상가 무단전대, 건물주는 계약을 바로 해지할 수 있을까

임차인이 나간 자리에 낯선 얼굴이 앉아 있다는 얘기를 관리소장에게 듣고 나서야 재임대 사실을 아는 건물주가 적지 않습니다. 임대차계약서에는 분명 기존 임차인 이름이 적혀 있는데, 매장 간판과 사업자등록은 다른 사람 명의로 바뀌어 있는 경우입니다.

결론부터 말하면, 임대인 동의 없는 전대는 원칙적으로 계약 해지 사유가 맞습니다. 민법 제629조와 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제4호가 그렇게 정하고 있습니다. 다만 '원칙적으로'라는 단서가 실무에서는 꽤 자주 변수로 작동합니다. 대법원은 전대가 임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면 해지권 자체가 제한된다고 봅니다.

이 글은 해지가 확실히 인정되는 경우와 제한되는 경우를 가르는 기준, 해지를 실제로 진행하는 절차, 권리금 문제까지 순서대로 정리합니다.

동의 없는 전대, 왜 원칙적으로 해지 사유가 될까

임대차는 임대인과 임차인 사이의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약이라서, 임차인이 마음대로 사용·수익권을 제3자에게 넘기면 그 신뢰관계가 근본에서 흔들린다고 보기 때문입니다.

민법 제629조 1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 2항은 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이 해지권은 계약 기간 중 언제든 행사할 수 있는 형성권입니다. 계약 만료를 기다릴 필요가 없고, 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점에 곧바로 효력이 생깁니다.

전대와 임차권 양도는 다른 문제입니다

전대는 임차인이 임대차 관계를 그대로 유지한 채 목적물의 사용·수익권만 제3자, 즉 전차인에게 넘기는 것입니다. 임차인은 여전히 임대인에게 월세를 낼 의무가 있고, 계약 당사자 지위도 그대로 남습니다. 임차권 양도는 다릅니다. 임차인이 계약 당사자 지위 자체를 제3자에게 넘기고 관계에서 빠지는 구조입니다. 재임대라는 표현은 보통 전대를 가리키지만, 실무에서는 임차인이 보증금과 권리금을 받고 완전히 손을 떼는 양도 사례도 재임대라고 뭉뚱그려 부르는 경우가 많아 구분이 흐트러집니다.

상가임대차법에는 별도 갱신거절 사유로도 규정돼 있습니다

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신 거절 사유로 별도 규정합니다. 민법 제629조의 즉시 해지권과는 작동 방식이 다릅니다. 민법 제629조는 전대 사실이 확인되는 즉시 해지 의사표시로 계약을 끝낼 수 있는 권리이고, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 계약 갱신을 요구했을 때 임대인이 그 요구를 거절할 수 있는 근거입니다. 계약 기간 중 바로 관계를 정리하고 싶다면 민법 제629조를, 갱신 시점에 정리하고 싶다면 상가임대차법 제10조 제1항 제4호를 근거로 삼는 셈입니다.

해지가 막히는 사례는 어떤 기준으로 갈릴까

대법원은 전대 사실만으로 자동으로 해지권이 생기는 게 아니라, 그 전대가 임대인에 대한 배신적 행위로 평가되는지를 따로 봅니다.

1993년 대법원 판결(92다45308)이 기준을 세웠습니다. 임차인의 배우자가 임차권을 넘겨받아 같은 사업장에서 동거하며 사업을 계속한 사안에서, 대법원은 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해쳤다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다며 해지권 자체를 인정하지 않았습니다. 전대라는 형식은 갖췄지만 실질적으로는 임차인 본인이 사용을 계속하는 것과 다름없다고 본 것입니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례는 이보다 훨씬 애매합니다. 10평 남짓한 카페를 운영하던 임차인이 매출 부진으로 지인에게 보증금 2천만 원, 월세 180만 원 조건으로 운영을 넘기고 본인은 다른 지역으로 옮긴 경우, 임차인이 사업에서 완전히 손을 뗐다는 점에서 배신적 행위가 아니라고 보기 어렵습니다. 반면 동업 관계였던 두 사람 중 한 명이 명의만 유지한 채 실제 운영은 처음부터 함께해 온 동업자가 계속하는 경우는, 사용 주체가 실질적으로 바뀐 게 없다는 이유로 전대 자체가 성립하지 않는다고 판단될 여지가 있습니다.

실무자들이 자주 놓치는 지점도 있습니다. 사업자등록 명의를 임차인 이름 그대로 두고 실제 운영자만 바꾸는 방식입니다. 등록 서류만 보면 전대 사실이 드러나지 않지만, 판례는 명의가 아니라 실질적인 사용·수익 주체가 누구인지로 전대 여부를 판단합니다. 간판, POS 매출 명의, 직원 채용 주체, 실제 운영 손익 귀속처를 함께 확인해야 실체가 드러납니다.

해지를 실제로 진행하려면 어떤 순서를 밟아야 할까

전대 사실과 배신행위 여부를 확인했다면, 다음은 해지 의사표시를 형식과 증거를 갖춰 전달하는 절차입니다.

증거부터 갖추는 게 순서입니다. 전차인의 신원, 실제 영업 여부, 임대차 당사자가 아닌 제3자가 매출을 가져간다는 사실을 뒷받침할 자료, 예를 들어 사업자등록증, 현장 사진, 간판이나 SNS 홍보 게시물을 모아야 내용증명이 힘을 받습니다. 내용증명은 해지 의사표시를 임차인에게 공식적으로 전달하는 문서로, 상대방에게 도달한 시점에 계약은 곧바로 해지됩니다. 임차인이나 전차인이 계속 영업을 이어가면 명도소송으로 넘어가고, 법원 판결이 확정된 뒤에도 점유를 넘기지 않으면 강제집행으로 인도받습니다.

보증금 5천만 원, 월세 300만 원 상가에서 무단전대를 확인해 내용증명을 보냈는데 전차인이 영업을 계속 이어가는 경우를 계산해 보겠습니다. 명도소송은 통상 소장 접수부터 1심 판결까지 6개월에서 1년 가량 걸립니다. 이 기간 동안 실제 점유자가 내지 않는 월세는 부당이득반환청구 대상이 되지만, 당장 손에 들어오는 돈은 아닙니다. 소송 기간을 8개월로 잡으면 월세 300만 원 기준 2,400만 원이 소송 종료 시점까지 미회수 상태로 쌓입니다. 보증금 5천만 원에서 나중에 공제할 수 있다 해도, 그 사이의 현금 흐름 공백은 임대인이 떠안는 몫입니다.

권리금과 재계약 문제까지 같이 정리해야 합니다

무단전대를 이유로 계약을 정리하면 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해 줄 의무도 함께 사라집니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료를 앞두고 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 임대인이 권리금을 받거나 요구하지 못하게 막고, 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하지도 못하게 합니다. 다만 이 보호 의무는 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 경우에는 적용되지 않는다는 단서가 붙어 있습니다. 무단전대는 그 각 호 중 제4호에 해당하므로, 임대인이 이를 이유로 계약을 정리하면 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 권리금 계약을 막아도 손해배상 책임을 지지 않습니다.

전대인지 확인하는 것은 절차의 시작이지, 해지의 보장이 아닙니다.

무단전대는 서류 한 장으로 끝나는 문제가 아니라, 사용 주체와 신뢰관계를 함께 따져야 하는 사실관계의 문제입니다. 안택스 에셋은 임대차 운영 과정에서 나오는 이런 판단을 건물주 상황에 맞게 정리해 왔습니다.