중소형 오피스 공실 증가, 지금 매각해야 할까 계속 보유해야 할까

강남 대로변 프라임 빌딩은 공실이 줄고 있다는 기사가 나오는데, 이면도로에 있는 연면적 1,200평짜리 내 건물은 석 달째 두 개 층이 비어 있다면 이건 일시적인 공백이 아니라 시장이 갈라지는 신호일 가능성이 큽니다. 2026년 하반기 서울 오피스 시장은 대형 자산의 공실률이 낮아지는 동안 중소형 자산의 공실률만 계속 올라가는 구조적 양극화 국면에 들어섰습니다. 판단 기준은 공실률 숫자 자체가 아니라 그 공실이 회복 가능한 공실인지, 구조적으로 굳어진 공실인지입니다. 이 글은 그 양극화가 왜 벌어지는지, 그리고 지금 건물을 팔아야 할지 계속 데리고 갈지를 가르는 실제 기준을 정리합니다.

왜 중소형 오피스만 공실이 늘어나는가

중소형 오피스 공실이 프라임 빌딩보다 빠르게 느는 이유는 임차인들이 넓은 면적을 한 건물에 몰아넣는 클러스터링 수요로 옮겨가고 있기 때문입니다. 2026년 상반기 기준 연면적 1만평 이상 대형 오피스 공실률은 5.7%로 전년 대비 2.3%포인트 낮아진 반면, 연면적 5,000평 미만 소형 오피스 공실률은 7.8%로 오히려 1.1%포인트 올랐습니다. 권역별로도 온도차가 뚜렷합니다. 강남 2.5%, 여의도 3.2%로 견조한 반면 도심(CBD)은 5.5% 수준이고, 2026년 2분기 신규 공급 진입으로 단기적으로 8~10%까지 오를 수 있다는 전망도 나옵니다.

이 흐름의 실질적인 원인은 임차 수요의 성격 변화입니다. IT·금융사들이 사업을 확장하면서 한 건물에서 여러 층을 한 번에 계약하려는 수요가 늘었고, 이 수요는 층당 전용면적이 넓은 신축 대형 건물로 몰립니다. 중소형 빌딩은 층당 면적이 좁아 이런 통합 임차 수요를 받기 어렵고, 기존 임차인이 대형 건물로 옮겨가면 그 자리가 쉽게 채워지지 않습니다. 준공연차가 오래된 건물일수록 전기용량·냉난방·주차 대수 같은 설비 경쟁력도 함께 밀리기 때문에, 한 번 빠진 임차인 자리는 공실 기간이 구조적으로 길어지는 경향을 보입니다.

매각과 보유, 무엇을 기준으로 가르는가

매각과 보유를 가르는 실질적 기준은 세 가지입니다. 임대수익률과 대출금리의 역전 여부, 공실이 회복 가능한 구조인지, 매각 시 세후 실수령액이 보유 시 기대수익을 넘는지입니다. 이 세 가지 중 두 가지 이상이 매각 쪽으로 기울면 그때부터는 감정이 아니라 계산의 영역입니다.

첫 번째 기준인 수익률 역전은 가장 먼저 확인해야 할 신호입니다. 매입가 50억원짜리 건물의 현재 실질 임대수익률(공실 반영 후)이 2.8%인데 담보대출 실질금리가 4.5%라면, 임대료로 이자를 감당하지 못하는 역마진 구조에 들어선 것입니다. 두 번째 기준인 공실 회복 가능성은 숫자가 아니라 원인 진단으로 판단합니다. 인근에 대형 신축 공급이 예정돼 있는지, 임차인 업종 구성이 특정 산업에 쏠려 있는지, 층당 전용면적이 요즘 임차 수요가 요구하는 규모에 맞는지를 봐야 합니다. 세 번째 기준인 세후 실익 비교는 뒤에서 실제 숫자로 계산합니다.

지금 매각하면 세금은 얼마나 나오는가

매각을 결정하기 전에 반드시 계산해야 하는 건 양도소득세 실수령액이지 매매가 자체가 아닙니다. 실제 상담에서 자주 보는 사례로 계산해 보겠습니다. 2016년에 30억원에 취득한 중소형 빌딩을 2026년에 55억원에 매각하고 필요경비를 1억원으로 가정하면, 양도차익은 24억원입니다. 보유기간이 10년이므로 장기보유특별공제(2026년 기준 일반 부동산, 연 2%씩 최대 15년 30%)를 20% 적용받아 공제액은 4억 8,000만원, 양도소득금액은 19억 2,000만원입니다. 기본공제 250만원을 반영한 과세표준은 약 19억 1,750만원이고, 이 구간은 기본세율 45%(10억원 초과 구간, 누진공제 6,594만원)가 적용됩니다.

산출세액은 19억 1,750만원×45%에서 누진공제 6,594만원을 뺀 약 7억 9,690만원이고, 여기에 지방소득세 10%인 약 7,969만원이 더해져 총 세부담은 약 8억 7,660만원입니다. 양도차익 24억원 대비 실효세율은 약 36.5%입니다. 같은 조건을 법인 명의로 계산하면 다릅니다. 법인은 장기보유특별공제 대상이 아니지만 양도차익 24억원이 법인세 과세표준 2억~200억원 구간(세율 20%, 누진공제 2,000만원)에 들어가 법인세는 4억 6,000만원, 지방소득세 10%인 4,600만원을 더해 총 5억 600만원, 실효세율은 약 21.1%입니다.

법인이 세율만 놓고 보면 유리해 보이지만, 실무에서 자주 놓치는 함정이 여기 있습니다. 법인에 남은 세후이익을 개인이 배당으로 인출하는 순간 배당소득세가 추가로 붙습니다. 배당소득이 다른 금융소득과 합산돼 연 2,000만원을 넘으면 종합과세로 전환되고 최고세율은 49.5%까지 올라갑니다. 법인세율 20%와 개인 최고세율 45%만 비교하고 법인으로 전환했다가, 정작 자금을 빼서 쓰려는 시점에 추가 세부담을 마주하는 사례가 실무 상담에서 반복적으로 나옵니다. 과세표준 10억원 전후가 개인 명의 최고세율(45%) 진입점이라는 점을 감안하면, 양도차익이 이 구간을 크게 넘어서는 매각일수록 법인 보유·인출 계획을 세금 계산 단계에서부터 함께 설계해야 합니다.

실제 상담에서 자주 보는 판단 실수

실제 상담에서 가장 자주 보는 실수는 공실률 숫자만 보고 매각을 서두르거나, 반대로 언젠가 회복되겠지라며 근거 없이 버티는 두 극단입니다. 신사동 인근 연면적 1,200평, 준공 22년차 중소형 빌딩을 보유한 건물주 사례가 전형적입니다. 세 개 층 중 두 개 층이 6개월 넘게 비어 있었고, 대출금리가 오르면서 월 이자 부담이 임대료 수입을 넘어선 시점에 상담을 요청했습니다. 곧바로 매각을 검토하기보다 먼저 리모델링(전기용량 증설, 공용부 개선) 견적을 받아본 결과, 공사비 대비 기대할 수 있는 임대료 상승분의 회수 기간이 7년을 넘는 것으로 나왔습니다. 인근에 대형 신축 공급까지 예정돼 있어 회수 기간 안에 다시 공실이 생길 가능성도 컸고, 결국 리모델링 대신 매각으로 결론이 났습니다.

이 사례에서 판단은 세 단계 순서로 이뤄졌습니다. 공실 원인이 구조적인지 일시적인지부터 진단하고, 임대수익률과 대출금리·보유세 부담을 비교하고, 마지막으로 매각 시 세후 실수령액과 리모델링 후 기대수익을 직접 맞대어 비교하는 순서입니다. 이 순서를 거꾸로 밟으면, 즉 세후 실익 계산부터 시작하면 공사비 견적조차 받지 않은 상태에서 매각 여부를 감으로 정하게 됩니다.

빌딩을 파는 것과 지키는 것은 감정이 아니라 숫자로 결정해야 합니다.

공실률은 결과일 뿐이고, 그 결과가 구조적인지 일시적인지를 가르는 건 연면적·준공연차·임차 수요의 방향입니다. 안택스 에셋은 이런 판단을 감이 아니라 임대차 현황과 관리 데이터를 근거로 정리하는 일을 해왔고, 이 글의 계산 방식도 그 실무 기준에서 나온 것입니다.