상속 아파트를 형제 한 명이 갖고 현금을 나눠 줄 때, 증여세와 양도소득세는 어디서 갈리나

아버지가 돌아가시고 어머니도 안 계신 집에 아파트 한 채가 남았습니다. 3형제 가운데 큰형이 그 집에서 계속 살기로 했고, 동생 둘에게는 지분 값을 현금으로 정산하기로 합의했습니다. 가족끼리는 정리가 끝난 이야기인데, 세금 쪽에서는 이 합의를 어떻게 부르는지에 따라 결과가 갈립니다.

대상분할(代償分割)로 현금을 받은 동생의 지분은 증여가 아니라 양도로 분류되고, 증여세는 대가가 시가에 크게 못 미치거나 대가 없이 지분이 넘어갈 때 따로 문제 됩니다. 다만 대가가 상속개시일 평가액과 같으면 양도차익이 거의 없어 실제로 낼 세금은 0원에 가깝습니다.

대상분할은 세법에서 어떤 거래로 분류되나

상속 부동산을 한 명이 갖는 대가로 나머지 상속인에게 현금을 지급하는 협의분할은 세법상 지분의 유상 이전으로 봅니다. 민법상 분할은 상속개시 때로 소급해 효력이 생기지만, 세법은 대가가 오간 부분만큼은 별도의 거래로 떼어 판단합니다.

국세청 예규의 입장

국세청은 재산세과-37(2010.1.20) 해석에서 상속재산인 부동산을 공동상속인 중 1명만 상속받는 대가로 나머지 상속인들에게 현금을 지급하기로 협의분할한 경우 나머지 상속인들의 지분에 해당하는 재산이 유상으로 이전된 것으로 본다고 회신했습니다. 부동산거래관리과-56(2013.4.10)도 같은 취지로, 상속지분을 포기하고 다른 상속인으로부터 대가를 받으면 소득세법 제88조의 양도로 처리합니다.

대가 없는 초과 취득은 달리 봅니다

상속개시 후 최초의 협의분할에서 한 사람이 법정상속분보다 많이 가져가더라도 증여세를 과세하지 않는 것이 국세청의 일관된 입장입니다. 상속인 사이에서 누가 무엇을 가져갈지는 합의로 정하는 영역이기 때문입니다. 같은 초과 취득이라도 대가가 얹히면 유상 이전, 대가가 없으면 분할 협의의 결과로 갈립니다.

증여세와 양도소득세는 누구에게 어떻게 갈리나

대가를 받는 형제는 양도소득세, 대가를 주는 형제는 증여세 의심이라는 구도로 갈립니다. 같은 거래에서 두 세목이 서로 다른 사람에게 따로 걸린다는 점이 대상분할을 헷갈리게 만듭니다.

증여세가 다시 등장하는 지점

특수관계인 사이에서 시가보다 낮은 대가로 재산을 넘기면 상속세 및 증여세법 제35조의 저가 양수 규정이 적용될 수 있습니다. 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 과세 대상이고, 증여재산가액은 차액에서 그 기준금액을 뺀 값입니다. 형제는 특수관계인에 해당하므로 대상분할에서 현금을 시가보다 터무니없이 적게 주면 이 규정이 적용될 여지가 있습니다. 협의분할 결과라는 이유로 항상 면제되는지는 사안별 확인이 필요합니다.

양도소득세는 실제로 얼마가 나오나

양도소득세는 받은 대가에서 상속개시일 현재 평가액을 뺀 차액에 부과되므로, 정산 시점이 늦을수록 세금이 커집니다. 대가 정산이 상속개시 직후인지 몇 해 뒤인지에 따라 같은 아파트에서도 세액이 0원에서 2천만 원대까지 달라집니다.

계산 예시: 시가가 올라 4억 원을 받은 경우

상속개시일 평가액이 9억 원인 아파트를 3형제가 균등하게 상속받는 사례입니다. 큰형이 단독으로 취득하고 동생에게 각자 지분 값을 현금으로 주기로 했습니다. 동생의 상속 지분 평가액은 3억 원입니다.

두 번째 경우를 2026년 기준으로, 장기보유특별공제를 적용하지 않고 계산하면 다음과 같습니다. 양도차익 1억 원에서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 9,750만 원이고, 소득세 기본세율의 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 구간(35%, 누진공제 1,544만 원)이 적용됩니다. 산출세액은 약 1,868만 원이고 지방소득세 10%를 더하면 약 2,055만 원입니다. 취득 당시 비용이나 장기보유특별공제가 인정되면 이 금액은 줄어듭니다.

상속 직후 정산이 유리한 이유는 평가 기준일에 있습니다. 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가나 감정가가 시가로 인정되는 구조라서(상속세 및 증여세법 시행령 제49조), 그 무렵의 평가액과 같은 대가를 정하면 차익이 생기지 않습니다. 정산이 늦어질수록 시세 상승분이 고스란히 양도차익이 됩니다.

상담에서 자주 보는 사례와 실무 함정

실제 상담에서 가장 흔한 함정은 대가를 시가보다 낮게 맞춰 놓고 가족끼리 문제없다고 넘기는 경우입니다. 형제 사이 합의라는 이유로 평가액보다 훨씬 낮은 금액을 정산해 놓았다가, 몇 년 뒤 자금출처 조사 등에서 차액이 문제 되는 사례가 있습니다.

저가 지급 사례의 숫자

위 그림의 사례를 풀어 보면 지분의 시가는 4억 원, 실제 대가는 1억 원이어서 차액은 3억 원입니다. 기준금액은 시가 4억 원의 30%인 1.2억 원과 3억 원 중 적은 금액이므로 1.2억 원이고, 차액이 이를 넘으므로 증여재산가액은 3억 원에서 1.2억 원을 뺀 1.8억 원입니다. 기타 친족 증여재산공제 1천만 원을 빼면 과세표준 1.7억 원이고, 세율 20%에 누진공제 1천만 원을 적용하면 증여세는 약 2,400만 원입니다(신고세액공제 전). 지분 가치를 증여로 볼지 협의분할의 결과로 볼지는 합의 경위와 대가 산정 근거에 따라 다툼의 여지가 있어, 대가 산정의 기준(감정평가나 매매사례)을 서면으로 남겨 두는 편이 안전합니다.

대가를 주는 형제의 자금 출처

단독으로 아파트를 가져가는 형제는 현금 수억 원을 마련해야 합니다. 그 자금이 본인 소득이나 예금, 대출로 설명되지 않고 부모에게서 미리 받은 돈이라면 사전 증여로 합산 과세될 수 있습니다. 대출로 대가를 마련한다면 상속받은 아파트를 담보로 하는 경우가 많아 상환 계획도 함께 점검해야 합니다.

방식 선택의 기준

• 상속개시 후 시세가 크게 변하지 않았다면 평가액 수준의 대가로 조기에 정산해 양도차익을 줄이는 편이 유리합니다.
• 정산이 늦어질 사정이라면 상속등기를 법정지분으로 마친 뒤 대가를 정해 지분을 넘기는 방법도 있으나, 이 경우는 통상의 지분 매매로 양도소득세와 취득세 부담이 함께 따라옵니다.
• 대가를 시가보다 낮추려는 경우에는 증여 구성이 불가피하므로 증여세 계산을 먼저 해 보고 방식을 정하는 것이 순서입니다.

대상분할의 세금은 현금이 오가는 금액이 상속개시일 평가액과 같은지, 시가와 같은지에서 결정됩니다.

대가를 정하기 전에 상속개시일 평가액, 현재 시가, 받는 사람의 주택 보유 상황 세 가지를 먼저 놓고 계산해 보는 것이 순서입니다. 같은 합의라도 숫자를 어디에 맞추느냐에 따라 세금이 0원에서 수천만 원까지 달라집니다.