상가 임차인 월세 3기 연체, 명도소송부터 강제집행까지 기간과 비용

월세가 석 달 치 밀린 상가 임차인에게 연락하면 "곧 드리겠다"는 답만 돌아오고, 그사이 관리비와 대출이자는 건물주가 먼저 냅니다. 명도소송(임차인을 법적으로 내보내는 소송)을 내기로 마음먹었다면 가장 먼저 궁금한 것은 얼마나 걸리고 얼마가 드느냐입니다.

답부터 말씀드리면, 임차인이 답변서를 내지 않는 경우 소장 접수부터 집행 완료까지 약 4~6개월, 임차인이 다투고 항소까지 가면 1년 6개월을 넘길 수 있습니다. 법원에 내는 돈은 70만 원대, 집행 실비는 200만~400만 원 안팎이지만 실제로 큰 돈이 나가는 곳은 소송 기간 동안 비어 있는 월세입니다.

준비 순서는 연체 3기 확인, 해지 통보, 점유이전금지가처분, 소 제기, 집행 신청입니다. 각 단계에서 건물주가 놓치는 지점을 실제 금액과 함께 짚어봅니다.

월세 3기를 밀리면 건물주는 언제 계약을 해지할 수 있나요

임차인의 연체 차임액이 3기의 차임액에 이르면 별도 최고(독촉) 없이 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 내용이며, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

연속 3개월이 아니어도 됩니다

9월분과 10월분을 연체하고 11월분은 내다가 12월분을 다시 연체해도 누적이 3기분이면 요건을 채웁니다. 반대로 임차인이 매달 일부만 입금해 미납 총액이 3기분에 못 미치면 해지할 수 없습니다. 월세 400만 원인 점포에서 미납 누계가 1,100만 원이라면 3기분(1,200만 원)에 100만 원이 모자라 해지가 성립하지 않습니다.

해지 통보가 도달한 시점의 연체액이 기준입니다

실무에서 자주 보는 장면은 해지 내용증명이 도착하기 직전에 임차인이 한 달 치를 입금해 연체액을 3기분 아래로 낮추는 경우입니다. 이때는 해지가 성립하지 않으므로, 해지 통보를 보내기 전에 입금 내역을 확인하고 도달일 기준으로 연체액을 다시 계산해야 합니다. 소장 부본 송달로도 해지 의사표시가 가능하지만, 도달일이 명확한 내용증명을 먼저 보내두는 편이 다툼이 적습니다.

해지 이후에 임차인이 밀린 월세를 전부 내더라도 이미 발생한 해지 효력은 유지되는 것이 일반적입니다. 구체 사안은 전문가 확인이 필요합니다.

소송 시작부터 강제집행까지 기간은 얼마나 걸리나요

임차인이 답변서를 내지 않으면 약 4~6개월, 다투면 1심만 6~10개월, 항소하면 여기에 6~7개월이 더해집니다. 소 제기 전에 밟는 단계까지 합치면 6단계입니다.

기간 표는 통상 범위이며 관할 법원의 사건 부하와 송달 상태에 따라 달라집니다. 임차인이 폐문부재(문이 잠겨 있고 사람이 없음)로 송달이 지연되면 공시송달까지 두어 달이 더 걸리기도 합니다.

임차인이 다투느냐에 따라 기간이 갈립니다

소장이 송달된 날부터 30일 안에 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 선고됩니다. 연체 사실에 다툴 여지가 없는 사건은 이 경로를 타는 경우가 많습니다. 반대로 "월세를 일부 냈다", "보증금에서 공제하라"는 주장이 나오면 변론이 열리고 기일이 한 달 간격으로 이어집니다.

항소가 제기돼도 판결에 가집행선고가 붙어 있으면 확정 전에 집행을 신청할 수 있습니다. 다만 임차인이 항소와 함께 강제집행정지를 신청하고 법원이 정한 담보를 내면 집행이 멈출 수 있어, 항소심 기간을 그대로 견딜 각오는 해두어야 합니다.

명도소송과 강제집행에는 비용이 얼마나 드나요

법원에 내는 돈은 70만 원대이고, 강제집행 실비는 점포 물량에 따라 약 200만~400만 원 안팎입니다. 아래는 임차 부분 건물 시가표준액이 2억 원, 월세 400만 원(부가세 별도), 보증금 3,000만 원, 미납 4기(1,600만 원)인 서울 근린생활시설 점포를 가정한 2026년 기준 계산입니다.

집행 실비는 업체 견적과 물건 양에 따라 크게 벌어지므로 표의 금액은 예시로만 보시고, 실제 집행관 수수료 단가와 예납액은 관할 집행관사무소 확인이 필요합니다. 집행에 들어간 돈은 집행비용확정결정을 받아 임차인에게 청구할 수 있지만, 임차인이 무자력이면 회수가 어렵습니다.

진짜 손실은 소송 기간의 월세 공백입니다

해지 이후 임차인이 점유하는 기간에는 차임 상당의 부당이득(사용료 성격의 금액)이 쌓입니다. 미납 1,600만 원에서 출발해 월 400만 원이 계속 쌓인다고 보고 보증금 3,000만 원을 공제하면 아래와 같습니다.

보증금 3,000만 원은 미납 4기와 점유 기간의 손해배상에 먼저 충당되므로, 소송이 5개월을 넘기는 순간부터 회수하지 못하는 돈이 생깁니다. 임차인이 변제 능력이 없다면 확정 판결을 받아도 채권 회수는 별도 문제입니다. 연체 3기 초기에 해지를 서두르는 이유가 여기에 있습니다.

건물주는 어떤 순서로 준비해야 하나요

연체 누계 확인, 해지 통보, 점유이전금지가처분, 소 제기(인도와 차임 병합), 집행 준비의 순서입니다. 가처분을 건너뛰고 소부터 내면 소송 중 점유자가 바뀔 때 승계집행문이나 별도 소송이 필요해집니다.

소 제기 전에 끝내야 할 세 가지

1. 연체 누계표: 입금 내역 기준으로 월별 미납액과 3기 도달일을 표로 만들고, 부가세 포함 여부를 계약서와 맞춥니다.
2. 해지 내용증명: 3기 도달 후 발송하고, 발송 전날까지의 입금 내역을 다시 대조합니다.
3. 점유이전금지가처분: 임차인이 전대하거나 제3자에게 점포를 넘기는 것을 막고 현재 점유 상태를 집행관 공시로 고정합니다.

소송 중 월세 수령은 용도를 적어서 받습니다

실제 상담에서 자주 보는 사례입니다. 서초구 1층 카페 임차인이 4기를 밀린 뒤 소송 중에 "일단 한 달 치"라며 입금했고, 건물주는 별다른 표시 없이 받았습니다. 임차인은 변론에서 차임을 받았으니 해지를 철회한 것 아니냐고 주장했고, 이 다툼 때문에 변론이 두 차례 더 열렸습니다. 소송 중 입금은 문자나 서면으로 "부당이득 및 손해배상금 일부로 수령하며 해지 효력에 영향이 없음"을 남기고 받는 것이 안전합니다.

보증금이 연체액보다 많으면 판단이 달라집니다

보증금 3,000만 원에 미납 1,600만 원이면 공제 후 잔액이 1,400만 원 남고, 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계로 다투어질 수 있습니다. 소송 기간 중 부당이득까지 공제하면 잔액이 사라지지만, 임차인은 그 계산을 인정하지 않고 동시이행 항변을 내는 경우가 많습니다. 잔액이 남는 구조라면 청구취지에 공제 후 잔액 지급과 동시에 인도를 구하는 형태를 고려하고, 판결 뒤 집행 단계에서 잔액을 준비해 두어야 계고가 멈추지 않습니다.

보증금 잔액이 작고 임차인이 협조적이라면 자진 명도 합의가 소송보다 빠릅니다. 미납 월세 일부 면제나 이사비를 얹는 조건이 5개월 치 월세 공백보다 싸면 합의가 경제적이고, 임차인이 잠적했거나 다투는 기색이 분명하면 소송이 맞습니다.

집행 단계에서 챙길 것

집행관은 계고 때 점포를 확인하고 본집행 일정을 잡습니다. 본집행 당일 반출한 임차인의 동산은 집행관이 보관하다가 찾아가지 않으면 매각 절차로 넘어가므로 함부로 처분하면 안 됩니다. 집행 전에 인부 수, 차량 대수, 보관 장소를 견적서로 받아 예납액을 정하고, 사진과 영상으로 현황을 남겨두면 이후 물품 분쟁을 줄일 수 있습니다.

"명도의 속도는 판결이 아니라, 3기가 찼을 때 해지 통보와 가처분을 얼마나 빨리 끝냈느냐에서 갈립니다."

임대료 연체 기록과 해지 통보 시점을 표로 관리해 두면 분쟁이 생겼을 때 소송 서류가 그대로 됩니다. 안택스 에셋은 임대차 운영 단계에서 연체 관리 기준을 미리 정해 두도록 건물주와 함께 정리하고 있습니다.