월세를 한 번 올렸는데 반년 만에 시세가 더 뛰었거나, 인근 건물 임대료가 눈에 띄게 올라 다시 조정하고 싶은 건물주가 있습니다. 답부터 말씀드리면 6개월 만의 재증액 청구는 할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법은 증액이 있은 후 1년 이내의 재증액 청구를 막고 있고, 다시 청구하더라도 직전 금액의 5%가 한도입니다.
다시 청구할 수 있는 날은 마지막 증액의 효력이 생긴 날로부터 1년이 지난 뒤입니다. 계약 갱신일이나 계약서 작성일이 아니라 증액이 실제로 적용된 날이 출발점이라는 점에서 날짜를 잘못 잡는 일이 많습니다. 아래에서 기산점, 금액 계산, 임차인과 합의하는 경우의 예외, 실무에서 자주 걸리는 함정을 차례로 다룹니다.
일방적 증액 청구는 마지막 증액 효력일로부터 1년이 지난 뒤에만 가능하고, 금액은 직전 차임·보증금의 5% 이내입니다. 임차인이 자발적으로 합의하는 증액은 이 제한의 바깥에서 따로 판단합니다.
증액 후 1년 이내 재증액 금지는 어떤 규정일까
상가건물 임대차보호법 제11조 제2항이 정한 규정입니다. 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 여기서 차임 등이란 월세와 보증금을 모두 가리킵니다. 같은 조 제1항은 증액 비율을 대통령령이 정한 기준으로 제한하고, 시행령 제4조는 그 비율을 5%로 정합니다.
먼저 환산보증금(보증금에 월세×100을 더한 금액)부터 확인해야 합니다. 같은 법 제2조 제3항은 환산보증금이 지역별 기준(서울 9억 원, 2026년 기준 시행령 확인 필요)을 넘는 임대차에도 제3조(대항력), 제10조(갱신요구권), 제10조의2~제10조의9(권리금), 제11조 제3항, 제19조 등만 적용하도록 열거합니다. 제11조 제1항·제2항(5% 상한과 1년 제한)은 이 목록에 없어서, 기준을 넘는 강남권 대형 상가는 이 글의 규정 대신 민법 제628조(약정 차임이 상당하지 않게 된 경우의 증감청구)와 계약 내용이 우선합니다. 이 경우 1년 제한과 5% 상한이 그대로 적용되는지는 계약서와 환산보증금을 놓고 전문가 확인이 필요합니다. 이하는 환산보증금이 기준 이내인 상가를 전제로 합니다.
증액 후 언제부터 다시 청구할 수 있을까
마지막 증액의 효력이 생긴 날부터 1년이 지난 뒤입니다. 효력일은 증액 방식에 따라 다르게 잡힙니다.
| 직전 증액 방식 | 1년의 출발점 | 실무 확인 서류 |
|---|---|---|
| 갱신 계약서에 올린 금액을 적은 경우 | 계약서에 적힌 증액 적용일 | 갱신 계약서, 특약 |
| 증액 청구서를 보내 올린 경우 | 청구가 임차인에게 도달해 효력이 생긴 날 | 내용증명, 배달증명 |
| 월세 입금액이 오른 채 말없이 이어진 경우 | 증액 합의로 볼 수 있는 시점 (분쟁 가능성 높음) | 통장 입금 내역, 문자·카톡 |
금액으로 확인하는 날짜 계산
강남구의 1층 상가를 예로 듭니다. 월세 300만 원에 2026년 1월 1일부터 5% 증액이 적용되어 315만 원이 되었습니다. 건물주는 7월 1일에 인근 시세를 근거로 다시 올리려 합니다. 7월 1일 청구는 증액 후 6개월 시점이라 제한 기간 안입니다. 청구가 가능해지는 시점은 2027년 1월 1일에서 하루가 지난 1월 2일 이후로 잡는 편이 안전하고, 이때 한도는 315만 원의 5%인 15만 7,500원이라 월세는 최대 330만 7,500원까지입니다. 300만 원에서 한 번에 330만 원 이상으로 건너뛰는 청구는 불가능합니다.
보증금도 같은 방식입니다. 보증금 5,000만 원을 올리는 증액이 있었다면 그 날도 1년의 출발점이 되고, 이후 월세만 따로 올리는 청구도 같은 기간 안에서는 막히는 것으로 보는 것이 안전합니다. 법문이 월세와 보증금을 아울러 차임 등으로 묶고 있기 때문입니다. 구체적인 사안은 전문가 확인이 필요합니다.
임차인이 동의하면 1년 안에도 올릴 수 있을까
청구와 합의는 별개의 길입니다. 5% 상한은 임대인의 일방적 청구를 제한하는 규정이어서 당사자가 합의로 정한 금액에는 적용되지 않는다고 보는 해석이 있으나, 합의로 정한 초과 차임의 효력은 사안에 따라 다투어질 수 있습니다. 1년 제한 역시 법문이 증액 청구를 막는 형식이어서, 임차인이 자발적으로 합의한 증액까지 무효로 만드는 규정은 아니라는 해석이 일반적입니다. 다만 1년 제한을 합의에도 적용할지에 대한 별도 판례는 확인하지 못했으므로 전문가 확인이 필요합니다.
| 구분 | 일방 증액 청구 | 임차인과 합의 |
|---|---|---|
| 1년 이내 재증액 | 불가 | 제한 밖(전문가 확인 권장) |
| 5% 상한 | 적용 | 적용되지 않는다는 해석(전문가 확인 권장) |
| 효력 발생 | 청구 도달 시 임차인 동의 없이 발생 | 합의서 작성 시 |
| 분쟁 위험 | 초과분 반환청구 가능 | 동의의 자발성 다툼 가능 |
실제 상담에서는 월세 200만 원대 소형 점포 임차인이 6개월 만에 다시 올려 달라는 말에 구두로 동의했다가, 몇 달 뒤 말을 바꾸는 경우가 자주 있습니다. 구두 동의는 입증이 어렵습니다. 합의 증액을 택한다면 금액, 적용일, 임차인이 스스로 동의했다는 문구를 계약서나 변경 합의서에 남겨야 합니다.
합의서를 받는 과정에서 계약 갱신 거절을 암시하며 압박했다는 정황이 있으면 동의의 자발성이 다투어질 수 있습니다. 갱신요구권 구간(최초 계약일부터 10년)에서는 갱신 시 증감도 제11조 범위 안에서만 가능하므로(제10조 제3항), 합의 증액을 5%를 넘겨 설계하기 전에 검토가 필요합니다.
실무에서 자주 걸리는 함정은 무엇일까
법문은 한 줄이지만 현장에서는 세 가지가 반복해서 문제가 됩니다.
- 기산점 착오. 계약을 갱신한 날을 출발점으로 보는 실수가 흔합니다. 갱신 계약서에서 월세가 오른 적이 없다면 갱신일은 증액일이 아니고, 반대로 갱신 때 올렸다면 그 적용일이 출발점입니다.
- 조기 청구서. 11개월째에 미리 보낸 청구서가 1년 뒤에 자동으로 살아난다고 단정하기 어렵습니다. 제한 기간 중의 청구는 효력이 없다고 보는 것이 안전하니, 1년이 지난 뒤 새로 보내고 도달일을 남겨야 합니다.
- 5% 초과 수령. 한도를 넘겨 받은 월세는 초과분이 무효가 되어 임차인이 반환을 청구할 수 있습니다. 1년이 지났다는 이유로 한 번에 크게 올리는 방식은 오히려 손해로 돌아옵니다.
조건별 판단 기준
증액 후 1년이 지났고 시세와 격차가 5% 안이라면 일방 청구가 간단합니다. 격차가 5%를 크게 넘고 임차인과 관계가 좋다면 합의서를 받는 편이 단기간에 맞추는 방법입니다. 다만 임차인이 갱신요구권 행사 기간 안에 있고 관계가 틀어진 상태라면, 5% 청구를 1년 간격으로 거듭하며 단계적으로 올리는 편이 분쟁 비용이 낮습니다.
"재증액의 열쇠는 계약서 작성일이 아니라 마지막 증액이 실제로 적용된 날입니다."
시세가 오른 속도와 법이 허용하는 속도는 다릅니다. 안택스 에셋은 임대차 증액 이력과 청구 가능일을 건물별로 정리해 두는 방식으로 이 간격을 관리합니다.