"사무실은 안 쓰고 주소만 필요합니다. 사업자등록증만 낼 수 있게 해주세요." 상가 건물을 가진 분이라면 한 번쯤 받아 보는 부탁입니다. 임대료가 월 몇만 원이라 거절하기도 애매하고, 응했다가 나중에 세금 문제로 불똥이 튈까 걱정되기도 합니다.
답은 "응해도 된다"입니다. 다만 일반 임대차계약서에 도장을 찍어주는 방식이 아니라 주소 사용 범위를 좁게 적은 별도 계약으로 받아야 하고, 받는 사용료에는 세금계산서를 발급해 부가세로 신고해야 합니다. 임차인의 체납은 건물주가 대신 내는 구조가 아니지만, 보증금과 건축물 용도에서는 건물주에게 닿는 경로가 두 군데 있습니다.
비상주 사업자등록은 계약 형식, 세금계산서, 업종 확인 세 가지를 갖추면 응할 수 있고, 하나라도 빠지면 월 몇만 원 때문에 임대차 분쟁과 용도 위반 시비를 떠안을 수 있습니다.
비상주 사업자등록 요청에 건물주는 응해도 되나요
응해도 되지만, 임차인이 사업자등록을 신청하는 순간 건물주의 이름과 사업자등록번호가 세무서 서류에 올라간다는 점을 알고 응해야 합니다. 사업장을 빌려 쓰는 사업자는 사업자등록 신청 때 임대차계약서 사본을 내야 하고(부가가치세법 시행령 제11조), 신청서에는 임대인의 성명, 사업자등록번호, 계약 기간, 보증금과 월세를 적습니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례
강남권 근린생활시설 3층에 입주한 임차인이 "온라인 쇼핑몰을 시작하는데 사업장 주소가 필요하다"며 같은 건물 빈 호실 한 곳에 사업자등록만 해 달라고 요청한 경우가 전형적입니다. 월 8만~12만 원을 제안받고 일반 상가 임대차계약서 양식에 그대로 서명해 주는데, 이때 두 가지 문제가 생깁니다. 계약서에는 호실 면적과 사용 목적이 적혀 있지만 임차인은 그 방에 들어온 적이 없고, 건물주는 세금계산서도 끊지 않은 상태입니다. 이런 경우 1년쯤 지나 임차인이 호실 열쇠를 요구하며 "임대차계약이 있으니 사용할 권리가 있다"고 주장하는 분쟁으로 번지기 쉽습니다.
일반 임대차계약서 대신 어떤 계약서를 써야 하나요
주소·우편 수령만 허용하는 별도의 사용 계약으로 쓰는 쪽이 건물주에게 유리합니다. 일반 임대차계약서에 서명하면 호실을 쓰지 않더라도 상가건물 임대차보호법(상임법)의 보호를 주장할 여지가 생기기 때문입니다.
| 구분 | 일반 임대차계약 | 주소 사용 계약 |
|---|---|---|
| 호실 점유 | 호실을 인도하는 것이 전제 | 점유 없음, 주소·우편 수령만 |
| 상임법 주장 여지 | 대항력·갱신요구권 주장 가능성 | 분쟁 소지 낮음(전문가 확인 필요) |
| 해지 방식 | 갱신 거절 통지 기간 등 법정 제약 | 계약서에 해지 사유·통지일 직접 설정 |
| 세무서 서류 | 임대차계약서 사본으로 제출 | 사용 계약서와 사용 확인서 제출 |
상임법은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 임차인에게 대항력을 주고(제3조), 계약갱신요구권은 최초 계약을 포함해 10년까지 인정합니다(제10조). 호실을 인도받지 않은 비상주 임차인이 이 보호를 주장하기는 어렵지만, 계약서에 호실 면적과 사용 목적이 적혀 있으면 다툴 여지가 생깁니다. 계약서에 "특정 호실의 점유를 포함하지 않으며 사업장 소재지 표기와 우편물 수령에 한정한다"는 문장을 넣는 것이 방어의 핵심입니다. 세무서가 사용 계약서도 사업장 증빙으로 받아 주는지는 관할서 확인이 필요하므로 계약 전에 임차인이 먼저 확인하게 하십시오.
사용료에 세금계산서를 끊고 부가세를 어떻게 처리하나요
건물주가 일반과세자라면 사용료에 10% 부가세를 붙여 받고, 세금계산서를 발급해 부가세 신고에 포함합니다. 월 10만 원 거래도 예외가 아닙니다.
2026년 기준 계산 예시
월 사용료를 10만 원으로 정하고, 건물주가 이미 임대업 일반과세자로 등록돼 있다고 가정하겠습니다.
| 항목 | 월 | 연(12개월) |
|---|---|---|
| 공급가액(사용료) | 100,000원 | 1,200,000원 |
| 부가세 10% | 10,000원 | 120,000원 |
| 임차인 입금액 | 110,000원 | 1,320,000원 |
| 종합소득세 추가 부담(한계세율 35% + 지방소득세 10%, 필요경비 제외) | - | 약 462,000원 |
연 120만 원짜리 거래가 세금으로 약 58만 원(부가세 12만 원 + 소득세 약 46만 원)을 건드립니다. 사용료를 부가세 포함 금액으로 합의했다면 실제 공급가액은 줄어들기 때문에 계약서에 "부가세 별도"인지 "포함"인지 먼저 적어야 합니다. 건물주가 간이과세자라면 세금계산서 발급 가능 여부와 임차인의 매입세액 공제 범위가 달라지므로 담당 세무사와 확인이 필요합니다. 건물주가 개인이고 직전 연도 사업장 공급가액(과세·면세 합계)이 8,000만 원 이상이면 2024년 7월부터 전자세금계산서 의무 발급 대상이라, 이 사용료도 전자세금계산서로 발급해야 합니다.
임차인이 세금을 체납하거나 불법 영업을 하면 건물주도 휘말리나요
체납 세금을 건물주가 대신 내지는 않습니다. 건물주에게 닿는 경로는 보증금 지급과 건축물 용도, 두 가지입니다.
보증금이 있을 때
임차인이 맡긴 보증금이 있으면 세무서는 건물주에게 돌려줄 보증금 채권을 압류할 수 있습니다(국세징수법). 압류 통지를 받은 뒤 임차인에게 돈을 돌려주면 건물주가 그 금액을 세무서에 내야 할 수 있습니다. 주소 사용 계약에 보증금을 받지 않는 구조로 두면 이 경로 자체가 사라집니다. 보증금을 받았다면 통지 수령일을 기록해 두고, 통지 이후 반환은 세무서와 협의한 뒤에만 하십시오.
업종과 건축물 용도
불법 영업의 책임은 영업을 한 사람에게 있지만, 해당 주소에서 실제로 영업이 이뤄지면 건물주에게 건축법상 시정명령과 이행강제금이 나올 수 있습니다(건축법 제79조·제80조). 건축물대장 용도가 사무소가 허용되지 않는 시설이거나, 주소만 쓰기로 한 임차인이 실제로는 호실에서 영업을 하는 경우입니다. 대부업, 유사수신, 안마·유흥, 의료 유사 행위처럼 허가·신고가 필요한 업종은 주소만 빌리는 형태로 신청되는 경우가 있어, 신청 업종을 계약서에 적고 허가·신고 업종이면 거절하는 것이 안전합니다.
실제로는 사용할 계획이 없는데 사실과 다른 임대차계약서나 사용 확인서를 작성해 주는 것은 허위 서류 작성 시비를 부를 수 있습니다. 확인서에는 실제 합의한 내용(주소·우편 수령 한정)만 쓰고, 세무서에서 확인 연락이 오면 같은 내용으로 답하십시오. 수사기관의 사실조회가 오면 계약서와 입금 내역을 그대로 제출하면 됩니다.
실제로 응하기 전에 건물주가 거치면 좋은 순서
계약 → 확인 → 해지 장치 순서로 3단계를 거치면 월 몇만 원 거래의 위험이 대부분 정리됩니다.
- 계약서 분리: 제목을 "사업장 소재지 사용 계약"으로 하고, 호실 점유를 포함하지 않으며 우편물 수령에 한정한다고 적습니다. 사용료는 "부가세 별도"로 쓰고 보증금은 받지 않는 구조를 권합니다.
- 업종·용도 확인: 신청 업종을 계약서에 적게 하고, 허가·신고가 필요한 업종은 거절합니다. 건축물대장의 용도가 사무소를 허용하는지도 같이 봅니다.
- 해지 장치: 세금 체납, 허가 없는 영업, 우편물 방치, 사용료 2회 연체 중 하나라도 있으면 통지 7일 후 해지된다고 적고, 해지 시 사업장 이전 신고 의무를 임차인에게 지웁니다.
사업자등록증 상 주소가 남아 있는 한 우편물과 세무서 방문이 계속되기 때문에, 해지 후 사업장 이전 신고 여부를 해당 날짜에 확인하는 절차까지 정해 두면 정리가 끝납니다.
"주소를 빌려주는 일은 인심이 아니라 계약이고, 월 10만 원 거래에도 세금계산서가 따라갑니다."
안택스 에셋은 임대차 계약 구조와 세무 처리를 함께 검토하는 방식으로 건물 관리를 다룹니다. 요청이 들어왔을 때는 계약 형식, 세금계산서 발급 여부, 업종 확인 세 가지만 먼저 정리하면 판단이 쉬워집니다.