11월 말부터 관리실 전화가 늘어납니다. "3층 전기가 또 나갔어요." 올라가 보면 책상마다 개인용 히터가 놓여 있고, 한쪽 구석에는 온풍기까지 돌아가는 식입니다.
건물주가 사용을 제한하거나 시정을 요구할 근거는 두 겹입니다. 계약서에 전기 사용 용량·기기 제한 특약이 있으면 특약 위반이 첫 번째 근거이고, 특약이 없으면 민법상 용법준수 의무(목적물의 성질에 맞게 쓸 의무)가 근거가 됩니다. 어느 쪽이든 해지까지 가려면 서면 시정 요구와 상당한 이행 기간이라는 절차를 밟아야 합니다.
근거별 요건과 한계, 현장에서 시정 요구를 보내는 순서, 건물주가 오히려 불리해지는 함정까지 순서대로 짚습니다.
차단기가 내려갔다는 사실만으로는 해지 근거가 약합니다. 특약 또는 용법준수 의무, 회로별 전류 기록, 기한을 둔 서면 시정 요구 세 가지가 갖춰져야 사용 제한이 힘을 얻습니다.
건물주의 사용 제한 근거는 어디서 나오는가
근거는 네 갈래로 나뉩니다. 계약서 특약이 가장 직접적이고, 특약이 없을 때는 민법 규정이 받쳐 줍니다.
특약이 있는 계약
"임차인은 계약전력 또는 분전반 정격 범위를 넘는 전기기기를 사용하지 않는다", "전열기구 설치 시 임대인에게 사전 통지한다" 같은 문구가 대표적입니다. 위반 사실만 입증하면 되므로 가장 단단합니다. 상담에서 자주 보는 경우는 연면적 약 600㎡, 5층 소형 업무용 건물인데 표준 계약서에 전기 조항이 아예 빠져 있는 사례입니다. 조항이 없으면 근거가 한 겹 줄어듭니다.
특약이 없는 계약
민법 제654조는 임대차에 제610조 제1항(용법준수)을 준용합니다. 임차인은 계약 또는 목적물의 성질로 정해진 방법으로 써야 하고, 사무실 배선 용량을 넘어 상시 과부하를 거는 사용은 용법 위반으로 주장할 수 있습니다. 위반이 확인되면 일반 채무불이행 법리(민법 제544조)에 따라 기간을 정한 최고를 한 뒤 해지를 검토합니다. 용법 위반의 입증 책임은 건물주에게 있습니다.
특약 유무에 따라 시정 요구의 강도는 어떻게 달라지는가
특약이 있으면 "조항 위반"으로 곧바로 시정을 요구하고, 없으면 "용법 위반"을 먼저 입증해야 합니다. 같은 차단기 문제라도 출발선이 다릅니다.
| 구분 | 특약 있음 | 특약 없음 |
|---|---|---|
| 법적 근거 | 계약 조항 위반 | 민법 제654조·제610조 제1항 용법준수 |
| 입증 대상 | 위반 사실(기기 대수, 용량) | 배선 용량 초과 사용이 용법 위반이라는 점까지 |
| 시정 요구 방식 | 조항 인용 후 즉시 요구 | 사실 정리 후 기한을 정한 최고 |
| 다툼 소지 | 상대적으로 작음 | 용량 기준·원인 공방 가능성 큼 |
실제로 다투는 지점은 "누구 책임이냐"입니다. 임대인이 설치한 분전반·배선이 노후해 정격 이하에서 차단되는 경우도 흔합니다. 이때는 임대인의 수선 의무(민법 제623조)가 먼저 문제 됩니다. 시정 요구 전에 회로별 전류를 측정해야 하는 이유입니다.
차단기가 내려가는 건물에서 시정 요구는 어떤 순서로 보내는가
현장 확인, 서면 시정 요구, 분리 또는 해지 검토의 세 단계입니다. 증거가 서면과 측정 기록으로 쌓여야 마지막 단계가 힘을 얻습니다.
1단계. 현장·부하 확인
전기안전 점검 인력이나 설비업체와 함께 어느 회로에서 차단되는지부터 확인합니다. 숫자로 보면 판단이 빨라집니다. 1.2kW 개인 히터는 220V 기준 약 5.5A를 쓰고, 2kW 온풍기는 약 9.1A입니다. 20A 차단기 회로 하나에 히터 3대와 온풍기 1대가 걸리면 3.6kW+2kW=5.6kW, 약 25.5A로 정격을 넘깁니다. 이 수치는 예시이며 실제 정격은 분전반 표기를 확인해야 합니다.
차단기는 과부하 때 선로를 보호하려고 내려가는 안전장치입니다. 내려간다고 차단기를 큰 용량으로 바꾸면 전선이 먼저 달아오릅니다. 임차인이 임의로 차단기를 교체하거나 배선을 잇는 행위는 별개의 위반 사유로 정리해 둡니다.
2단계. 서면 시정 요구
내용증명이나 이메일처럼 도달 기록이 남는 방식으로 보냅니다. 포함할 항목은 위반 조항 또는 용법준수 의무, 확인된 사실(날짜·회로·측정치), 요구 사항(기기 대수 축소, 전용 회로 이용, 대체 난방 협의), 이행 기한입니다. 기한은 통상 1~2주 안팎으로 잡는 경우가 많고, 겨울철이라 난방을 아예 막는 것은 임차인에게 지나친 제한이 될 수 있어 대안을 함께 제시해야 합니다.
전기를 끊거나 출입을 막는 단전·단수식 압박은 피해야 합니다. 임차인의 사용·수익을 방해하는 행위가 되어 건물주가 오히려 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 제한은 사용 용량 조정과 서면 절차 안에서 진행합니다.
3단계. 분리 또는 해지 검토
기한이 지나도 같은 사용이 반복되고 차단기 이력과 발열 흔적 같은 증거가 있으면 최고 후 해지를 검토합니다. 상가라면 갱신 시점에 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제5호), 또는 의무를 현저히 위반해 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유(같은 항 제8호)가 있는 경우가 갱신 거절 근거로 거론됩니다. 다만 차단기 몇 번으로 인정된다고 보기는 어렵고, 개별 사실에 따라 결과가 갈립니다. 해지 통지 전 변호사 확인이 필요합니다.
시정 요구 전에 건물주가 점검해야 할 위험과 함정은 무엇인가
가장 큰 함정은 임차인 탓으로 단정했다가 건물 쪽 설비 문제가 드러나는 경우입니다. 위험이 현실화되는 경로도 함께 봐야 시정 요구의 시급성을 설명할 수 있습니다.
소방 안전 자료에서도 고용량 전열기구를 멀티탭에 여러 개 꽂는 사용이 과부하 화재의 대표 원인으로 반복 지적됩니다. 건물주 입장에서는 "경고했다"는 기록이 있어야 사고 후 책임 분담을 다툴 때 유리합니다.
함정 1. 임대인 설비의 노후
분전반 용량이 임차 당시 약정한 사용 범위에도 못 미치거나 배선이 오래됐다면 임차인 책임을 묻기 어렵습니다. 시정 요구에 앞서 건물 쪽 점검 기록을 갖춰야 합니다. 전기안전관리자 선임 대상 건물이면 정기 점검 기록이 바로 자료가 됩니다.
함정 2. 한전 계약전력과 관리비 정산
건물 전체나 임차 호실이 한전 계약전력을 넘기면 사용 패턴에 따라 위약금성 추가 요금이 붙을 수 있습니다(초과 기준과 가산율은 한전 약관에 따르므로 전문가 확인 필요). 난방기 사용이 전기요금에 반영되는 구조라면 관리비 정산 기준도 같이 정리합니다. 계산 예: 개인 히터 1.2kW 8대를 하루 8시간, 월 22일 쓰면 9.6kW×176시간=1,689.6kWh입니다. kWh당 150원이라고 가정하면 약 253,440원이고, 호실별 부담 기준이 계약서에 없으면 정산 다툼이 생깁니다.
함정 3. 과도한 제한
난방 자체를 금지하는 요구는 임차인의 사용·수익권과 충돌합니다. 전용 회로를 분리해 주거나 용량 한도를 정해 주는 방식이 분쟁을 줄입니다. 실무에서는 "히터 대수 제한"보다 "회로별 허용 용량 명시"가 합의가 쉽습니다.
함정 4. 화재 책임과 보험
화재가 나면 임차인의 임대차 목적물 보관의무 위반이 문제 되고 손해배상은 채무불이행 책임으로 다뤄집니다. 용법 위반 손해배상 청구는 목적물 반환일부터 6개월 안에 해야 하는 제척 기간이 있습니다(민법 제617조). 건물 화재보험의 임차인 구상 가능 범위는 약관마다 달라 보험사 확인이 필요합니다.
"차단기가 내려갔다는 사실보다, 그 사실을 서면과 측정치로 남겼느냐가 해지까지 갈 수 있느냐를 가릅니다."
겨울마다 반복되는 전기 민원은 계약서의 전기 조항 한 줄, 회로별 허용 용량표, 시정 요구 서식 한 장으로 상당 부분 줄어듭니다. 다음 계약 갱신 때 전기 사용 조항을 넣는 것이 가장 비용이 적은 대책입니다.