상가 임차인 보증금 압류·추심명령 통지서를 받았다면, 지급 상대와 월세·원상복구비 공제 방법

임차인이 보낸 우편이 아니라 법원에서 온 등기입니다. '채권압류 및 추심명령' 결정문과 함께 제3채무자 진술 최고서가 들어 있고, 받은 날부터 1주 안에 답하라고 적혀 있습니다. 보증금을 어떻게 해야 할지 임차인과 상의할 틈도 없이 판단해야 하는 상황입니다.

답은 정리하면 이렇습니다. 보증금은 임차인이 아니라 추심명령을 받은 채권자에게 줘야 합니다. 그 전에 밀린 월세, 명도가 늦어진 기간의 손해금, 원상복구비, 미납 공과금을 건물주가 먼저 뺄 수 있고, 다른 압류나 가압류가 겹쳐 있다면 누구에게도 개별 지급하지 않고 법원에 공탁합니다.

지급 상대를 가르는 기준, 공제할 수 있는 항목과 증빙, 실제 금액 계산, 통지서를 받은 날부터 지급까지의 순서를 차례로 짚습니다.

통지서가 도착하면 보증금은 누구에게 돌려줘야 할까

보증금을 받을 사람은 임차인에서 추심명령을 받은 채권자로 바뀝니다. 채권압류명령(임차인이 건물주에게서 받을 보증금 반환채권을 묶어두는 법원 결정)이 제3채무자인 건물주에게 송달되는 순간부터 임차인에게 지급하는 것이 금지되고, 추심명령에 따라 채권자가 자기 앞으로 지급하라고 청구할 수 있게 됩니다(민사집행법 제227조, 제229조).

지급 시기는 통지서가 왔다고 앞당겨지지 않습니다. 보증금 반환채권은 임대차가 끝나고 건물을 인도받은 뒤에야 생기는 조건부 채권이라, 계약 기간이 남아 있는 중에 통지서가 와도 건물주는 종료·명도 이후에 정산하면 됩니다. 채권자가 전화로 재촉해도 명도 전 선지급은 필요 없습니다.

상황별 지급 대응

1주 안에 내야 하는 진술서(제3채무자가 법원에 제출하는 서면 답변)도 이 지점에서 갈립니다. 보증금 채권을 인정하는지, 지급할 의사가 있는지, 다른 압류가 들어와 있는지를 적습니다(민사집행법 제237조). 실무에서 자주 빠뜨리는 부분은 공제 문구입니다. "보증금 5,000만원이 있으나 연체 차임 등 공제할 채권이 있어 지급액은 확정되지 않았음"이라고 조건을 명시해 두지 않으면, 나중에 공제 전 금액 전부를 인정한 것처럼 다투어질 여지가 생깁니다.

밀린 월세와 원상복구비는 어떤 항목까지 먼저 공제할 수 있을까

임대차에서 임차인이 건물주에게 지는 채무는 압류가 들어와도 보증금에서 그대로 공제됩니다. 보증금은 임대차가 끝나 건물을 돌려받을 때까지 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하는 돈이라서, 공제를 마친 나머지만이 진짜 반환채권이고 압류·추심의 대상도 그 나머지입니다. 별도로 상계 통지를 하지 않아도 당연히 줄어드는 구조입니다.

압류 이후에 생긴 항목도 마찬가지입니다. 통지서가 송달된 다음 달부터 월세가 밀렸거나 명도가 늦어져 생긴 손해금도 명도 시점까지는 계속 공제할 수 있습니다. 압류 전에 쌓인 연체만 뺄 수 있다고 알고 계신 분이 많은데, 담보되는 채무의 범위가 명도 시점까지이기 때문에 그렇지 않습니다.

공제 항목별 증빙과 다툼 위험

다툼이 실제로 나오는 곳은 원상복구비입니다. 추심채권자는 보증금이 한 푼이라도 더 남아야 받을 돈이 늘어나기 때문에 복구비 견적을 유심히 봅니다. 통상적인 사용에 따른 마모나 건물주가 다음 임차인을 위해 새로 하는 인테리어까지 임차인 몫으로 잡으면 공제액이 부풀려진 것으로 다투어집니다. 계약서의 원상복구 범위 조항과 인도 당시의 현황 사진이 근거의 절반입니다.

공제가 통하지 않는 경우도 있습니다. 압류가 송달된 뒤에 임차인에게서 새로 취득한 채권, 예컨대 별도로 빌려준 돈이나 임대차와 관계없는 물품대금으로 보증금을 상계하는 것은 채권자에게 내세울 수 없습니다(민법 제498조). 임대차에서 직접 생긴 채무인지가 판단 기준입니다. 압류 전부터 있던 별개 채권의 상계 여부는 변제기 등 요건이 얽히므로 전문가 확인이 필요합니다.

실제 금액으로 계산하면 지급액은 얼마가 될까

공제하고 남은 잔액이 청구액보다 작으면 잔액 전부가 채권자에게 가고, 크면 청구액까지만 가며 나머지는 임차인 몫입니다. 실제 상담에서 자주 보는 유형으로 계산해 보겠습니다. 강남권 1층 전용 30평 카페, 보증금 5,000만원에 월세 350만원(부가가치세 별도)이고, 임차인이 3개월치 월세를 밀린 채 폐업했습니다. 임차인의 납품업체가 밀린 물품대금 4,000만원으로 보증금에 압류·추심명령을 걸었고, 통지서는 연체 중에 도착했습니다.

2026년 기준 정산 사례

청구액 4,000만원이 잔액 3,155만원보다 크므로 3,155만원 전액이 추심채권자에게 갑니다. 임차인에게 남는 돈은 없고, 채권자는 부족한 845만원을 임차인에게서 따로 받아야 합니다. 같은 사안에서 청구액이 2,000만원이라면 2,000만원만 채권자에게 지급하고 1,155만원은 임차인에게 돌려줍니다. 다른 압류나 가압류가 한 건이라도 있다면 두 경우 모두 지급이 아니라 공탁으로 갑니다.

표의 금액은 부가가치세를 제외한 값입니다. 세금계산서를 발행한 월세의 부가세를 못 받았다면 그 부분도 받을 채권이므로 세무 처리와 함께 확인해야 합니다. 손해금은 명도 지연 일수를 열쇠 인도일로 못 박아 두어야 분쟁이 없습니다. 종료일은 계약서 만기가 아니라 실제로 열쇠를 넘겨받은 날까지 셉니다.

통지서를 받은 날부터 지급까지 어떤 순서로 처리해야 할까

통지서를 받으면 송달받은 날짜부터 적어 둡니다. 진술서 기한 1주가 이날부터 세어지고, 이후 임차인과의 어떤 거래가 채권자에게 대항할 수 있는지도 송달일이 경계이기 때문입니다. 결정문에서 채권자, 청구금액, 사건번호를 확인하고 이미 다른 압류·가압류가 들어와 있는지 등기부나 임차인 관련 우편물로 점검합니다.

진술서를 낸 뒤에는 공제 내역서를 만듭니다. 월세 미납 내역, 종료일과 열쇠 인도일, 원상복구 범위와 견적을 표 한 장에 모아 두면 채권자 측 문의에 같은 자료로 답할 수 있습니다. 원상복구는 임차인이 연락되지 않는 경우가 많아, 인도 시점의 현황 사진을 반드시 남겨 둡니다.

지급은 명도가 끝난 뒤입니다. 다른 압류가 없고 채권자와 공제 내역에 이견이 없다면 잔액을 추심채권자에게 지급합니다. 이견이 있거나 압류가 겹치면 다툼 없는 금액을 공탁하고 집행법원에 사유를 신고합니다. 공탁은 지급을 미루는 수단이 아니라, 건물주가 이중지급 위험에서 벗어나는 절차입니다.

"통지서가 온 날부터 보증금은 임차인의 돈이 아니라 공제를 마친 뒤 채권자 또는 공탁소로 가는 돈입니다."

보증금 정산은 계약서 한 장, 인도일 기록 한 줄, 현황 사진 한 장의 싸움입니다. 안택스 에셋은 임차인 응대부터 명도, 원상복구 범위 협의까지 임대차 운영 전 과정을 하나의 흐름으로 관리하며 정산 자료를 처음부터 갖추는 방식을 씁니다.