상가 임차인이 사망했다면 월세·원상복구 청구와 보증금 반환, 건물주는 누구에게 해야 할까

월세가 두 달째 들어오지 않아 전화를 돌리던 중, 연락을 받은 가족이 "아버지가 돌아가셨습니다"라고 말하는 경우가 있습니다. 가게는 불이 꺼진 채 집기가 그대로 남아 있고, 건물주는 누구에게 월세를 말해야 하는지부터 막막해집니다.

결론부터 말하면 임차인이 사망해도 임대차계약은 끝나지 않습니다. 상속인이 임차인의 지위를 그대로 물려받으므로 미납 월세와 원상복구는 상속인에게 청구하고, 보증금도 상속인에게 돌려주는 것이 원칙입니다. 다만 상속인이 3개월 안에 상속을 포기하면 청구 상대가 사라지고, 한 명에게만 보증금을 주면 이중 지급 위험이 생깁니다.

임차인이 사망하면 상가 임대차계약은 어떻게 되나

계약은 그대로 존속하고, 임차인의 지위는 상속인에게 넘어갑니다. 민법상 상속은 재산상의 권리와 의무를 한꺼번에 이어받는 포괄승계라서, 임차권과 월세 지급 의무, 원상복구 의무, 보증금반환채권이 모두 상속인에게 옮겨 갑니다. 사용대차(무상으로 빌리는 계약)와 달리 임대차는 차임을 주고받는 유상계약이어서 사망이 종료 사유가 되지 않습니다.

사망 이후 월세는 누가 부담하나

사망일 이후에도 계약이 살아 있으므로 월세와 관리비는 계속 발생합니다. 가게를 비워 두고 있어도 마찬가지입니다. 실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 서울 서초구 1층 20평 음식점, 보증금 3,000만 원에 월세 200만 원이던 임차인이 갑자기 사망했는데 가족이 상속 절차를 몰라 방치했고, 석 달 뒤에야 건물주가 연락이 닿았습니다. 그 사이 월세 600만 원이 쌓였습니다. 상속인이 아직 승계 여부를 정하지 않았더라도 월세는 계속 쌓이므로, 건물주는 사망 사실을 안 날부터 연체 기록과 통지 기록을 남겨 두어야 합니다.

업종 인허가와 사업자등록은 별개입니다

음식점·학원처럼 인허가가 필요한 업종은 영업자 지위 승계 신고가 따로 있고, 사업자등록 폐업·정정도 상속인이 처리합니다. 임대차계약과는 별개 절차이므로 상속인이 영업을 이어 가려는지, 접으려는지부터 확인하면 계약 정리 방향이 정해집니다. 세부 기한은 업종별로 다르므로 관할 기관 확인이 필요합니다.

건물주는 상속인에게 미납 월세와 원상복구를 청구할 수 있나

청구할 수 있지만 상속인이 무엇을 선택했느냐에 따라 받을 수 있는 범위가 갈립니다. 상속인은 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 단순승인, 한정승인, 상속포기 중 하나를 정해야 하고(민법 제1019조), 아무것도 하지 않고 기간이 지나면 단순승인으로 간주됩니다.

표에서 갈리는 곳은 보증금을 초과하는 금액입니다. 건물주가 보증금을 쥐고 있는 한 그 범위의 월세와 원상복구 비용은 선택과 무관하게 공제로 정리됩니다. 초과분만 상속인의 선택에 좌우됩니다. 보증금이 월세 15개월분 이상이면 초과분을 걱정할 일이 드물고, 3~5개월분처럼 얇으면 연체가 쌓이는 속도와 경쟁이 됩니다.

상속인이 여럿이면 월세 채무는 나뉩니다

월세 같은 금전채무는 원칙적으로 법정상속분대로 나뉘어 각자 부담합니다(대법원 판례의 일반 법리). 배우자와 자녀 2명이 상속인이면 배우자 3/7, 자녀 각 2/7입니다. 그래서 월세 800만 원이 밀렸다면 한 명에게 전액을 청구하기보다 보증금에서 공제한 뒤 남는 금액만 지분별로 따지는 편이 분쟁이 적습니다.

원상복구는 임대차 종료 시점에 확정됩니다

원상복구 의무는 임대차가 끝나고 목적물을 반환할 때 구체화됩니다. 사망 시점에는 아직 금액이 정해지지 않으므로, 건물주는 인수 전 현장 사진과 복구 견적서를 확보해 두어야 합니다. 상속인이 철거 업체를 따로 부르겠다고 하면 범위와 완료 기한을 서면으로 합의해 두는 편이 낫습니다. 같은 범위라도 업체마다 견적이 두 배 가까이 차이 나는 일이 흔합니다.

건물주가 먼저 계약을 해지하고 정리할 수 있는 경로

해지할 수 있는 길은 세 가지이고, 현실적으로는 월세 연체 3기 도달과 상속인 전원과의 합의해지가 대부분입니다. 임차인이 사망했다는 사실만으로 건물주에게 해지권이 생기지는 않습니다.

연체 3기는 월세를 세 번 거르는 것이 아니라 밀린 금액이 월세 3개월분에 이르면 충족됩니다. 월세 200만 원이라면 연체액이 600만 원이 된 시점입니다. 관리비는 차임이 아니어서 포함되지 않는다고 보는 해석이 일반적이므로, 계산은 월세만으로 하는 것이 안전합니다.

해지 통지는 상속인 전원에게 도달해야 합니다

임차인 지위를 여러 상속인이 공동으로 물려받은 경우 해지는 전원에게 해야 효력이 안전하게 확정됩니다(민법 제547조). 건물주는 상속인을 직접 조회할 권한이 없습니다. 연락되는 유족에게 기본증명서·가족관계증명서 등 상속관계 서류 제출을 요청하는 것이 첫 단계입니다. 실제 사례에서도 "장남과 이야기했다"는 이유로 장남 한 명에게만 해지 통지를 보냈다가 나중에 다른 상속인이 효력을 다투며 정산이 1년 넘게 늘어진 경우가 있습니다. 상속인을 끝내 찾지 못하면 소송과 공시송달이 필요할 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.

임차인 사망을 이유로 한 특약은 믿지 않는 편이 좋습니다

계약서에 "임차인 사망 시 계약 종료"라고 적혀 있더라도, 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 보는 편면적 강행규정이 있어 그대로 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 특약만 믿고 열쇠를 회수하기 전에 상속인과 합의서부터 받는 것이 안전합니다. 개별 사안은 전문가 확인이 필요합니다.

보증금은 누구에게 돌려주고 어떻게 정산하나

보증금은 상속인에게 돌려줍니다. 보증금반환채권은 상속재산이므로 상속인들이 법정상속분이나 상속재산분할협의대로 나눠 갖고, 건물주는 반환 전에 미납 월세·관리비와 원상복구 비용을 먼저 공제합니다. 공제 후 남은 금액만 지급하면 됩니다.

계산 예시 (2026년 기준, 가정 사례)

보증금 3,000만 원, 월세 200만 원, 관리비 월 30만 원인 상가에서 사망 후 4개월간 월세·관리비가 미납됐고 원상복구 견적이 1,200만 원이라고 가정합니다. 미납 월세 800만 원과 관리비 120만 원을 합하면 920만 원, 여기에 원상복구 1,200만 원을 더한 공제액은 2,120만 원입니다. 반환액은 3,000만 원에서 2,120만 원을 뺀 880만 원이고, 상속인이 배우자와 자녀 2명이라면 배우자 약 377만 원, 자녀 각 약 251만 원으로 나뉩니다.

일부 상속인에게 전액을 주면 다시 줘야 할 수 있습니다

"큰아들이 다 알아서 한다고 해서" 880만 원을 한 계좌에 보냈다가 다른 상속인이 자기 몫을 청구하는 경우가 실무에서 반복됩니다. 위임이 없었다면 건물주는 이중으로 지급해야 할 수 있습니다. 상속인 전원의 합의서와 인감증명 또는 서명, 대표 수령 위임장, 지정 계좌 사본을 받고 지급하는 것이 순서입니다. 공동상속인 사이에 상속재산분할협의가 이미 끝났다면 협의서에서 보증금을 누가 받기로 했는지를 확인하는 것이 먼저입니다.

상속인이 전원 포기했다면 상속재산관리인이 상대입니다

상속인 전원이 상속을 포기하면 보증금을 받아 갈 사람이 없어집니다. 이해관계인인 건물주가 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 있고, 선임되면 관리인과 정산합니다. 보증금 범위의 공제는 가능하지만 초과분은 받기 어렵습니다. 선임에는 비용 예납과 시간이 들기 때문에, 초과 금액이 적다면 보증금에서 정리하고 마무리하는 판단이 합리적일 때가 많습니다. 구체적 절차는 전문가 확인이 필요합니다.

정리 순서

1. 상속인 확인: 연락된 유족에게 기본증명서·가족관계증명서와 상속포기·한정승인 여부를 서면으로 받습니다. 3개월이 지나기 전이면 선택이 확정되지 않았다는 점을 염두에 둡니다.
2. 내용증명 발송: 연체 월세, 해지 의사, 반출 기한, 보증금 정산 방식을 상속인 전원 앞으로 보냅니다.
3. 정산과 인도: 현장 사진과 견적서를 근거로 공제하고, 합의서·위임장을 받은 뒤 잔액을 지급하며 인수증을 작성합니다.

"임차인의 사망은 계약의 끝이 아니라 상대방이 바뀌는 시점이며, 정산은 보증금을 쥔 건물주가 주도합니다."

사망 소식을 들은 날부터 연체 기록, 통지 기록, 현장 사진을 쌓아 두면 상속인이 단순승인하든 포기하든 보증금 한도 안에서는 손실이 남지 않습니다. 안택스 에셋은 임차인 응대와 원상복구 범위 협의 같은 임대차 운영 사례를 건물 관리 관점에서 정리하고 있습니다.