부모가 자녀에게, 형제자매끼리 부동산을 시세보다 낮은 가격에 넘기는 거래는 드물지 않습니다. 문제는 얼마나 싸게 팔아야 증여세가 붙는지 정확한 기준을 모른 채 거래부터 진행하는 경우입니다.
저가양수도는 매도인과 매수인이 특수관계인인지, 시가와 실제 거래가액의 차이가 얼마나 되는지에 따라 과세 여부와 세액이 달라집니다. 이 글은 상속세 및 증여세법이 정한 과세 기준선과 계산 방법, 특수관계인의 범위, 양도소득세와의 관계를 실제 수치 예시로 정리합니다.
특수관계인 간 부동산 저가양수도는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 증여세 과세 대상이 됩니다. 과세 대상이 되더라도 차액 전부가 아니라, 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 나머지에만 세금이 부과됩니다.
저가양수도, 어떤 거래를 말하고 언제 증여세 문제가 되나
저가양수도는 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사고파는 거래를 말합니다. 상속세 및 증여세법(이하 상증세법) 제35조는 특수관계인 간 이런 거래로 이익을 얻은 사람에게 그 이익을 증여로 간주해 증여세를 매깁니다. 대상 재산은 부동산에 한정되지 않고 주식, 회원권 등 재산 전반에 적용됩니다.
과세 판단은 언제, 어떤 기준으로 하나
과세 여부를 판단하는 기준일은 통상 잔금청산일입니다. 등기접수일이 잔금청산일보다 빠르면 등기접수일을 기준으로 합니다. 이 날짜를 기준으로 시가를 확인하고, 실제 거래가액과 비교합니다.
시가는 어떻게 정하나
시가는 매매사례가액, 감정가액, 유사매매사례가액 순으로 확인합니다. 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월(증여재산 기준) 이내에 해당 재산 자체의 매매·감정·수용·경매·공매 사례가 있으면 그 가액을 우선 시가로 봅니다. 이런 사례가 없으면 면적, 위치, 용도 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 인정받을 수 있습니다. 시가 산정이 애매한 재산은 전문가 확인이 필요합니다.
| 순위 | 시가 산정 방법 | 비고 |
|---|---|---|
| 1순위 | 매매사례가액 | 평가기준일 전 6개월~후 3개월 내 해당 재산 자체의 매매가 |
| 2순위 | 감정가액 | 감정평가법인의 감정가액 |
| 3순위 | 유사매매사례가액 | 면적·위치·용도 등이 유사한 재산의 매매가 |
| 4순위 | 보충적 평가액 | 시가 산정이 곤란한 경우 공시가격 등 적용 |
특수관계인 여부에 따라 계산 방식이 다르다
저가양수도의 증여세 계산법은 매도인과 매수인이 특수관계인인지에 따라 완전히 달라집니다. 같은 금액을 깎아 팔아도 관계에 따라 세금이 나올 수도, 나오지 않을 수도 있습니다.
| 구분 | 특수관계인 간 거래 | 특수관계인 아닌 자 간 거래 |
|---|---|---|
| 과세 요건 | 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 거래 관행상 정당한 사유 없이 차액이 시가의 30% 이상 |
| 증여재산가액 | 차액 - min(시가×30%, 3억원) | 차액 - 3억원 |
| 적용 조문 | 상증세법 제35조 제1항 | 상증세법 제35조 제2항 |
시가 20억원짜리 아파트를 15억원에 넘기면 차액은 5억원입니다. 특수관계인 간 거래라면 기준금액은 시가의 30%(6억원)와 3억원 중 적은 3억원이고, 차액(5억원)이 이 기준금액 이상이므로 증여세 과세 대상이 됩니다. 증여재산가액은 차액에서 기준금액을 뺀 2억원입니다.
같은 거래를 특수관계인이 아닌 사람과 했다면 결과가 달라집니다. 판단 기준은 차액이 시가의 30%(6억원) 이상인지 여부뿐인데, 차액 5억원은 이 기준에 못 미쳐 증여세가 과세되지 않습니다. 다만 대가를 12억원으로 낮춰 차액이 8억원(40%)이 되면 특수관계인이 아니어도 과세 대상이 되고, 이때 증여재산가액은 차액에서 3억원을 뺀 5억원입니다.
저가양수도를 활용할 때 확인해야 할 세 가지
부동산을 저가로 이전하기 전에는 세 가지를 순서대로 확인하는 것이 안전합니다.
첫째, 시가를 먼저 확인합니다. 감정평가나 유사매매사례가액을 통해 시가를 산정한 다음, 목표하는 거래가액과의 차액이 과세 기준금액을 넘는지 계산해봅니다.
둘째, 양도소득세 부당행위계산 부인 규정도 함께 확인합니다. 소득세법 시행령 제167조는 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 양도할 때, 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 양도인이 시가대로 양도한 것으로 보고 양도소득세를 다시 계산하도록 정하고 있습니다. 이 기준은 증여세 기준(30%·3억원)과 다르므로 매도인 입장에서 별도로 점검해야 합니다.
셋째, 증여재산공제와 재차증여 합산과세를 함께 검토합니다. 저가양수도로 계산된 증여재산가액도 일반 증여재산과 똑같이 10년간 합산과세 대상입니다. 직계존비속에게는 5천만원(미성년자는 2천만원), 배우자에게는 6억원의 증여재산공제가 적용되므로, 앞선 10년간 다른 증여가 없었다면 공제 한도 내에서 세액이 없을 수 있습니다.
특수관계인의 범위와 신고를 놓쳤을 때 불이익
특수관계인 판단을 잘못하면 과세 기준 자체가 달라지므로 범위를 정확히 알아야 합니다. 국세기본법 시행령 제1조의2는 친족의 범위를 4촌 이내의 혈족과 3촌 이내의 인척, 배우자로 정하고 있습니다. 상증세법 시행령 제2조의2는 여기에 직계비속의 배우자의 2촌 이내 혈족과 그 배우자, 사용인 등 경제적 연관관계에 있는 자, 지배주주 등 경영지배관계에 있는 자를 추가로 포함합니다.
특수관계인 판단이 애매하거나 시가 산정이 어려운 사안은 전문가 확인이 필요합니다.
증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세(일반무신고납부세액의 20%)가 부과되고, 2026년 7월 1일부터는 납부지연가산세 계산 방식이 하루 단위(종전 0.022%)에서 월 0.67% 방식으로 바뀌어 적용됩니다.
저가양수도는 얼마나 싸게 팔았는가가 아니라 시가 대비 몇 퍼센트 차이가 나는가로 과세 여부가 갈립니다.
특수관계인 여부, 시가 산정 방법, 양도소득세 부당행위계산 부인까지 함께 따져야 실제 세부담을 정확히 예측할 수 있습니다. 거래 전에 시가와 기준금액을 미리 계산해보는 것이 절세의 출발점입니다.