상속 아파트를 상속개시일 직후에 팔면 양도소득세가 정말 줄어들까

부모님이 남긴 아파트를 정리하려는 상속인이 가장 먼저 묻는 질문이 있습니다. 상속 직후에 팔면 취득가액이 상속세 평가액으로 잡히니 양도세가 거의 안 나온다던데, 사실이냐는 것입니다.

사실입니다. 상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액이고, 상속개시일 후 6개월 안에 판 가격은 그 자체가 시가로 인정됩니다. 양도가와 취득가액이 거의 같아지니 양도차익은 계약 사이의 가격 차이에서 중개수수료 등을 뺀 소액에서 끝납니다.

문제는 같은 금액이 상속세 과세표준에도 그대로 들어간다는 점입니다. 양도세를 얼마 줄였는지만 보면 반쪽이고, 상속세까지 합친 총세금으로 비교해야 판단이 맞습니다. 아래에서 취득가액이 정해지는 순서, 2026년 세율로 계산한 금액, 유리한 조건의 분기점을 차례로 풉니다.

상속 아파트의 취득가액은 상속개시일 현재 평가액으로 정해집니다

상속 아파트를 팔 때 취득가액은 부모님이 산 가격이 아니라 상속개시일(사망일) 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정으로 평가한 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 취득시기도 상속개시일로 봅니다. 부모님이 2012년에 4억 원에 샀더라도, 상속개시일 시가가 12억 원이면 취득가액은 12억 원입니다. 상속 전까지 오른 8억 원은 양도차익에서 빠집니다.

평가액은 시가가 먼저, 공시가격은 마지막입니다

상속세 평가에서 아파트의 기준시가(공동주택가격)는 시가를 알 수 없을 때만 쓰는 보충적 방법입니다. 평가기간 안에 시가로 볼 만한 자료가 있으면 그 자료가 우선합니다. 상속의 평가기간은 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지이고, 이 기간 안에 해당 아파트 또는 같은 단지의 유사 아파트가 거래됐다면 시가가 확인된 것으로 봅니다.

상속인이 직접 파는 경우는 첫 번째 칸에 해당합니다. 상속개시일 후 6개월 안에 매매계약을 맺으면 그 계약가가 곧 시가입니다. 매매계약일이 평가기간 안에 있는지가 기준이어서, 잔금과 등기가 6개월을 넘겨도 계약일이 기간 안이면 같은 결론으로 보는 것이 일반적입니다. 구체 사안은 확인이 필요합니다.

상속 직후 팔면 양도세가 얼마나 줄어드는지 2026년 세율로 계산합니다

실제 상담에서 자주 보는 패턴으로 숫자를 놓고 보겠습니다. 서울 소재 아파트를 부모님이 2012년 4억 원에 취득했고, 상속개시일 시가는 12억 원입니다. 상속개시 3개월 뒤 12억 3천만 원에 매매계약을 하고, 중개수수료 등 필요경비는 700만 원이 들었다고 가정합니다. 양도소득세 산출세액 기준이며 지방소득세(10%)는 별도입니다.

왼쪽은 과세표준 2,050만 원에 15% 구간을 적용해 누진공제 126만 원을 빼면 약 181만 5천 원입니다. 오른쪽은 3억 원 초과 5억 원 이하 구간의 40%에서 누진공제 2,594만 원을 뺀 약 1억 4,226만 원입니다. 지방소득세까지 더하면 각각 약 200만 원, 약 1억 5,649만 원입니다.

8억 원 취득가액은 실제로는 쓸 수 없는 가정입니다. 6개월 안 매매가 시가로 인정되는 이상 신고를 공시가격으로 했더라도 양도세 취득가액은 시가를 따라갑니다. 대신 상속세가 시가 기준으로 다시 계산됩니다. 두 세금이 한 쌍으로 움직이기 때문에 한쪽만 줄이는 선택지는 없습니다.

2026년 양도소득세 기본세율

단기양도 세율과 장기보유특별공제는 따로 봅니다

상속 직후 매도라 해서 보유 1년 미만 단기세율(주택 70%, 1년 이상 2년 미만 60%)이 자동으로 붙지는 않습니다. 세율 판단용 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 이어서 보는 것이 일반적이기 때문입니다. 반대로 장기보유특별공제는 상속개시일부터 보유기간을 세므로 3년이 지나기 전에는 공제가 없습니다. 위 계산에서 공제를 넣지 않은 이유입니다. 동일 세대원에게 상속받은 경우처럼 세대 구성에 따라 달라지는 예외가 있어 사안별 확인이 필요합니다.

양도세가 줄어도 총세금이 줄지는 않습니다

상속 직후 매도의 대가는 상속세 평가액이 시가로 올라가는 것입니다. 상속재산 12억 원짜리 아파트를 공시가격 8억 원으로 신고하려던 계획이었다면, 시가 12억 원 기준으로 4억 원만큼 과세표준이 늘어납니다.

상속세 과세 대상인지가 분기점입니다

상속세는 일괄공제 5억 원과 배우자공제(최소 5억 원)를 합쳐 배우자가 있으면 보통 10억 원까지는 세금이 나오지 않습니다. 금융재산 공제나 동거주택 상속공제 같은 추가 공제가 있으면 더 늘어납니다. 상속재산 전체 시가가 이 한도 안쪽이라면 시가가 올라가도 상속세가 늘지 않고, 양도세 절감분이 그대로 이익이 됩니다.

상속재산이 한도를 넘으면 사정이 달라집니다. 시가 12억 원 아파트가 포함된 과세표준에 상속세율 30%(5억 원 초과 10억 원 이하)나 40%(10억 원 초과 30억 원 이하)가 적용되면, 평가액 4억 원 차이는 상속세 1억 2천만~1억 6천만 원 안팎의 차이로 돌아옵니다. 이때는 양도세 180만 원을 아끼려다 상속세를 키우는 구도가 됩니다.

실무에서 자주 놓치는 함정과 신고 순서

직후 매도를 택한 경우에도 세 가지는 놓치기 쉽습니다.

1. 매각가가 시가보다 낮을 때. 급매로 11억 원에 팔면 취득가액도 11억 원 선에서 정해지는 것이 원칙이지만, 평가기간 안에 같은 단지의 더 높은 거래가 있으면 그 금액이 시가로 다투어질 수 있습니다. 취득가액이 매각가를 웃돌아 양도차손이 생겨도 다른 소득과 합산되지 않고 이월되지도 않으므로, 급매가 세금 면에서 이득을 주지는 않습니다.
2. 상속주택 5년 중과 제외. 상속 후 다주택이 된 경우 2026년 5월 10일부터 중과 유예가 끝나 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 상속받은 주택은 상속개시일부터 5년 안에 팔면 중과 대상에서 제외되므로, 요건에 해당하는지를 매도 전에 확인해야 합니다.
3. 비과세 기대. 별도 세대로부터 상속받은 단독 주택이라면 1세대 1주택 비과세 보유기간(2년)을 상속개시일부터 세므로 직후 매도에는 비과세가 없습니다. 동일 세대원 상속은 피상속인 기간이 통산될 수 있어 별도로 따져야 합니다.

신고는 이 순서로 맞춥니다

상속세 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 양도세 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 신고기한 전에 매매가 끝났다면 상속세 신고서에도 해당 매매가액을 시가로 올려야 하고, 그 금액이 양도세 취득가액과 같아야 합니다. 감정평가서는 매매 후에도 시가 입증 자료로 쓸 수 있어 계약서와 함께 보관하는 편이 안전합니다. 감정평가 수수료를 필요경비로 볼 수 있는지는 사안마다 달라 확인이 필요합니다.

상속 직후 매도의 이익은 양도세 몇 백만 원이 아니라, 상속세 과세 여부와 아파트 시가·공시가격의 간격에서 결정됩니다.

상속세가 나오지 않는 규모라면 직후 매도는 거의 손해 없는 선택이고, 상속세가 나온다면 평가액 상승분을 먼저 계산해야 합니다. 매매계약서에 서명하기 전에 두 세금을 한 표로 비교하는 것이 순서입니다.