임대차 기간이 끝났는데 임차인이 "인테리어에 쓴 6,000만 원을 받기 전에는 한 발짝도 못 나간다"고 버팁니다. 내용증명에 유치권이라는 단어까지 등장하면 건물주는 새 임차인 일정과 공실 손실 사이에서 판단을 서둘러야 합니다.
결론부터 말하면, 주장 전체를 받아들일 필요는 없고 전체를 무시해도 안 됩니다. 보증금·권리금 반환 요구는 유치권의 근거가 되지 못하고, 계약서에 비용 포기나 원상복구 조항이 있으면 시설비 유치권도 성립하기 어렵습니다. 반대로 특약이 없고 건물에 붙은 공사의 가치 증가가 남아 있다면 그 금액만큼은 인정될 수 있습니다.
이 글의 기준은 2026년 10월 현재 민법과 상가건물 임대차보호법, 대법원 판결 유형입니다. 성립 조건, 돌려줄 금액 계산, 계약서 문구의 영향, 대응 순서 순으로 짚습니다.
유치권은 "점포에 관해 생긴 채권"이고 포기 특약이 없을 때만 통합니다. 시설비 전체가 아니라 건물에 붙은 공사분의 남은 가치만 따지면 되고, 그 금액은 정산으로 정리할 수 있습니다.
임차인의 유치권 주장은 어디까지 통하는가
유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 임차인은 자기 돈으로 공사한 점포를 점유하고 있으니 첫째 요건은 충족합니다. 승부는 두 번째 요건인 채권과 점포의 관련성, 그리고 계약서에 있습니다.
시설비는 되고, 보증금·권리금은 안 된다
임차인의 비용상환청구권, 곧 필요비와 유익비는 점포 자체에 투입된 돈이라 관련성이 인정됩니다. 필요비는 점포를 쓸 수 있는 상태로 유지하려고 쓴 수선비이고, 유익비는 점포의 객관적 가치를 올린 공사비입니다. 필요비는 지출 즉시, 유익비는 임대차 종료 시 가치 증가가 남아 있을 때 청구할 수 있습니다(민법 제626조).
보증금 반환청구권과 권리금 반환 요구는 사정이 다릅니다. 대법원은 건물 임차인의 보증금·권리금 반환 채권은 건물 자체에서 생긴 채권이 아니라고 보아 유치권을 인정하지 않는 흐름을 유지해 왔습니다. 권리금은 임차인끼리 주고받는 영업 대가라 임대인에게 반환 의무가 있는 돈도 아닙니다. 내용증명에 "권리금 3,000만 원을 받기 전에는"이라고 적혀 있다면 그 부분은 유치권과 무관한 주장입니다.
시설비 6,000만 원이면 실제로 얼마를 돌려줘야 하나
돌려줄 금액은 임차인이 쓴 금액이 아니라 건물에 남아 있는 가치로 결정됩니다. 인테리어 비용에는 간판, 주방 집기, 가구처럼 임차인이 떼어 가면 그만인 영업용 설비가 섞여 있는데, 이는 건물의 객관적 가치를 올린 것이 아니어서 유익비에서 빠집니다. 칸막이, 배관, 전기 증설처럼 건물과 분리하기 어려운 공사가 후보가 됩니다.
실무에서 자주 보는 가정 사례로 계산해 봅니다. 강남권 1층 카페 점포를 3년 쓴 임차인이 인테리어에 6,000만 원을 썼고, 월 차임은 300만 원, 보증금은 5,000만 원이라고 가정합니다.
| 구분 | 금액(가정) | 정산 방식 |
|---|---|---|
| 집기·간판 | 1,800만 원 | 임차인이 철거·반출, 상환 대상 아님 |
| 건물 부합 공사 지출액 | 4,200만 원 | 유익비 후보, 임대인이 지출액 또는 증가액 중 선택 상환 |
| 현존 가치 증가액 | 1,500만 원 | 증가액 기준으로 선택하면 상환액 1,500만 원 |
| 점유 4개월 차임 상당 부당이득 | 1,200만 원 (300만 원 × 4) | 상환액에서 상계 |
| 실제 지급액 | 300만 원 | 1,500만 원 − 1,200만 원 |
임차인이 주장한 6,000만 원이 정산 후 300만 원으로 줄어드는 구조입니다. 유익비는 지출액과 증가액 중 임대인이 선택해 상환하도록 되어 있어(민법 제626조 제2항), 건물주는 가치 증가액이 현저히 낮은 경우 증가액을 택할 수 있습니다. 증가액은 임대차 종료 시점의 감정으로 가려지므로, 감정 의뢰 시점이 늦어지면 다툼의 소지가 커집니다. 보증금 5,000만 원은 이 정산과 별개로 점포 인도와 맞바꾸어 돌려주는 돈입니다.
법원이 임대인에게 유익비 상환기간을 허락하는 경우에는, 그 기간 동안 임차인의 유치권이 성립하지 않는다고 본 대법원 판결 유형이 있습니다. 상환 시기를 늦춰 달라는 신청이 실무에서 쓰이는 이유입니다.
계약서 한 줄이 결론을 바꾼다 — 포기·원상복구 특약
임대차계약서에 "임차인은 시설비·유익비 상환을 청구하지 않는다"거나 "계약 종료 시 임차인 비용으로 원상복구하여 반환한다"는 문구가 있다면, 시설비 유치권은 상당 부분 막힙니다. 법원은 이런 조항을 비용상환청구권을 미리 포기한 약정으로 읽는 경향이 있고, 포기한 채권으로는 유치권을 주장할 수 없기 때문입니다.
| 계약서 상태 | 시설비 상환 채권 | 유치권 가능성 |
|---|---|---|
| 비용상환 포기 문구 명시 | 포기 약정으로 소멸 | 낮음 |
| 원상복구 조항만 있음 | 포기 해석 여지, 문구·경위에 따라 다툼 | 낮은 편, 전문가 확인 필요 |
| "시설비는 임대인이 인정한 금액을 지급" 같은 보상 합의 | 약정 금액이 채권 | 다툼 여지 큼 |
| 특약 없음 | 유익비 요건 충족분만 인정 | 일부 인정 가능 |
세 번째 줄이 실무에서 가장 위험합니다. 입주 때 건물주가 "인테리어는 알아서 하되 나갈 때 일부 보전해 주겠다"고 구두나 문자로 약속한 경우가 의외로 많습니다. 이 약속은 포기 특약을 무력화하는 근거로 쓰일 수 있고, 약정 금액이 곧 유치권의 피담보채권이 되는 방향으로 다투어지기도 합니다. 입주 시기의 문자와 카톡을 먼저 찾아보세요.
임차인이 점포에서 영업을 계속하는 것은 유치권자의 사용 제한(민법 제324조)에 걸릴 수 있어 소멸 청구 사유가 될 수 있습니다. 다만 임대차 때부터 쓰던 점포를 이어 쓰는 경우의 판단이 사안마다 달라, 소멸 청구를 하기 전에 변호사 확인이 필요합니다.
건물주가 밟을 순서 — 분해, 정산, 인도
대응은 주장을 부정하는 일이 아니라 주장을 항목으로 쪼개는 일에서 시작합니다. 유치권이 인정되어도 법원은 보통 "상환을 받음과 동시에 인도하라"는 판결을 내립니다. 임차인이 영원히 점포를 쥐는 것이 아니라 금액이 확정되면 맞바꾸게 된다는 뜻입니다.
- 계약서와 입주 시기 대화 확인 — 포기·원상복구 문구, 구두 보전 약속 유무를 먼저 봅니다.
- 시설 항목 분해 — 공사 계약서와 세금계산서를 요구해 집기·간판과 건물 부합 공사를 나누고, 건물 부합분은 감정으로 현존 가치를 잡습니다.
- 정산안 제시 — 인정 가능한 상환액에서 점유 기간의 차임 상당액을 상계한 금액을 서면으로 제안합니다. 임차인이 거절하면 명도소송에서 유치권 항변이 인정되더라도 같은 금액이 판결 기준이 되는 경우가 많습니다.
방치하는 시간이 가장 비싸다
정산액이 300만 원인데 소송을 끌면 점포는 비어 있습니다. 새 임차인이 월 300만 원을 낼 준비가 되어 있다면 점유가 4개월 이어질 때 1,200만 원의 기회 손실이 쌓입니다. 부당이득으로 일부는 돌려받더라도, 계약이 깨진 신규 임차인의 대기와 소송비까지 감안하면 정산안을 먼저 제시하는 편이 대체로 유리합니다.
상가건물 임대차보호법상 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수 기회를 보호받습니다(제10조의4). 건물주가 정당한 사유 없이 이를 막으면 별도의 손해배상 문제가 생기므로, 유치권 분쟁과 권리금 회수 협조 문제는 같은 서류철에서 함께 관리해야 합니다.
"유치권은 시설비 전체가 아니라 건물에 남은 가치만큼만 인정되고, 정산서 한 장이 소송보다 빠릅니다."
입주 때의 계약서 문구와 대화 기록이 퇴거 분쟁의 승패를 좌우합니다. 안택스 에셋은 임대차 계약 단계의 특약 설계부터 퇴거 정산까지 건물주 입장에서 같이 정리합니다.