1층 카페 임차인이 오븐과 제빙기를 새로 들이겠다며 "전기 용량을 올려야 한다"고 요청해 옵니다. 한전에 내는 돈, 건물 안 배전반을 바꾸는 돈, 그 사이의 공사비가 한꺼번에 따라붙고, 건물주는 서명 한 번으로 그 전부에 묶일 수 있습니다.
답은 이렇습니다. 한전 시설부담금은 증설을 신청하는 임차인이 내는 것이 기본 구조이고 건물 안 수전설비 교체비는 협의로 정합니다. 증설 장비 때문에 필요해진 공사라면 임차인 부담에 소유 귀속과 철거 조건을 붙이는 쪽이 건물주에게 안전합니다.
동의 여부는 인입 여유 용량, 구내 설비 상태, 다른 호실 영향, 안전관리 체계 변화 네 가지를 보고 판단합니다.
비용은 "누가 내느냐"보다 "공사한 설비가 누구 것이 되고, 나갈 때 어떻게 하느냐"까지 함께 적어야 끝납니다. 동의서는 그 서면 합의 뒤에 서명합니다.
증설 요청 한 건에는 비용이 세 겹으로 붙습니다
한전 계약전력 증설은 한전 몫, 건물 구내 설비 몫, 임차 구역 안 내선 몫으로 나뉩니다. 세 겹은 공사 주체도, 소유자도, 돈을 받는 곳도 다릅니다.
한전 몫: 증설분 × 표준시설부담금 단가
신설 또는 증설하는 계약전력에 전기공급약관 별표의 표준시설부담금 단가를 곱한 금액이 한전에 내는 시설부담금입니다. 과거 보도된 단가표 기준으로 근린생활시설의 공중지역은 5kW까지 24만 2천 원, 6kW 이상은 kW당 9만 4,600원이었고 전선 지중화지역은 더 높았습니다. 이 단가는 현재 적용 단가와 다를 수 있어 아래 계산은 어림용 예시로만 보고, 신청 전 한전 견적으로 확인해야 합니다. 한전이 설계해 보니 외부 설비 보강이 필요하다고 나오면 별도 공사비가 붙는 경우도 있습니다.
구내 몫과 내선 몫: 건물 자산이 바뀌는 부분
인입 케이블, 계량기 앞뒤 배전반, 변압기는 건물에 붙은 설비입니다. 임차인이 돈을 내고 교체해도 설비는 건물에 남고, 나중에 다음 임차인이 씁니다. 반대로 임차 구역 안 전용 분전반과 배선은 임차인 영업에만 쓰이는 부분입니다.
| 구분 | 통상 부담 | 소유 귀속 | 계약서에 적을 것 |
|---|---|---|---|
| 한전 시설부담금 | 증설 신청 임차인 | 한전 설비, 반환 없음 | 임차인 부담 명시 |
| 구내 수전설비(인입선·배전반) | 협의 사항 | 건물 부속, 건물주 소유로 남음 | 부담 비율, 유익비 상환 여부 |
| 내선·전용 분전반 | 임차인 | 퇴거 시 철거 또는 존치 합의 | 원상복구 범위 |
동의 여부는 네 가지를 보고 판단합니다
동의의 기준은 임차인의 사정이 아니라 건물이 받쳐 줄 수 있느냐입니다. 한전 증설은 전기사용장소의 소유자 동의가 있어야 진행되므로 건물주의 판단이 곧 관문입니다.
인입 여유와 구내 설비부터 확인합니다
실제 상담에서 자주 보는 함정은 임차인 호실의 계약전력만 보고 동의했다가 건물 전체 인입 용량이 모자란 경우입니다. 호실별 계량기가 따로 있어도 인입선과 변압기는 건물 하나를 같이 씁니다. 임차인이 장비 목록과 합산 소비전력을 내놓으면 전기공사업체나 전기안전관리 대행업체에서 건물 전체 부하 기준으로 여유를 계산받아야 합니다.
다른 호실과 안전관리 체계에 미치는 영향
한 호실이 용량을 가져가면 이후 입주하는 업종이 쓸 수 있는 전기가 줄어듭니다. 공실이 날 때 학원이나 병원처럼 전기를 많이 쓰는 업종을 받기 어려워지는 것이 대표적입니다. 수전설비 용량이 올라가면 전기안전관리자 선임 대상과 검사 주기가 달라질 수 있습니다. 전기안전관리법 시행규칙상 전기수용설비는 용량 75kW 이상부터 선임 대상으로 알려져 있어 경계에 걸리는 건물은 증설 전에 한국전기안전공사나 안전관리 대행업체에 확인해야 합니다. 해당 비용은 건물주 몫으로 돌아옵니다.
부담 주체는 공사비와 귀속을 함께 정합니다
같은 공사라도 누가 돈을 냈는지와 누구 설비로 남는지가 맞지 않으면 퇴거 때 분쟁이 됩니다. 증설분 20kW, 구내 수전설비 교체 1,100만 원, 전용 분전반·내선 300만 원이라는 가정(2026년 기준 어림 예시)으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 계산 | 금액(예시) |
|---|---|---|
| 한전 시설부담금 | 증설 20kW × kW당 94,600원(과거 단가 가정, 한전 견적 확인 필요) | 1,892,000원 |
| 구내 수전설비 교체 | 인입선·배전반 견적 | 11,000,000원 |
| 전용 분전반·내선 | 임차 구역 견적 | 3,000,000원 |
| 합계 | 세 항목 합산 | 15,892,000원 |
| 건물주가 구내 설비를 부담할 때 | 11,000,000원 ÷ 60개월 | 월 약 18만 원 |
임차인 부담으로 돌릴 때는 구내 수전설비 1,100만 원이 건물에 남는다는 점을 반영해 유익비 상환 여부를 정합니다. 건물주가 직접 부담하면 5년 상각 기준 월 약 18만 원을 임대료 조정이나 계약 기간 연장 조건과 맞바꾸는 방식이 흔합니다. 임대료로 상계하면 세금계산서와 소득 귀속 처리가 달라질 수 있어 세무 확인이 필요합니다.
판단 기준은 노후도입니다. 변압기와 배전반이 교체 시기가 다 된 건물이라면 어차피 건물주가 쓸 돈이므로 분담이 합리적입니다. 신축급 설비에서 임차인 장비 때문에 용량만 키우는 경우라면 임차인 전액 부담에 귀속 약정을 붙이는 쪽이 맞습니다.
서명 전에는 이 순서로 서면을 남깁니다
동의서 서명은 마지막 단계입니다. 앞 두 단계에서 숫자와 책임이 정해져야 서명이 의미를 갖습니다.
- 견적과 부하 산정: 임차인이 장비별 소비전력 목록을 내고, 건물 전체 부하 기준 여유 용량은 건물주 쪽 전기업체가 검토합니다.
- 특약 서면화: 시설부담금 부담자, 구내 설비 부담 비율, 소유 귀속, 유익비 상환 포기 여부, 퇴거 시 철거·존치 범위를 한 장에 적습니다.
- 동의서 날인: 임차인 명의로 신청하는 경우 신청서에 소유자 날인과 임대차계약서 사본이 필요하므로 위 서면을 받은 뒤에 서명합니다.
임차인이 낸 공사비가 건물 가치를 높였다면 임대차 종료 시 유익비 상환 청구가 나올 수 있습니다(민법 제626조). 포기 특약을 미리 서면에 넣지 않으면 퇴거 때 구내 설비 비용 일부를 돌려줘야 하는 상황이 생깁니다.
"증설 동의는 전기 용량이 아니라 비용 책임과 설비 귀속에 서명하는 일입니다."
임차인 요청에 응대할 때 견적, 특약, 동의서 순서만 지켜도 퇴거 시점의 분쟁 가능성은 크게 줄어듭니다. 계약서에 전기 용량 보장 문구가 있거나 공사 규모가 큰 경우에는 전문가 확인이 필요합니다.