부모에게서 아파트를 시세대로 사고 양도소득세 신고, 취득세 납부, 소유권 이전까지 마쳤는데 몇 년 뒤 국세청에서 대금을 어떻게 마련했는지 소명하라는 안내문이 오는 경우가 있습니다. 매매계약서가 있어도 안심할 수 없는 이유는 법이 부모와 자녀 사이의 양도를 일단 증여로 추정하기 때문입니다.
자녀가 낼 수 있는 답은 하나입니다. 대금이 실제로 부모에게 건너갔고, 그 돈이 자녀 본인의 정당한 재원에서 나왔다는 사실을 금융 기록으로 이어서 보여 주는 것입니다. 어떤 자료가 통하고 어떤 자료가 통하지 않는지, 실패하면 세액이 얼마나 달라지는지를 아래에서 계산합니다.
증여추정을 뒤집는 자료는 계약서가 아니라 돈의 흐름입니다. 자녀 계좌에서 부모 계좌로 간 이체 내역과, 그 돈의 출처(신고한 소득, 처분대금, 대출)가 날짜와 금액으로 맞물려야 합니다.
증여로 추정되는 구조는 어떻게 작동하나
상속세 및 증여세법 제44조는 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산을 양도자가 양도한 때에 수양자가 증여받은 것으로 추정합니다. 가장 흔한 사례가 부모가 자녀에게 아파트를 매매 형식으로 넘기는 경우입니다. 추정 규정이므로 과세관청이 증여의 증거를 모두 찾아야 하는 것이 아니라, 납세자가 반대 사실을 입증해야 합니다. 입증 책임이 자녀 쪽으로 넘어와 있다는 점이 이 문제의 출발점입니다.
추정이 풀리는 길은 시행령 제33조에 있습니다. 해당 재산의 취득을 위해 이미 과세받았거나 신고한 소득금액 또는 상속·수증재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우, 그리고 소유재산을 처분한 금액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우입니다. 법원 경매나 공매처럼 가격이 외부에서 정해지는 거래도 제외 대상이지만, 가족 간 아파트 매매에서는 해당되지 않습니다.
시가도 문제가 됩니다. 시가 대비 대가가 현저히 낮으면(시가와 대가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상) 같은 법 제35조에 따라 저가 양수에 대한 증여세 문제가 따로 생깁니다. 대금을 입증하기 전에 시가 수준의 가격이었는지부터 확인해야 합니다. 기준 수치는 해당 시점의 현행 규정을 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다.
국세청은 어떤 자료로 대금 지급을 확인하나
대금은 자녀 계좌에서 부모 계좌로 건너간 기록이 있어야 지급으로 인정됩니다. 소명 안내문에는 보통 매매대금의 지급 일자와 금액, 지급 계좌, 자금 출처를 묻는 항목이 들어갑니다. 질문의 순서가 그대로 입증의 순서가 됩니다.
실제 상담에서 가장 자주 보는 장면은 두 가지입니다. 하나는 매매대금을 자녀 계좌에서 부모 계좌로 이체했는데 며칠 뒤 같은 금액이 부모 계좌에서 자녀 계좌로 돌아간 경우입니다. 대금이 지급된 것이 아니라 돈이 한 바퀴 돈 것으로 판단되어 지급 사실 자체가 부정됩니다. 다른 하나는 대금을 현금으로 주고받았다는 주장입니다. 금융 기록이 없으면 지급 사실을 받아들이기 어렵고, 금액이 클수록 더 그렇습니다.
대금 출처는 어떤 재원이 인정되나
인정되는 재원은 크게 셋입니다. 이미 소득세를 신고하고 쌓아 둔 소득, 과거에 상속이나 증여를 받고 신고까지 마친 재산, 그리고 자녀가 가진 재산을 처분한 대금입니다. 은행 대출은 재원 자체라기보다 자녀가 갚아 나갈 채무라는 점에서 별도로 입증합니다.
소득으로 쌓은 돈은 얼마까지 인정되나
소득이 신고된 것이라 해도 그 돈이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 소득에서 생활비, 세금, 보험료를 뺀 뒤 실제로 남을 수 있는 금액이 기준입니다. 연봉 6천만 원인 직장인이 5년간 모았다고 3억 원을 낸다면 소득 누적액에서 생활비를 빼면 설명이 모자랍니다. 소득 증빙은 필요하지만 충분하지는 않고, 통장에 실제로 쌓여 온 잔액 추이가 함께 있어야 설득력이 생깁니다.
대출과 임대보증금은 어떻게 보나
자녀 명의로 받은 은행 담보대출은 금융기관 대출 서류가 있어 출처가 분명합니다. 이후 원리금을 자녀 소득으로 갚고 있다는 내역이 이어져야 합니다. 부모가 자녀의 대출을 대신 갚아 주면 그 부분이 다시 증여로 취급될 수 있습니다. 임차인이 있는 아파트의 보증금 승계는 보증금을 부모에게 지급할 대금에서 차감하고 자녀가 반환 의무를 지는 방식이라, 임대차계약서와 이후 반환 계획을 함께 정리해 둡니다.
부모에게서 빌린 돈은 어떻게 되나
과세관청은 직계존비속 사이의 금전 대차를 원칙적으로 증여로 추정합니다. 계약서, 담보 설정, 이자와 원금의 실제 상환이 확인되면 대여로 인정받을 수 있습니다. 대금 중 일부를 부모에게서 빌려 낸 뒤 그 돈이 다시 부모에게 돌아갔다면, 사실상 부모가 대금의 일부를 대신 부담한 구조라 크게 불리합니다.
입증에 실패하면 세금은 얼마나 달라지나
시가 8억 원 아파트를 자녀가 8억 원에 매수한 사례로 계산합니다. 자녀는 신고 소득으로 모은 예금 2억 5천만 원과 은행 대출 3억 원을 입증했고, 나머지 2억 5천만 원은 출처를 설명하지 못했다고 가정합니다. 성년 직계비속 증여재산공제 5천만 원(10년 합산)과 2026년 기준 증여세율(과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%)로 단순 계산한 값입니다.
| 구분 | 일부만 입증 실패 (2억 5천만 원) | 전부 입증 실패 (8억 원) |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 2억 5천만 원 | 8억 원 |
| 증여재산공제 | 5천만 원 | 5천만 원 |
| 과세표준 | 2억 원 | 7억 5천만 원 |
| 산출세액 | 3천만 원 (2억 × 20% − 1천만 원) | 1억 6,500만 원 (7.5억 × 30% − 6천만 원) |
| 무신고 가산세 20% | 600만 원 | 3,300만 원 |
납부지연가산세(하루 0.022%)는 별도로 붙습니다. 두 경우의 차이는 약 1억 3천5백만 원의 본세인데, 입증이 얼마나 되었는지가 그대로 세액 차이가 됩니다. 입증이 부분적으로 이루어지면 나머지 금액에 대해서만 증여세를 다투는 방향이 일반적입니다. 다만 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.
매매로 신고했다면 증여세 입장에서는 신고하지 않은 것으로 봅니다. 이 경우 증여세 부과제척기간이 통상 15년까지 열려 있어, 소명 요구가 거래 후 한참 뒤에 올 수 있습니다. 이체 내역, 대출 서류, 상환 기록은 거래 직후 한 묶음으로 보관해 두는 편이 안전합니다.
거래 전후에 무엇을 어떤 순서로 준비하나
준비는 계약 전, 잔금 때, 잔금 후의 세 구간으로 나뉩니다. 사후에 서류를 맞추기는 어렵고, 계약 전에 구조를 정해 두면 대부분 해결됩니다.
- 계약 전: 감정평가나 인근 실거래가로 시가를 확인하고, 대금을 어떤 재원으로 몇 번에 나누어 낼지 표로 만듭니다. 자녀의 예금이 부족하다면 이 단계에서 은행 대출이나 기존 재산 처분을 먼저 실행합니다.
- 잔금일: 재원별로 이체 경로를 나눕니다. 예금 이체분, 대출 실행분을 각각 부모 계좌로 보내고, 현금 인출을 거치지 않습니다. 부모 계좌에서 자녀 계좌로 어떤 이체도 일어나지 않게 합니다.
- 잔금 후: 대출이 있다면 자녀 계좌에서 자동이체로 상환합니다. 부모가 받은 대금의 사용처도 확인해 둡니다. 받은 돈이 곧바로 자녀 계좌로 돌아가면 전체 구조가 의심받습니다.
판단 기준은 이렇게 정리됩니다. 자녀의 신고 소득과 예금으로 대금의 대부분을 설명할 수 있고 시세대로 거래했다면 매매로 진행해도 됩니다. 자녀의 자체 재원이 매매가에 크게 못 미친다면 부족분을 부모에게서 빌려 메우는 방식보다, 증여세를 신고하고 내는 부담부증여 등 다른 구조를 비교해 보는 편이 사후 분쟁을 줄입니다.
증여추정은 계약서가 아니라 계좌의 흐름으로 풀립니다.