월세가 석 달, 넉 달 밀렸는데 임차인은 "곧 주겠다"는 말만 반복합니다. 계약을 해지하고 명도소송(임차인을 법적으로 내보내는 절차)까지 가자니 시간과 비용이 부담스럽고, 그렇다고 두고 보자니 연체액만 쌓입니다.
답부터 말씀드리면, 내용증명을 보낸 뒤 지급명령으로 밀린 월세와 관리비를 청구할 수 있습니다. 소송보다 인지액이 10분의 1 수준이고 서류 심사만으로 끝납니다. 다만 임차인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하면 사건은 통상 소송으로 넘어가고, 건물 인도는 애초에 지급명령으로 받을 수 없습니다.
2026년 기준으로 어떤 순서로 진행하고, 이의신청이 들어왔을 때 어디까지 각오해야 하는지 금액을 넣어 풀어봅니다.
지급명령은 "돈만" 받는 절차입니다. 임차인이 다툴 여지가 적고 주소가 확실할 때 값싸게 쓰고, 이의신청이 들어오면 소송으로 이어질 것을 전제로 증거를 미리 갖춰 두십시오.
지급명령으로 받을 수 있는 것과 받을 수 없는 것
지급명령으로 청구할 수 있는 것은 금전 채권입니다. 밀린 월세, 계약서에 관리비 부담이 적힌 관리비, 연체에 따른 지연이자가 해당합니다. 건물을 비워 달라는 인도 청구와 계약이 해지됐다는 확인은 지급명령의 대상이 아닙니다.
3기 연체인데 해지하지 않고 지급명령을 써도 되는가
됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 연체 차임이 3기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지는 권리일 뿐 의무가 아니므로, 임차인이 영업을 이어가며 월세를 낼 의지가 있다면 계약은 유지한 채 연체분만 지급명령으로 정리하는 길이 있습니다. 환산보증금 초과 상가에도 제10조의8은 적용됩니다.
다만 지급명령은 계약이 살아 있음을 전제로 월세를 청구하므로, 해지 의사표시와 섞이면 곤란해집니다. 해지할 생각이 있다면 지급명령 전에 해지 통보를 먼저 정리하고, 해지 이후 기간은 월세가 아닌 차임 상당 손해배상금으로 따로 계산해야 합니다.
내용증명에서 지급명령 신청까지 순서와 비용
순서는 내용증명, 지급명령 신청, 송달 후 2주 대기로 이어집니다. 내용증명은 법이 요구하는 요건이 아니라 증거입니다. 연체 기간, 월별 금액, 입금 기한을 특정하고 "기한 내 미납 시 해지할 수 있다"는 취지를 적어 두면, 이의신청이 들어와 소송이 시작됐을 때 독촉 사실을 입증하는 자료가 됩니다.
월세 300만원, 관리비 30만원, 4개월 연체 사례
실제 상담에서 자주 보는 구도를 잡아 보겠습니다. 월세 300만원에 관리비 30만원인 1층 음식점 임차인이 4개월째 연체 중입니다. 월세만 1,200만원이라 3기분(900만원)을 넘겼지만, 건물주는 임차인이 영업을 계속하길 원해 해지는 보류한 상태입니다.
| 항목 | 계산 | 금액 (2026년 기준 예시) |
|---|---|---|
| 청구 원금 | (300만원 + 30만원) × 4개월 | 1,320만원 |
| 소장 인지액 | 1,320만원 × 0.0045 + 5,000원 | 64,400원 |
| 지급명령 인지액 | 소장 인지액의 10분의 1 (100원 미만 버림) | 약 6,400원 |
| 송달료 | 당사자 1인당 6회분 × 2인 | 12회분 (1회분 단가는 법원 안내 확인 필요) |
| 이의 시 추가 인지액 | 64,400원 − 6,400원 | 약 58,000원 |
| 월 지연이자 (연 12%) | 1,320만원 × 12% ÷ 12 | 약 13만 2천원 |
지급명령 단계의 법원 비용은 1만원대 수준입니다. 이의가 들어오면 부족한 인지액을 보정으로 채워야 합니다. 비용 자체보다 시간이 변수입니다.
지연이자는 계약서에 약정이율이 있으면 그에 따르고, 지급명령 송달 다음 날부터는 소송촉진법의 연 12%가 적용되는 구조입니다. 약정이 없으면 이율은 민법·상법상 법정이율이 기준이므로, 신청서에 이율을 어떻게 적을지는 전문가 확인이 필요합니다.
지급명령은 임차인에게 송달되지 않으면 진행되지 않습니다. 폐업 후 연락이 끊겨 주소를 알 수 없거나 계속 폐문부재로 송달이 안 되면, 독촉절차는 공시송달을 할 수 없어 소송으로 넘어가야 합니다. 신청 전에 사업자등록상 주소와 실제 영업장 주소를 확인하십시오.
임차인이 이의신청을 하면 벌어지는 일
이의신청이 들어오면 지급명령은 효력을 잃고 사건은 자동으로 통상 소송으로 옮겨갑니다. 건물주가 새로 소장을 낼 필요는 없습니다. 이의 사유를 밝힐 의무도 임차인에게 없어서, 한 줄짜리 이의서만으로 소송이 시작됩니다.
소액사건이면 오히려 빠르다
소가가 3,000만원 이하면 소액사건으로 처리되어, 사안이 단순하면 첫 변론기일에 선고까지 나는 경우가 많습니다. 위 사례의 1,320만원은 소액사건 범위입니다. 월세 연체 사건은 계약서와 입금 내역으로 대부분 증명되므로, 지급명령이 막혀도 소송이 늘어질 이유는 크지 않습니다.
이의신청 뒤 임차인이 꺼내는 주장 세 가지
- 보증금 공제 주장 — 보증금이 있으니 연체분은 거기서 빼라는 주장입니다. 임차인은 보증금을 이유로 월세 지급을 거절할 수 없고, 공제는 건물주가 선택할 수 있는 정산 방식입니다.
- 하자·수리비 상계 주장 — 누수나 설비 고장으로 영업을 못 했다며 수리비나 감액을 내세웁니다. 수리 요청 문자와 통화 기록이 있는지가 승패를 가릅니다.
- 일부 변제 주장 — 현금으로 줬다는 식의 주장입니다. 입금 내역 정리표를 월별로 만들어 두면 반박이 쉽습니다.
세 가지 모두 내용증명 발송 전에 미리 점검해 둘 항목입니다. 수리 요청 이력이 쌓인 건물이라면 지급명령이 거의 확정적으로 이의될 것으로 보고 움직이는 편이 낫습니다.
지급명령, 바로 소송, 해지 후 명도소송 중 무엇을 고를까
기준은 세 가지입니다. 연체가 3기분에 이르렀는지, 임차인이 다툴 거리가 있는지, 건물을 돌려받아야 하는지입니다.
| 구분 | 지급명령 | 바로 소송 | 해지 후 명도소송 |
|---|---|---|---|
| 목적 | 연체 금전 회수 | 연체 금전 회수 | 건물 회수 + 금전 |
| 초기 비용 | 소장 인지액의 10분의 1 | 소장 인지액 전액 | 인도 청구 소가 기준으로 더 큼 |
| 이의·다툼 시 | 통상 소송 전환 | 그대로 진행 | 그대로 진행 |
| 유리한 상황 | 금액이 명확하고 임차인이 영업 지속 | 하자 분쟁 등으로 이의 확실 | 연체 3기분 이상, 재임대 계획 있음 |
실무에서는 이의 가능성이 낮을 때만 지급명령이 이득입니다. 이의가 확실한 사건에서 지급명령을 거치면 몇 주를 쓰고도 소송을 처음부터 치르는 셈입니다. 지급명령 확정 이후에도 임차인이 월세를 내지 않으면 재산 파악 후 압류에 들어가야 하는데, 영업 중인 가게라면 매출 채권이나 영업 설비가 대상이 되고, 별도 재산이 없는 임차인에게는 확정 자체가 회수를 보장하지 않습니다.
지급명령을 진행하는 동안에도 연체는 계속 쌓입니다. 해지를 염두에 둔다면 해지 통보 시점과 이후 입금받는 돈의 명목(월세인지, 연체 정산인지)에 따라 해지 효력이 다퉈질 수 있으므로, 입금 명목을 기록해 두고 전문가 확인을 거치십시오.
"지급명령은 값싼 독촉장이고, 임차인이 이의하는 순간 소송이 시작됩니다."
월세 연체 대응은 처음 한 번의 증거 정리에서 승부가 갈립니다. 입금 내역표, 수리 요청 이력, 내용증명 사본을 갖춘 건물주는 지급명령이 막혀도 소송에서 흔들리지 않습니다. 관리비 정산 기록과 임차인 응대 이력을 건물 단위로 평소에 남겨 두면, 분쟁이 생겨도 증거를 새로 모으느라 시간을 쓰지 않습니다.