부모님께 받은 아파트에 등기까지 마쳤는데, 사정이 생겨 석 달이 지난 지금 다시 돌려드리려는 경우가 있습니다. 부모님의 건강, 형제 사이의 갈등, 자녀 명의 이전을 서둘렀던 판단의 번복이 대표적입니다. 이때 가장 많이 나오는 질문이 두 가지입니다. 이미 낸 증여세를 돌려받을 수 있는지, 돌려받는 부모님께 다시 증여세가 나오는지입니다.
답은 증여 후 3개월이 아니라 증여세 신고기한에 달려 있습니다. 신고기한 안에 반환 등기까지 끝내면 처음부터 증여가 없던 것으로 보아 낸 세금은 환급되고 부모님께도 과세되지 않습니다. 신고기한이 지나면 환급은 어려워지고, 신고기한 후 3개월이 또 지나면 부모님께 증여세가 부과됩니다.
환급의 분기점은 증여일이 속한 달 말일부터 3개월인 신고기한입니다. 증여 후 3개월이 지났어도 신고기한이 남아 있으면 처음부터 증여가 없던 것으로 되돌릴 수 있습니다.
반환 특례의 기준은 증여 후 3개월이 아니라 신고기한입니다
증여받은 재산을 돌려주면 세금이 어떻게 되는지는 상속세 및 증여세법이 시점별로 나눠 정해 두었습니다. 기준점은 증여세 과세표준 신고기한이고, 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 부동산의 증여일은 소유권이전등기 접수일입니다.
7월 10일에 등기를 접수했다면 7월 31일부터 3개월이 지난 10월 31일이 신고기한입니다. 10월 10일에 석 달이 지났더라도 신고기한까지 3주가 남아 있습니다. 이 기간에 반환 등기를 마치면 증여 자체가 없던 것이 됩니다. 신고기한 다음 날부터 3개월, 즉 이듬해 1월 31일까지는 반환에 대해서만 증여세를 부과하지 않습니다.
이미 낸 증여세는 신고기한 안에 반환 등기를 마쳐야 환급됩니다
환급을 받으려면 신고기한 안에 반환이 끝나야 합니다. 세 구간의 결과는 아래와 같습니다.
| 반환 완료 시점 (7월 10일 증여 기준) | 자녀가 낸 증여세 | 돌려받는 부모님 |
|---|---|---|
| 10월 31일까지 (신고기한 이내) | 환급 | 과세 없음 |
| 11월 1일 ~ 이듬해 1월 31일 | 환급 불가 | 과세 없음 |
| 이듬해 2월 1일 이후 | 환급 불가 | 증여세 과세 |
실제 상담에서 자주 보는 사례를 들면, 7월에 서울 소재 5억 원 아파트를 증여받고 8월에 신고·납부한 자녀가 10월 중순에 반환을 결정하는 경우입니다. 증여 후 3개월은 이미 지났지만 신고기한 10월 31일까지 보름 남짓 남았습니다. 이때 합의해제 후 소유권이전등기를 10월 31일 안에 접수하면, 이미 낸 증여세는 경정청구로 돌려받는 길이 열립니다. 신고기한 안에 반환했다는 사실이 신고 이후에 생긴 사유이므로, 국세기본법의 후발적 사유 경정청구(사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내) 틀로 청구하는 것이 실무 흐름입니다. 적용 호수와 증빙은 사안별로 전문가 확인이 필요합니다.
반환하기 전에 세무서로부터 증여세 과세표준과 세액을 결정받은 경우에는 신고기한 안이어도 특례를 쓸 수 없습니다. 신고만 한 상태와 결정을 받은 상태는 다르므로, 세무서 결정 통지가 있었는지 먼저 확인합니다.
신고기한이 지난 뒤에는 부모님께 증여세가 붙는 구간이 따로 있습니다
신고기한 후 3개월이 지난 뒤에 돌려드리면 두 번 과세됩니다. 자녀는 이미 낸 증여세를 그대로 부담하고, 돌려받는 부모님은 자녀로부터 증여받은 것으로 보아 새로 증여세를 냅니다. 부모님이 받는 공제는 직계비속으로부터 받는 증여의 5천만 원입니다.
시가 5억 원 아파트로 계산하면 다음과 같습니다. 세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%(누진공제 2천만 원)이며 2026년에도 같습니다. 증여 당시와 반환 시점의 시가가 같다고 가정한 단순 계산입니다.
| 항목 | 자녀 (증여받을 때) | 부모님 (돌려받을 때) |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 5억 원 | 5억 원 |
| 증여재산공제 | 5,000만 원 (직계존속) | 5,000만 원 (직계비속) |
| 과세표준 | 4억 5,000만 원 | 4억 5,000만 원 |
| 산출세액 (20%, 누진공제 2,000만 원) | 7,000만 원 | 7,000만 원 |
| 신고세액공제 3% | 210만 원 | 210만 원 |
| 납부세액 | 6,790만 원 | 6,790만 원 |
합계 1억 3,580만 원입니다. 반환을 서두를 실익이 없다면 유지가 낫습니다. 판단 기준은 두 갈래입니다. 신고기한 안에 반환 등기까지 끝낼 수 있으면 반환이 유리하고, 기한 후 3개월 안이면 환급 없이 부모님께 과세가 없는 정도의 이득만 남습니다. 3개월을 넘긴다면 반환 사유가 세금 두 번을 감수할 만큼 큰지부터 따져야 합니다. 부모님께 다시 증여하려는 목적이라면 반환 대신 부모님 명의로 매매하거나 보유를 유지하는 방법도 비교합니다. 부담부증여로 받은 부동산이라면 양도소득세가 얽히므로 별도 확인이 필요합니다.
신고기한이 지났는데 증여세를 신고하지 않은 상태라면 반환 사실과 무관하게 당초 증여에 대한 무신고가산세가 따릅니다. 기한 후 신고로 감면을 받더라도 가산세는 남습니다.
반환 특례가 통하지 않는 함정이 네 가지 있습니다
신고기한 안에 반환했다고 모든 세금이 없어지지는 않습니다. 실무에서 자주 걸리는 경계가 네 곳입니다.
- 금전: 반환 특례는 금전을 제외합니다. 증여세를 부모님이 대신 납부해 준 경우 그 대납액은 현금 증여로 보아 반환 특례 대상에서 빠질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
- 결정 이후 반환: 세무서가 과세표준과 세액을 결정한 뒤에 돌려드리면 처음부터 없던 것으로 보지 않습니다.
- 등기 시점: 합의해제 계약서의 날짜가 신고기한 안이어도 반환 등기 접수가 기한을 넘기면 안전하지 않습니다. 반환은 등기까지 마친 날을 기준으로 따지는 것이 실무적으로 보수적인 판단입니다.
- 취득세: 증여세와 취득세는 별개입니다. 등기하기 전 60일 이내에 계약이 해제되고 공정증서 등으로 입증될 때만 취득으로 보지 않는 규정이 있어, 등기를 마친 뒤의 합의해제는 이미 성립한 납세의무에 영향을 주지 못한다는 조세심판원 결정이 이어져 왔습니다. 돌려받는 부모님께도 취득세 부담이 생길 수 있습니다.
반환을 결정할 때는 날짜 확인, 반환 등기, 경정청구 순서로 진행합니다
순서가 뒤바뀌면 기한을 놓칩니다. 신고기한이 임박했다면 합의서보다 등기 접수가 먼저입니다.
첫째, 등기부등본과 등기접수증으로 증여 접수일을 확정하고 신고기한을 계산합니다. 둘째, 합의해제 계약서를 쓰고 반환 등기를 신고기한 안에 접수합니다. 등기 신청에는 취득세 관련 서류가 따라붙으므로 법무사와 일정을 먼저 맞춥니다. 셋째, 증여세를 이미 납부했다면 반환 등기 완료 후 후발적 사유 경정청구를 제출하고, 신고 전이라면 반환 사실을 입증할 자료를 보관합니다. 세무서 결정 통지가 이미 도착했다면 어느 구간이든 먼저 전문가와 상의합니다.
증여 후 3개월이 지났어도 신고기한이 남아 있으면 증여세는 되돌릴 수 있고, 신고기한이 지났다면 환급보다 세금 두 번의 가능성부터 계산해야 합니다.