비 오는 저녁, 1층 카페를 찾은 손님이 건물 로비 계단에서 미끄러져 발목과 손목을 크게 다쳤습니다. 병원비 청구서는 카페 사장님이 아니라 건물주에게 날아옵니다. 임차인은 "계단은 제 관리 구역이 아니다"라고 하고, 건물주는 "손님은 임차인의 손님"이라고 생각하는 순간이 많습니다.
공용 계단과 복도의 사고는 건물주가 먼저 책임집니다. 건물이 갖춰야 할 안전성이 부족했다면 민법 제758조의 공작물 책임이 건물주를 향합니다. 임차인의 책임은 자기 점유 공간이거나, 임차인이 직접 위험을 만든 경우로 좁혀집니다.
보험은 시설소유관리자배상책임보험을 중심으로 설계합니다. 보상 한도와 면책 조건은 약관마다 달라서, 사고가 나기 전에 증권부터 열어 봐야 합니다.
공용부분 사고의 1차 배상 책임은 건물주에게 있습니다. 임차인 책임은 예외에 가깝고, 건물주의 방어선은 관리 기록과 배상책임보험 두 가지입니다.
공용 계단 낙상 사고, 누가 책임지는가
공용 계단과 복도에서 난 사고는 건물주가 책임집니다. 민법 제758조 제1항은 공작물의 설치 또는 보존에 하자가 있어 타인에게 손해가 생기면 공작물 점유자가 배상한다고 정하고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자가 배상한다고 정합니다.
점유자는 계약서가 아니라 관리 실태로 정해집니다
점유자란 공작물을 사실상 지배하면서 하자로 인한 사고를 막기 위해 보수·관리할 권한과 책임이 있는 사람입니다. 임대차계약서에 누가 점유자라고 적혀 있는지보다 실제로 누가 청소하고, 조명을 교체하고, 바닥 마감을 손보는지가 기준이 됩니다. 로비와 공용 계단의 관리비를 건물주가 걷고 용역업체를 쓰고 있다면 건물주가 점유자입니다.
점유자가 건물주 본인이라면 "주의를 다했다"는 면책 항변을 스스로 입증해야 하는데, 이 항변이 받아들여지는 경우는 드뭅니다. 면책되어 소유자 책임으로 넘어가더라도 소유자는 무과실 책임이라 결과는 같습니다. 건물주가 점유자와 소유자를 겸하면 사실상 빠져나갈 길이 없습니다.
임차인이 책임을 나눠 지는 경우
임차인이 우산 물을 계단에 흘려 놓고 닦지 않았거나, 매장 입간판과 적치물을 복도에 내놓아 걸려 넘어진 경우처럼 임차인이 직접 위험을 만들었다면 임차인에게도 일반 불법행위 책임(민법 제750조)이 생깁니다. 이때 피해자는 건물주와 임차인 양쪽에 청구할 수 있고, 내부적으로는 원인을 만든 쪽이 구상권으로 부담을 가져갑니다.
공간별로 보면 책임은 이렇게 갈립니다
건물주와 임차인의 경계는 사고 장소로 먼저 갈립니다. 같은 건물 안이라도 공용 계단은 건물주, 매장 내부 바닥은 임차인이 1차 후보입니다.
| 사고 장소 | 1차 책임 후보 | 판단에서 갈리는 지점 |
|---|---|---|
| 공용 계단·복도·로비 | 건물주 | 관리비 징수, 용역업체 계약 주체가 건물주인지 |
| 엘리베이터 홀·화장실(공용) | 건물주 | 임차인 전용으로 열쇠를 나눠 쓰는지 |
| 매장 내부 바닥 | 임차인 | 바닥 마감 자체가 노후 하자라면 건물주 책임이 겹칠 수 있음 |
| 전용 출입구·전용 테라스 | 임차인 | 임대차 계약서에 관리 범위가 어떻게 적혀 있는지 |
| 매장 앞 외부 계단·경사로 | 상황별 판단 | 누가 청소·제설하는지, 임차인 전용 동선인지 |
현장에서 흔한 유형의 사례입니다. 강남권 5층 근린생활시설에서 1층 임차인이 매장 앞 외부 계단을 아침마다 청소하고 있었는데, 건물주는 그 사실을 관리비 정산에서 따로 다루지 않았습니다. 비 오는 날 손님이 낙상하자 건물주는 임차인 책임이라고 주장했지만, 계단 마감재가 미끄러운 석재였다는 점 때문에 설치상 하자 논란이 건물주에게 돌아왔습니다. 청소를 누가 했는지보다 바닥 자체의 안전성이 더 크게 다뤄졌습니다.
하자 여부는 어떤 기준으로 판단되는가
법원이 보는 하자는 공작물이 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖췄는지입니다. 사고가 났다는 결과만으로 하자가 인정되지는 않고, 바닥 상태와 안전 설비, 관리 이력을 종합해서 봅니다.
비 오는 날 물기는 하자의 변명이 되지 못합니다
건물주가 가장 흔히 하는 반박은 "비 때문에 젖어서 누구라도 미끄러진다"입니다. 그러나 출입 동선의 계단은 비가 오는 날에도 쓰이는 시설이어서, 젖었을 때 위험한 마감재라면 그 자체가 안전성 부족으로 평가될 수 있습니다. 대리석이나 광택 화강석 계단에 논슬립 처리가 없는 경우가 대표적입니다.
청소 직후의 바닥은 오히려 위험합니다
걸레질을 막 마친 바닥에 주의 표지가 없었다면 관리자의 주의의무 위반으로 보기 쉽습니다. 반대로 청소 시간, 표지 설치 위치를 사진과 일지로 남겨 두었다면 점유자의 주의 이행을 입증하는 증거로 쓸 수 있습니다. 기록이 없으면 사실상 다툴 자료가 없습니다.
손님 과실은 얼마나 반영되는가
피해자에게 부주의가 있으면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 휴대전화를 보며 내려가다 넘어졌거나 굽이 높은 신발이었다는 사정이 대표적인데, 건물 안전 설비가 부실했다면 감액 폭은 작아집니다. 아래는 실제 판결액이 아니라 이해를 돕기 위한 가정 계산이며, 금액은 2026년 10월 기준 임의로 잡은 수치입니다.
| 항목 | 가정 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 치료비(수술·입원·재활) | 2,200만 원 | 발목 골절 수술 가정 |
| 휴업손해 | 900만 원 | 소득 활동 중단 기간 반영 |
| 위자료 | 800만 원 | 법원 재량 |
| 손해액 합계 | 3,900만 원 | |
| 손님 과실 20% 상계 | -780만 원 | 3,900만 원 × 20% |
| 건물주 배상 예상액 | 3,120만 원 | 보험 약관의 자기부담금은 별도 확인 |
손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 사고가 난 날부터 10년이 지나면 소멸합니다(민법 제766조). 사고 후 몇 달 뒤 소장이 와도 이상하지 않아서, 사고 기록은 시효가 끝날 때까지 보관하는 편이 안전합니다.
청소 용역업체에 관리를 맡겼더라도 피해자는 건물주에게 먼저 청구할 수 있습니다. 용역업체에는 건물주가 배상한 뒤 구상권을 행사하는 구조라서, 용역계약서에 사고 책임과 업체 보험 가입 조항이 없으면 돌려받을 길이 막힙니다.
건물주는 어떤 보험으로 대비해야 하는가
건물주는 시설소유관리자배상책임보험을 기본으로 갖춰야 합니다. 건물 시설의 하자로 제3자의 신체나 재물에 생긴 손해를 보상하는 배상책임보험이고, 공용 계단 낙상 사고가 정확히 이 보험의 보장 대상입니다.
화재보험만으로는 비어 있을 수 있습니다
많은 건물주가 화재보험 증권만 보관하고 안심합니다. 화재보험은 건물 자체의 화재 손해가 중심이라 낙상 사고 배상이 담겨 있지 않은 경우가 많고, 특약으로 시설소유관리자 배상책임이 붙어 있는지는 증권에서 확인해야 합니다. 법정 의무 보험(화재배상책임 등)이 있다고 해서 낙상 사고까지 보상되지는 않습니다. 이 부분은 보험사 확인이 필요합니다.
| 구분 | 건물주 보험 | 임차인 보험 |
|---|---|---|
| 보험 종류 | 시설소유관리자배상책임보험 | 영업배상책임보험(영업장 기준) |
| 보장 장소 | 공용부분 포함 건물 시설 전반 | 임차인이 점유·사용하는 매장 |
| 공용 계단 사고 | 통상 보상 대상 | 통상 보상 대상 아님(임차인 과실 책임은 약관별 검토) |
| 확인할 약관 조건 | 1사고 보상 한도, 자기부담금, 용역업체 사고 포함 여부 | 보상 한도, 타인 점유 장소 면책 여부 |
임차인과 용역업체에도 보험을 요구하는 조항을 넣습니다
임대차계약서 특약에 임차인이 영업배상책임보험을 유지하고 증권 사본을 제출한다는 문장을 넣어 두면, 임차인이 직접 만든 위험으로 사고가 났을 때 건물주가 구상할 자원이 생깁니다. 청소·시설 용역계약서에도 업체의 배상책임보험 가입과 사고 시 책임 분담을 적어 둡니다.
건물 규모에 따라 설계가 달라집니다. 연면적이 작고 임차인이 소수라면 시설소유관리자배상책임보험 한 건과 관리 일지만으로도 상당 부분 막을 수 있습니다. 다중 임차인에 계단 이용객이 많은 건물이라면 보상 한도를 높이고 용역업체 사고 포함 여부까지 따져야 합니다. 정확한 설계는 보험설계사 또는 전문가 확인이 필요합니다.
안택스 에셋은 건물 관리 현장에서 공용부분 점검 기준과 임대차 관리 항목을 함께 정리합니다. 계단 바닥 재질, 점검 주기, 보험 증권 점검은 한 번에 묶어서 보아야 빈틈이 없습니다.