상가 임차인에게 전기료를 청구하다 보면 "한전 요금 그대로만 받으면 손해인데"라는 생각이 듭니다. 변압기와 수배전반은 건물주 소유라 유지 비용이 따로 나가고, 검침과 정산에도 손이 가기 때문입니다. 그래서 kWh당 단가를 조금 올리거나 10% 안팎의 관리 수수료를 얹는 경우가 많습니다.
임차인들에게 받는 전기료의 합계가 한전에 내는 청구액을 넘기면 위험합니다. 한전 약관 위반과 무허가 전기판매 문제로 다퉈질 소지가 크고, 임차인은 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 반대로 한전 청구액을 사용량이나 면적 비율로 나누는 실비 정산은 통상 문제 삼지 않습니다. 개별 계량기가 없을 때도 공용부를 먼저 떼고 남은 금액을 합리적 기준으로 나누면 됩니다.
판단 기준은 단가가 아니라 합계입니다. 임차인 청구액의 합이 한전 청구액 이하이면 실비 배분, 넘으면 재판매 쟁점입니다. 계량기가 없으면 공용부 분리 후 면적·용도 기준으로 나누고, 산정식은 계약서에 숫자로 남깁니다.
재판매 금지 위반은 어디서부터 시작될까요
한전 청구액에 건물주의 이익을 더하는 순간부터입니다. 전기를 판매하는 사업은 전기사업법상 허가가 있어야 하고, 한전과 전기공급계약을 맺은 고객이 그 전기를 다시 팔아 이익을 남기는 행위는 한전 기본공급약관이 허용하지 않는 구조입니다. 건물주는 한전의 고객일 뿐 전기판매사업자가 아닙니다.
실비 배분이 허용되는 이유
건물주가 한 푼도 남기지 않고 한전에 낸 금액을 나눠 받는 것은 판매가 아니라 비용 분담으로 봅니다. 임차인이 한전과 직접 계약해 한전 계량기를 달면 요금이 한전 기준으로 확정되므로 정산 논란이 생길 여지가 없습니다. 건물주 소유 변압기를 공동으로 쓰는 건물에서 이 방식을 적용할 수 있는지는 한전 지사에 확인이 필요합니다.
관리 수수료는 어디까지 허용될까요
전기료 청구서에 "관리 수수료 10%"를 붙이는 방식이 가장 위험합니다. 전기 사용량에 비례해 이익이 커지는 구조라서 사실상 전기 판매의 마진으로 읽힙니다. 수배전반 점검 인건비처럼 실제 발생하는 관리 비용은 전기료와 분리된 관리비 항목으로 따로 정하고 계약서에 근거를 두는 편이 안전합니다. 명목만 바꾼 가산은 같은 쟁점으로 판단될 수 있으므로 최종 판단은 전문가 확인이 필요합니다.
한전 단가보다 높게 받으면 어떤 일이 벌어질까요
세 갈래의 문제가 순서대로 이어집니다. 한전 약관 위반이 먼저, 임차인의 반환 청구가 그다음, 사안에 따라 전기사업법 위반 여부 검토가 마지막입니다. 한전은 약관을 위반해 전기를 사용함으로써 요금이 정당하게 계산되지 않았다고 판단하면 정당하게 계산되지 않은 금액의 3배를 한도로 위약금을 부과할 수 있습니다. 재위반 시 가중 여부는 약관 원문 확인이 필요합니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례
1·2·3층 상가 건물을 가진 건물주가 한전 평균 단가(가정 210원/kWh)와 달리 임차인에게는 kWh당 260원을 청구해 왔고, 새 임차인이 한전 청구서를 요청하면서 문제가 드러난 경우입니다. 임차인 한 곳 기준으로 계산해 보면 차이가 얼마나 쌓이는지 보입니다.
| 구분 (월 3,600kWh 사용, 2026년 가정) | 한전 평균단가 기준 | 건물주 청구 방식 |
|---|---|---|
| 청구 단가 | 210원/kWh | 260원/kWh |
| 월 청구액 | 756,000원 | 936,000원 |
| 월 초과분 | 0원 | 180,000원 |
| 수수료 10% 추가 시 | 756,000원 | 1,029,600원 (한전 대비 273,600원 초과) |
| 연간 초과분(단가만) | 0원 | 2,160,000원 (임차인 1곳) |
임차인이 3곳이면 단가 차이만으로도 연 600만 원 이상이 쌓입니다. 요금은 기본요금과 사용량요금, 기후환경요금 등으로 구성돼 평균 단가는 단순화한 가정이며, 실제로는 한전 청구서의 항목별 금액으로 계산해야 합니다.
이미 초과로 받아온 금액이 있다면 임차인 분쟁이 시작되기 전에 직접 계산해 정산하는 편이 비용이 덜 듭니다. 반환 범위와 시효는 계약 내용과 사안에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
개별 계량기가 없으면 전기료는 어떻게 나눠야 할까요
총액에서 공용부를 먼저 빼고, 남은 전용분을 계약서에 적은 기준으로 나눕니다. 순서가 바뀌면 임차인이 복도 조명과 승강기 전기까지 떠안게 되어 분쟁이 됩니다.
면적 비례 배분과 업종 가중
한전 청구서 총액이 4,200,000원이고 공용부(복도·승강기·주차장 조명)를 별도로 검침해 420,000원으로 확인됐다면 전용분은 3,780,000원입니다. 전용면적이 카페 60㎡, 사무실 90㎡, 학원 150㎡(합계 300㎡)일 때 단순 면적 비례는 카페 756,000원, 사무실 1,134,000원, 학원 1,890,000원입니다.
문제는 카페가 같은 면적에서 냉장고와 에스프레소 머신을 종일 돌려 사무실보다 훨씬 많이 쓴다는 점입니다. 임차인들이 합의하면 카페에 가중치 1.5를 적용해 환산면적(카페 90, 사무실 90, 학원 150, 합계 330)으로 나눌 수 있습니다.
| 임차인 (2026년 가정) | 전용면적 | 단순 면적 배분 | 업종 가중(카페 1.5배) 배분 |
|---|---|---|---|
| 1층 카페 | 60㎡ | 756,000원 | 1,030,909원 |
| 2층 사무실 | 90㎡ | 1,134,000원 | 1,030,909원 |
| 3층 학원 | 150㎡ | 1,890,000원 | 1,718,182원 |
| 합계 | 300㎡ | 3,780,000원 | 3,780,000원 |
어느 방식이든 전용분 합계 3,780,000원에 공용부 분담분을 더한 총액이 한전 청구액 4,200,000원과 같아야 합니다. 가중치는 건물주가 일방적으로 정하면 분쟁의 씨앗이 되므로 계약 단계에서 합의하거나, 이견이 크면 서브미터(임차 구역별 사설 계량기)를 설치해 검침값으로 나누는 편이 낫습니다. 조건에 따라 선택이 갈립니다. 업종 간 사용 패턴 차이가 1.5배 안팎이면 가중 배분, 그 이상이면 개별 계량기 설치가 분쟁 비용을 줄입니다.
정산 분쟁을 막으려면 계약서에 무엇을 적어야 할까요
산정식, 증빙, 주기, 공용부 분담률 네 가지를 숫자로 적어 두면 대부분의 분쟁이 사라집니다. 전기료 분쟁은 요금 자체보다 "어떻게 계산했는지 모른다"에서 시작되는 경우가 훨씬 많습니다.
실무에서 자주 놓치는 함정
첫째, 선납 추정액입니다. 월 정액 전기료를 미리 받아 두고 연말 정산을 하지 않으면 실제 한전 청구액보다 많이 받은 상태가 그대로 굳습니다. 둘째, 업종 변경입니다. 사무실이던 호실이 카페로 바뀌면 사용량이 크게 달라지는데, 기존 면적 배분을 그대로 쓰면 다른 임차인이 대신 부담합니다. 셋째, 공실입니다. 공실 호실의 기본요금과 공용부 분담은 임차인에게 전가할 수 없고 건물주 몫으로 남습니다. 넷째, 부가가치세입니다. 전기료 실비 청구의 세금계산서 처리는 별도로 확인해야 합니다.
가능하다면 한전 계량기 분리가 가장 깔끔합니다. 임차인이 한전과 직접 계약해 한전이 계산한 요금을 내면 정산 논란 자체가 없어지고, 건물주는 공용부만 관리하면 됩니다. 변압기를 공동으로 쓰는 고압 건물은 분리 가능 여부를 한전 지사에 먼저 문의하세요.
"전기료에서 건물주가 남길 수 있는 것은 없고, 증명해야 하는 것만 있습니다."
한전 청구액 이하로 나누고, 나눈 근거를 임차인이 확인할 수 있게 두는 것이 상가 전기료 정산의 전부입니다.