꼬마빌딩 증여세를 기준시가로 신고해도 국세청 감정평가로 추가 과세될 수 있다

상가주택이나 꼬마빌딩을 자녀에게 증여하면서 기준시가로 신고하는 경우가 여전히 많다. 아파트와 달리 매매사례가액을 찾기 어렵다는 이유로 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 택한 것인데, 신고를 마치고 몇 달 뒤 국세청이 직접 의뢰한 감정평가서를 근거로 세금을 다시 매기는 통지를 받으면 당혹스러울 수밖에 없다.

결론부터 말하면 이런 처분은 원칙적으로 정당하다. 대법원은 2026년 4월 2일 선고한 2025두35499 판결에서, 보충적 평가방법으로 신고·납부한 증여세를 국세청이 감정가액 평균으로 다시 산정해 부과한 처분에 대해 상증세법 시행령의 위임 범위를 벗어나지 않았다고 판단했다. 다만 감정평가를 받았다는 사실만으로 무조건 세금이 늘어나는 것은 아니고, 몇 가지 요건이 함께 갖춰져야 한다.

이 글에서는 국세청이 보충적 평가방법 신고 이후에 감정평가로 세금을 추가 부과할 수 있는 법적 근거, 그 처분이 적법하기 위한 요건, 실무에서 다툴 만한 지점, 불복 절차까지 순서대로 짚는다.

왜 기준시가로 신고해도 나중에 세금이 더 나올 수 있나

상증세법 제60조는 상속·증여재산을 평가기준일 현재의 시가로 매기는 것을 원칙으로 삼는다. 문제는 꼬마빌딩처럼 거래가 드문 부동산은 평가기간(증여일 전 6개월부터 후 3개월까지, 상속은 상속개시일 전후 6개월) 안에 매매사례가액이나 감정가액이 아예 없는 경우가 대부분이라는 점이다. 이때 상증세법 제61조부터 제65조까지가 정한 보충적 평가방법, 실무에서 흔히 말하는 기준시가로 신고하는 것이 허용된다.

그런데 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한(증여세는 신고기한 후 6개월, 상속세는 신고기한 후 9개월)까지의 기간에 이뤄진 감정가액도, 평가심의위원회 심의를 거치면 시가로 인정할 수 있도록 하고 있다. 국세청은 2019년 무렵부터 이 규정을 근거로 예산을 들여 감정평가를 의뢰하는 사업을 운영해왔고, 2025년에는 내부 훈령인 상속세 및 증여세 사무처리규정 개정으로 그 대상을 사실상 대부분의 부동산으로 넓혔다. 납세자가 기준시가로 신고를 마쳤어도, 법정결정기한이 끝나기 전까지는 국세청의 감정평가가 세액을 바꿀 수 있는 변수로 남아 있는 셈이다.

실제 상담에서 자주 보는 사례가 있다. 서울 소재 4층 상가주택을 아버지가 성년 자녀에게 증여하면서 기준시가 18억원으로 신고·납부를 마쳤는데, 몇 달 뒤 국세청이 두 곳의 감정평가법인에 의뢰해 받은 감정가액 평균 27억원을 시가로 보아 차액에 대한 증여세를 추가로 고지하는 경우다. 신고 당시에는 존재하지 않았던 감정가액이 사후에 만들어져 과세표준을 9억원 끌어올리는 구조라, 납세자 입장에서는 "이미 낸 세금을 왜 또 계산하느냐"는 반발이 나올 수밖에 없다.

국세청 소급감정이 적법하려면 어떤 요건을 갖춰야 하나

대법원이 이 방식 자체를 적법하다고 본 것은 맞지만, 그렇다고 아무 감정평가나 그대로 시가로 인정되는 것은 아니다. 판례와 시행령을 종합하면 실질적인 요건은 네 가지로 정리된다.

이 가운데 가장 다툼이 많은 부분은 세 번째, 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 요건이다. 대법원 2025두35499 판결은 이 요건이 감정평가 기준일 하나만이 아니라 감정평가서를 실제로 작성한 날까지 계속 유지돼야 한다고 밝혔다. 감정평가를 의뢰한 시점과 감정평가서가 완성되는 시점 사이에도 시차가 있는 만큼, 그 사이 지가나 시세가 뚜렷하게 움직였다면 국세청이 받은 감정가액을 그대로 시가로 쓸 수 없다는 뜻이다.

실제 사례에서 무엇이 쟁점이 되나

앞서 든 사례로 다시 돌아가보면, 신고와 경정 사이의 세액 차이가 얼마나 벌어지는지부터 확인할 필요가 있다. 성년 자녀 증여재산공제 5천만원을 적용한 두 경우를 나란히 계산하면 다음과 같다.

차액만 3억 7,620만원이다. 여기에 과소신고가산세(일반 10% 기준 약 3,760만원)와 납부지연가산세(1일 0.022%, 미납 기간에 비례해 증가)가 더해지므로, 실제로 추가 납부해야 하는 금액은 4억원을 훌쩍 넘기는 경우가 많다. 최초 신고 당시 기준시가로 신고한 것이 잘못이 아니었다는 점을 감안하면, 체감상 부담이 가장 큰 지점이다.

실무에서 흔히 하는 오해도 짚어둘 필요가 있다. "평가기간 6개월만 지나면 국세청이 손댈 수 없다"고 알고 있는 경우가 많은데, 실제로는 법정결정기한까지 문이 열려 있어 증여세는 신고 후 최장 6개월, 상속세는 최장 9개월 동안 소급감정의 대상이 될 수 있다. 반대로 "국세청이 감정을 받으면 무조건 그 가액대로 확정된다"는 것도 오해다. 감정평가서 작성일까지 가격 급등·급락이나 용도지역 변경, 대규모 개발계획 발표 같은 사정이 있었다면 그 부분을 적극적으로 다툴 수 있다.

판단 기준을 단순화하면 이렇다. 감정가액과 신고가액의 격차가 크고, 그 사이 시간이 오래 지나 가격변동 여지가 컸을수록 다툴 실익이 커진다. 반대로 격차가 크지 않거나 신고 직후 곧바로 감정이 이뤄졌다면, 가격변동을 입증하기 어려워 처분을 뒤집기 쉽지 않다.

처분에 불복하려면 어떻게 대응해야 하나

추가 고지서를 받았다고 곧바로 소송으로 가야 하는 것은 아니다. 국세기본법상 불복 절차는 단계별로 기간이 정해져 있고, 그 안에서 감정평가서 자체의 흠을 먼저 짚는 것이 순서다.

이의신청은 임의 절차라 생략하고 곧바로 심사청구나 심판청구로 갈 수도 있다. 어느 경로든 행정소송을 하려면 반드시 이 전심 절차를 먼저 거쳐야 한다. 실무적으로는 절차를 밟기 전에 감정평가서가 법정결정기한 안에 작성됐는지, 감정평가법인이 실제로 둘 이상인지, 감정평가서 작성일 기준으로 가격변동의 특별한 사정이 있었는지, 평가심의위원회 심의를 제대로 거쳤는지부터 하나씩 확인하는 것이 순서다. 이 네 가지 중 하나라도 흔들리면 처분 취소를 다툴 근거가 생긴다.

보충적 평가방법으로 신고했다고 세금이 확정되는 것은 아니다. 법정결정기한이 끝나기 전까지는 국세청의 감정평가가 마지막 변수로 남는다.

꼬마빌딩이나 상가주택을 증여·상속할 계획이라면, 신고 단계에서부터 소급감정 가능성을 염두에 두고 인근 거래사례와 감정평가 자료를 미리 갖춰두는 편이 안전하다. 이미 추가 고지를 받았다면 감정평가서의 작성 시점과 요건 충족 여부부터 따져보는 것이 대응의 출발점이다.