신축 상가나 오피스를 매입한 첫해, 대출이자와 감가상각비 때문에 임대소득이 마이너스로 잡히는 경우가 드물지 않습니다. 이때 건물주들이 가장 먼저 떠올리는 질문은 "이 결손금을 근로소득이나 다른 소득에서 빼서 세금을 줄일 수 있지 않을까"입니다. 결론부터 말하면, 상가·오피스 같은 비주거용 부동산 임대에서 발생한 결손금은 다른 종합소득과 합산되지 않습니다. 대신 15년간 이월해 이후 임대소득에서만 공제받을 수 있는데, 이 구조를 정확히 이해하지 못하면 세금 계획 자체가 어긋날 수 있습니다. 이 글에서는 결손금이 통산되지 않는 이유와 실제 세금 차이, 이월공제를 놓치지 않는 방법을 정리했습니다.
상가·오피스 등 비주거용 부동산임대업에서 발생한 결손금은 근로소득 등 다른 종합소득과 통산되지 않습니다. 같은 부동산임대업 소득끼리만 합산되고, 남은 금액은 15년간 이월해 이후 임대소득에서만 순차적으로 공제받을 수 있습니다.
상가·오피스 임대소득 결손금, 왜 다른 소득과 통산되지 않을까
결손금이 통산되지 않는 이유는 소득세법이 부동산임대업을 다른 사업소득과 별도 카테고리로 취급하기 때문입니다. 소득세법 제45조 제2항은 부동산임대업(주거용 건물 임대업은 제외)에서 발생한 결손금을 해당 소득금액에서만 공제하도록 정하고 있습니다. 일반 사업소득에서 결손이 나면 근로소득·연금소득·기타소득·이자소득·배당소득 순으로 공제받을 수 있는 것과 달리, 상가·오피스 임대 결손금은 이 통산 순서에 애초에 들어가지 못합니다.
정리하면 결손금은 세 가지 방식으로만 처리됩니다. 같은 해 다른 상가·오피스에서 흑자가 났다면 그 소득과는 합산되고, 근로·이자·배당 같은 다른 종합소득과는 애초에 합산되지 않으며, 그래도 남는 금액은 이월결손금이 되어 15년 동안 이후에 발생하는 부동산임대소득에서 먼저 발생한 연도분부터 순서대로 공제됩니다.
주택임대소득과 다른 이유 — 통산 가능한 결손금은 따로 있다
결손금 통산 여부를 가르는 기준은 임대 목적물이 주택인지 아닌지입니다. 소득세법은 주택임대소득에서 발생한 결손금에 대해서만 예외를 두어 다른 종합소득과 통산할 수 있도록 허용합니다. 상가·오피스·창고·공장 등 비주거용 부동산은 이 예외에 해당하지 않습니다.
| 구분 | 주택임대소득 결손금 | 상가·오피스 등 결손금 |
|---|---|---|
| 다른 종합소득과 통산 | 가능(예외 규정) | 불가 |
| 같은 임대업 내 합산 | 가능 | 가능 |
| 이월공제 기간 | 15년 | 15년 |
| 적용 대상 | 아파트·다세대 등 주거용 건물 | 상가·오피스·창고·공장 등 |
겸용 건물에서 자주 생기는 오해
상담 현장에서는 1층은 상가, 2~4층은 주택으로 쓰는 근린생활시설 겸용 건물에서 이 기준을 혼동하는 경우가 잦습니다. 겸용 건물은 임대차 계약과 실제 사용 현황을 기준으로 주택 부분과 상가 부분의 손익을 구분해서 계산해야 합니다. 상가 부분에서 결손이 났다고 해서 주택 부분의 흑자나 다른 소득과 임의로 합산해 신고하면, 이후 세무서 확인 과정에서 소득 구분 오류로 지적받을 수 있습니다.
결손금 4,000만원, 실제로 세금은 얼마나 차이 날까
수치로 보면 통산 불가의 의미가 더 분명해집니다. 회사 임원으로 근무하며 근로소득 과세표준이 1억 2,000만원인 건물주 A씨가 같은 해 신축 상가를 매입해 임대를 시작했다고 가정합니다. 임대수입은 9,000만원인데 대출이자·감가상각비·수선비 등 필요경비가 1억 3,000만원 들어 결손금 4,000만원이 발생했습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 근로소득 단독 과세표준 | 1억 2,000만원 |
| 상가 임대수입(총수입금액) | 9,000만원 |
| 임대사업 필요경비(이자·상각비·수선비 등) | 1억 3,000만원 |
| 상가 임대소득 결손금 | -4,000만원 |
| 통산 가능하다고 가정할 경우 과세표준 | 8,000만원(35%→24% 구간 이동) |
| 실제 적용되는 과세표준 | 1억 2,000만원(변동 없음) |
2026년 종합소득세율은 과세표준 8,800만원 초과~1억 5,000만원 이하 구간이 35%(누진공제 1,544만원), 5,000만원 초과~8,800만원 이하 구간이 24%(누진공제 576만원)입니다. A씨가 기대했던 대로 결손금 4,000만원이 통산됐다면 과세표준은 8,000만원으로 낮아지고 세율 구간도 24%로 내려가, 산출세액은 2,656만원(1억2,000만원×35%-1,544만원)에서 1,344만원(8,000만원×24%-576만원)으로 약 1,312만원 줄어들었을 것입니다. 그러나 실제로는 상가 임대 결손금이 근로소득과 통산되지 않으므로 과세표준은 1억 2,000만원 그대로이고, 세액 차이는 0원입니다. 이 1,312만원(지방소득세 별도)은 결손금이 사라진 것이 아니라, 이월결손금으로 넘어가 다음 해 이후 상가 임대소득이 흑자로 전환될 때에만 회수할 수 있는 금액입니다.
이월공제를 제대로 받으려면 무엇을 챙겨야 할까
결손금 자체는 자동으로 인정되지 않습니다. 확정신고 방식과 이후 관리 방식에 따라 15년의 이월공제 기회를 그대로 살릴 수도, 놓칠 수도 있습니다.
단순경비율이나 기준경비율로 신고하는 추계신고 방식에서는 결손금 자체가 인정되지 않습니다. 결손이 예상되는 첫해라면 장부를 비치·기장해 실제 지출을 근거로 확정신고를 해야 이후 15년간 이월공제를 받을 수 있습니다. 결손이라 어차피 낼 세금이 없다는 이유로 신고 자체를 미루거나 간이로 처리하면, 이월결손금 금액을 나중에 국세청에 입증하기 어려워지는 경우가 실무에서 자주 발생합니다.
감가상각비를 얼마나 반영할지도 전략입니다
감가상각비는 소득세법상 강제 상각이 아니라 임의 상각입니다. 매년 전액을 반영할 수도, 일부만 반영할 수도 있으며 반영하지 않는다고 취득가액이 소멸하는 것은 아닙니다. 그런데 상가·오피스 임대소득은 결손이 나도 당장 세금이 줄어들지 않으므로, 감가상각비를 전액 반영해 결손을 키우는 것이 항상 유리한 선택은 아닙니다. 15년 안에 그 상가에서 흑자가 확실히 발생할 것으로 예상된다면 상각비를 최대한 반영해 이월결손금을 키워두는 편이 유리하지만, 몇 년 안에 매각할 계획이라면 상황이 달라집니다. 필요경비로 반영한 감가상각비는 매각 시 양도소득세 계산에서 취득가액을 낮추는 방식으로 정산되기 때문에, 임대소득세에서 아낀 것처럼 보이는 금액이 매각 시점에 양도소득세로 되돌아올 수 있습니다.
이월결손금은 15년 안에 발생하는 부동산임대소득에서만 쓸 수 있습니다. 상가를 팔고 더 이상 임대업을 하지 않으면 남은 이월결손금은 공제받을 기회 자체가 사라지므로, 매각을 앞두고 있다면 남은 결손금을 어떻게 활용할지부터 먼저 정리해야 합니다.
결손금은 사라지는 손실이 아니라, 정확히 관리해야 쓸 수 있는 자산입니다.
상가·오피스 임대 결손금은 근로소득과 통산되지 않는다는 사실 하나만으로 절세 계획이 크게 달라집니다. 신축 매입 초기에 결손이 예상된다면 장부 기장 여부, 감가상각비 반영 규모, 매각 시점까지 한 세트로 놓고 판단해야 15년의 이월공제 기간을 헛되이 흘려보내지 않습니다. 안택스 에셋은 빌딩의 임대차·시설·세무 이력을 하나의 체계로 관리하는 방식을 다뤄왔습니다.