 창을 관리 항목으로 두는 것은 안택스 에셋이 건물 관리에서 가장 먼저 세팅하는 일 중 하나입니다.