해외에 거주하는 자녀(비거주자)에게 국내 아파트를 증여하면, 거주자 자녀와 달리 증여재산공제 5천만 원을 받지 못하고 세금을 더 내게 될까

미국에서 직장 생활을 하는 딸에게 서울 아파트 한 채를 넘겨주려는데, 주변에서 "해외 사는 자녀는 공제가 안 된다더라"는 말을 들었다는 문의가 꾸준히 들어옵니다.

그렇습니다. 증여일 현재 비거주자인 자녀는 성년 자녀에게 적용되는 증여재산공제 5천만 원을 받을 수 없습니다. 상속세 및 증여세법 제53조가 "거주자가 증여를 받은 경우"를 전제로 하기 때문입니다. 세율표가 달라지는 것은 아니어서, 늘어나는 세금은 5천만 원에 해당 구간의 한계세율을 곱한 만큼입니다. 2026년 기준으로 대략 1천만~2천만 원입니다.

문제는 금액보다 판정입니다. 누가 비거주자인지는 영주권이나 국적이 아니라 증여일 현재의 생활 사실관계로 갈리고, 이 판정에 따라 혼인·출산 공제 1억 원까지 함께 움직입니다.

비거주자 자녀는 증여재산공제 5천만 원을 왜 받지 못할까

제53조가 공제 대상을 거주자로 한정하기 때문입니다. 조문은 배우자 6억 원, 직계존속 5천만 원(미성년자 2천만 원), 직계비속 5천만 원, 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척 1천만 원을 10년 합산 한도로 공제한다고 정하고, 혼인·출산 증여재산 공제(제53조의2, 1억 원)도 같은 거주자 요건을 둡니다. 한국 국적이어도 증여일 현재 비거주자라면 공제는 적용되지 않습니다.

과세 대상이 줄어드는 것은 아닙니다. 수증자가 비거주자이면 국내에 있는 증여재산에 대해서만 증여세를 내는데(제4조의2), 국내 아파트는 정확히 그 범위에 들어갑니다. 해외 거주 자녀에게 국내 부동산을 주면 "해외 거주라서 증여세가 없다"가 아니라 "공제만 없는 증여세"가 되는 셈입니다.

세금은 실제로 얼마나 더 나올까 (2026년 계산)

5천만 원에 구간 한계세율을 곱한 금액만큼 늘어납니다. 시가 6억 원 아파트를 부모(거주자)가 성년 자녀에게 주고, 최근 10년 안에 같은 증여자에게서 받은 증여가 없으며 대출 승계(부담부증여)도 없다고 가정하겠습니다. 증여세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%(누진공제 1천만 원), 10억 원 이하 30%(6천만 원), 30억 원 이하 40%(1억 6천만 원), 초과 50%입니다.

거주자 자녀는 6억 원에서 5천만 원을 빼 과세표준 5억 5천만 원, 산출세액 1억 500만 원(5억 5천만 원 × 30% − 6천만 원)입니다. 비거주자 자녀는 과세표준 6억 원, 산출세액 1억 2천만 원입니다. 차이 1,500만 원은 5천만 원 × 30%와 정확히 일치합니다. 기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 깎아 주므로 실제 납부액은 거주자 약 1억 185만 원, 비거주자 약 1억 1,640만 원이고 차이는 약 1,455만 원입니다.

구간 경계에서는 차이가 더 벌어집니다. 시가 5억 3천만 원이면 거주자는 과세표준이 4억 8천만 원이라 20% 구간(산출세액 8,600만 원)에 머물지만, 비거주자는 5억 3천만 원이 되어 30% 구간으로 넘어가 9,900만 원이 됩니다. 시가가 5억 원 초과~5억 5천만 원 이하일 때 차이는 1,000만 원이 아니라 1,000만~1,500만 원 사이에서 움직입니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례는 해외 영주권을 가진 40대 자녀에게 강남권 아파트(시가 12억 원 안팎)를 주려는 경우입니다. 증여세 자체가 3억 원 이상이라 공제 5천만 원 차이(약 2,000만 원)는 총액의 6% 정도에 그칩니다. 공제 하나 때문에 증여 계획 전체를 뒤집을 금액은 아닙니다.

비거주자인지는 증여일 현재 생활 사실관계로 갈린다

국적이나 해외이주 신고가 아니라 증여일 현재의 생활 실태가 판정 기준입니다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인입니다. 소득세법 시행령은 직업, 국내 생계를 같이하는 가족의 유무, 자산 상태에 비추어 계속 국내에 거주할 것으로 보이는지를 따져 주소를 판정합니다.

실무에서 오해가 잦은 지점이 세 가지 있습니다. 첫째, 영주권이 있다는 사실만으로 비거주자가 되지는 않습니다. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 복귀가 예상되면 거주자로 볼 여지가 남습니다. 둘째, 반대로 한국 국적자가 수년째 해외에서 일하고 있어도 해외이주 신고를 하지 않았다는 이유로 거주자가 되는 것은 아닙니다. 신고 여부보다 실제 체류와 생활 기반이 먼저 보입니다. 셋째, 학업이나 파견처럼 일시 체류 성격이면 거주자로 보는 해석이 가능해 사실관계별 확인이 필요합니다. 어느 쪽이든 증여 전에 체류 기간, 가족 관계, 주택·소득 기반을 정리해 두어야 합니다.

과거 이력도 따집니다. 거주자 시절 증여재산공제를 받은 사람이 10년 안에 비거주자가 되어 같은 증여자에게서 다시 증여받으면, 당초 공제는 그대로 인정되고 두 증여는 합산됩니다(서면상속증여2024-4793, 2025년 9월 12일). 이미 공제 한도를 채웠다면 새 증여에서 공제받을 몫은 없고, 합산 때문에 세율 구간만 올라갑니다.

증여 시기를 귀국 이후로 늦추는 쪽이 유리한 경우

귀국이 확정되어 거주자 판정을 받을 시점이 가깝고, 그사이 시세 상승이 약 8% 이내일 것으로 보이면 늦추는 쪽이 유리합니다. 시가 6억 원, 30% 구간을 기준으로 지금 비거주자 상태로 증여하면 산출세액은 1억 2,000만 원입니다. 거주자 신분을 회복한 뒤 시세가 올라 증여하면 상승분만큼 과세표준이 커지지만 공제 5천만 원은 받습니다.

손익분기점은 시가 6억 5천만 원, 즉 약 8.3% 상승입니다. 그 이하면 기다리는 편이 낫고, 그 이상이면 지금 증여하는 편이 낫습니다. 다만 귀국했다고 바로 거주자가 되는 것은 아니어서 정착 시점과 판정 요건을 확인한 뒤 일정을 잡아야 하고, 증여 시점에 따라 평가액과 시세도 달라집니다. 계산은 단순화한 예시입니다.

다른 세금은 수증자의 거주 여부로 달라지지 않는 것이 원칙입니다. 증여 취득세는 기본 3.5%(지방교육세 등 별도)이고, 증여자가 다주택자이며 조정대상지역 주택의 시가표준액이 3억 원 이상이면 12% 중과 대상이 될 수 있습니다. 1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 제외됩니다. 증여받은 아파트를 훗날 팔 때의 1세대 1주택 비과세는 거주자 요건이 따로 있어 별도 검토가 필요하고, 자녀의 거주국에서 해당 증여에 세금을 매기는지도 거주국 세법을 확인해야 합니다.

비거주자 자녀의 증여세 부담은 공제 5천만 원만큼 늘 뿐이니, 시기를 바꿀지는 늘어나는 세금 1,000만~2,000만 원과 기다리는 동안의 시세 상승을 비교해 정하면 됩니다.

혼인·출산 공제 대상이거나 거주자 판정이 애매한 자녀라면 차이가 수천만 원으로 커지므로, 증여일을 정하기 전에 체류 사실과 가족 관계부터 정리해 두는 것이 먼저입니다.