아버지가 갑자기 돌아가시고 나면 장례가 끝나기도 전에 상가 임차인에게서 전화가 옵니다. 이번 달 월세는 어디로 보내야 하는지, 곧 만료되는 계약은 어떻게 되는지 묻는 전화입니다. 상속인들은 아직 재산 분할 이야기도 꺼내지 못한 때입니다.
먼저 결론입니다. 임대차 계약은 건물주의 사망으로 끝나지 않고 상속인 전원이 공동임대인으로 이어받습니다. 보증금 반환 의무도 같이 넘어가며, 판례 취지상 임차인은 상속인 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다. 월세는 등기 전에도 받을 수 있지만 각자 상속분만큼만 자기 몫이고, 갱신은 조건을 그대로 두는지 바꾸는지에 따라 필요한 동의 범위가 달라집니다.
임대인 지위는 사망 시점에 상속인 전원에게 자동 승계되고, 상속등기는 필요 조건이 아닙니다. 외부(임차인)에는 전원이 함께 책임지고, 내부(상속인끼리)에서는 상속분대로 나눕니다.
건물주가 사망하면 임대인 지위는 누구에게, 언제 넘어갈까
사망한 날, 상속인 전원에게 넘어갑니다. 임대인의 의무(상가를 사용·수익하게 할 의무, 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무)는 그 사람만 할 수 있는 일신전속적 의무가 아니라 재산상 계약관계이기 때문에, 별도의 새 계약서 없이 상속인에게 포괄승계됩니다. 상속등기는 승계의 요건이 아니고, 부동산 처분 시에 필요한 절차일 뿐입니다.
이런 경우를 가정해 보면
강남권 근린생활시설 3층 건물을 소유한 70대 건물주가 사망했고, 상속인은 배우자와 자녀 2명이라고 해 보겠습니다. 1층 카페는 보증금 1억 원에 월세 500만 원으로 계약이 2년 남아 있었습니다. 상속 협의가 6개월 넘게 걸리는 동안에도 카페 계약은 그대로 살아 있고, 임차인의 계약갱신요구권 기간도 계속 쌓였습니다. 상가임대차보호법의 갱신요구 가능 기간(최초 계약부터 합산 10년)은 임대인이 바뀌어도 이어집니다.
보증금 반환 의무는 상속인에게 어떻게 나뉘어 넘어갈까
임차인에게는 나뉘지 않고, 상속인끼리는 나뉩니다. 대법원은 공동임대인의 보증금 반환채무를 불가분채무로 봅니다. 돈은 쪼갤 수 있지만 상가를 쓰게 해주는 의무와 한 묶음이라 쪼갤 수 없다는 논리입니다. 따라서 임차인은 법정상속분 비율에 맞춰 상속인별로 청구할 필요 없이 한 명에게 전액을 청구할 수 있습니다. 다만 사안별로 판단이 달라질 수 있어 분쟁 단계에서는 전문가 확인이 필요합니다.
2026년 기준 계산 예시
상속인이 배우자와 자녀 2명이면 법정상속분은 1.5 : 1 : 1이고 비율로는 3/7, 2/7, 2/7입니다. 보증금 1억 원을 자녀 A가 먼저 돌려줬다면 A 본인 부담분은 2,857만 원이고, 나머지 7,143만 원을 다른 상속인에게 받아야 합니다.
| 상속인 | 법정상속분 | 보증금 1억 원 부담분 | 월세 500만 원 귀속분 |
|---|---|---|---|
| 배우자 | 3/7 | 약 4,286만 원 | 약 214만 원 |
| 자녀 A | 2/7 | 약 2,857만 원 | 약 143만 원 |
| 자녀 B | 2/7 | 약 2,857만 원 | 약 143만 원 |
협의분할로 상가를 상속인 한 명이 단독 취득했는데 보증금 반환 책임을 분할 협의에서 따로 정하지 않았다면, 먼저 돌려준 사람이 다른 상속인에게 얼마를 구상할 수 있는지 다툼이 생기기 쉽습니다. 구체적인 구상 범위는 사안별로 달라 전문가 확인이 필요합니다. 그래서 분할 협의서에 보증금 반환 책임의 부담 방식을 한 줄 적어두는 편이 훨씬 빠릅니다.
상속등기 전에 월세를 받고 계약을 갱신해 줄 수 있을까
월세는 받을 수 있고, 갱신은 조건에 따라 가능합니다. 상속등기를 못 했다는 사정이 이 둘을 막지 않습니다. 다만 행위마다 필요한 동의 범위가 다릅니다.
월세: 받는 사람이 아니라 귀속되는 사람이 기준
상속 개시 후 발생한 월세는 상속재산 분할 협의와 상관없이 법정상속분 비율에 따라 각 상속인에게 귀속됩니다. 공동상속인이 상가를 공유하는 동안 생기는 과실이기 때문입니다. 한 명이 대표로 월세를 받았다면 나머지 상속인 몫을 정산해야 하고, 상속 협의분할이 나중에 이루어져도 분할 전 월세의 귀속은 보통 그대로 유지됩니다. 임대소득의 소득세 신고도 귀속 비율대로 나누는 것이 원칙이며, 사업자등록 명의 변경이나 신규 등록, 부가가치세 신고 방식은 관할 세무서와 세무사 확인이 필요합니다.
갱신: 조건을 건드리지 않으면 과반수
공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정합니다(민법 제265조). 보증금과 월세를 그대로 둔 채 기간만 잇는 동일 조건 갱신은 관리행위로 보는 것이 일반적입니다. 반면 월세를 크게 올리거나 보증금을 조정하고, 계약 기간을 길게 잡거나 용도를 바꾸는 갱신은 처분·변경에 가까워질 수 있어 전원 동의가 안전합니다.
임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 임대인 측은 월세 3기 연체 같은 법정 거절 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 건물 매각 계획은 법정 거절 사유에 들어 있지 않고, 재건축을 이유로 하려면 철거·재건축 계획이 구체적이어야 해서 상속인 일부의 의사만으로 거절하기는 어렵습니다. 갱신 요구 통지를 받은 상속인이 혼자 답신하지 않도록, 통지 수신 창구를 정해 두는 것이 좋습니다.
임차인이 월세를 사망한 건물주 명의 계좌로 계속 보내는 경우가 많습니다. 계좌가 지급정지되거나 상속인 한 명이 임의로 인출하면 월세 귀속과 소득 신고가 모두 꼬입니다. 상속인들이 대표 수령 계좌를 정해 임차인에게 서면으로 통지하는 일이 가장 먼저입니다.
등기 전 첫 한 달, 상속인이 해야 할 일은 무엇일까
세 가지를 순서대로 하면 됩니다. 상속인 확정, 수령 창구 통일, 분할 후 정산 기준 문서화입니다. 2026년 기준 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이므로 상속 협의 일정과 맞물려 움직여야 하고, 임차인에게서 받은 보증금은 상속세 계산에서 채무로 공제될 수 있어 임대차계약서와 입금 내역을 보관해야 합니다.
상속인 확정: 포기자와 한정승인 확인
상속포기를 한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 보므로 임대인 지위도 보증금 반환 의무도 지지 않습니다. 반대로 한정승인을 한 상속인은 상속받은 재산 범위에서만 책임집니다. 가족 중 누가 포기·한정승인을 했는지에 따라 임차인이 청구할 상대와 월세 귀속 비율이 달라집니다. 상속포기와 한정승인은 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 해야 합니다.
임차인이 누구에게 낼지 모를 때
상속인들이 서로 다투고 있다면 임차인은 채권자를 알 수 없다는 이유로 월세를 공탁할 수 있습니다(민법 제487조). 공탁은 임차인에게 안전한 방법이지만, 상속인에게는 월세 수령이 막힌 상태가 됩니다. 건물 관리비와 대출 이자가 계속 나가는 중소형 빌딩에서는 대표 계좌 하나를 정해 두는 쪽이 실무상 훨씬 가볍습니다.
"상속등기는 늦어도 되지만, 임차인에게 보내는 안내문은 늦으면 안 됩니다."
건물주의 갑작스러운 사망은 임대차 관계가 흔들리는 시점이 아니라 상속인 각자의 책임과 몫이 한꺼번에 정해지는 시점입니다. 안택스 에셋은 빌딩 취득·관리 과정에서 임대차 승계와 세무를 함께 점검하는 실무를 이어가고 있습니다.