부모 부동산을 자녀 사업대출 담보로 줬다가 경매되면 증여세가 나올까

자녀가 사업자금을 빌릴 때 부모님 집이나 상가를 담보로 내주는 일은 흔합니다. 문제는 사업이 기울어 대출이 연체되고 담보 부동산이 경매로 넘어간 뒤에 터집니다. 부모가 사실상 자녀 빚을 대신 갚은 셈인데, 세무서가 이를 자녀에게 준 선물로 보고 증여세를 매길 수 있는지가 쟁점입니다.

답은 구상권에서 갈립니다. 부모는 자녀에게 대신 갚은 돈을 돌려달라고 청구할 권리(구상권)를 가지며, 그 권리가 살아 있는 한 대신 갚은 것만으로는 증여가 아닙니다. 자녀에게 갚을 능력이 있는데도 부모가 청구하지 않고 덮어 두면 증여세 과세 위험이 생깁니다. 반대로 자녀가 무일푼이라 받을 길이 없었다면 증여로 보지 않는 것이 법원의 대체적인 경향입니다.

담보를 내준 부모는 어떤 지위이고, 경매가 되면 무슨 일이 생기나

타인의 빚을 위해 자기 부동산에 저당권을 설정해 준 사람을 물상보증인이라 부릅니다. 보증인처럼 연대해서 빚을 갚을 의무는 지지 않고, 담보로 낸 재산 한도에서만 책임을 집니다. 자녀가 연체하면 은행은 담보 부동산을 경매에 부치고, 낙찰대금에서 대출금을 배당받습니다. 부모는 부동산 소유권을 잃고 자녀의 대출은 그만큼 줄어듭니다.

세법이 주목하는 대목은 마지막 칸입니다. 부모 재산이 줄어든 만큼 자녀의 채무가 사라졌으니, 외형상 부모가 자녀에게 이익을 준 모양새가 됩니다. 상속세 및 증여세법 제36조는 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우 그로 인한 이익(보상액을 지급했다면 이를 뺀 금액)을 받은 사람의 증여재산가액으로 본다고 정합니다. 문구만 보면 자녀가 과세 대상입니다.

그런데 민법은 물상보증인이 변제하거나 저당권 실행으로 소유권을 잃으면 채무자에게 구상권을 갖는다고 정합니다(민법 제341조). 부모가 잃은 만큼을 자녀에게서 돌려받을 권리가 이미 생겼다면, 자녀가 얻은 것은 공짜 이익이 아니라 부모에 대한 새로운 빚입니다. 이 부분이 제36조 적용 여부를 가릅니다.

구상권이 살아 있으면 증여가 아니고, 방치하면 증여가 된다

부모에게 구상권이 있고 이를 실제로 행사할 수 있다면 대신 갚은 돈은 증여가 아닙니다. 빌려준 돈이나 마찬가지이기 때문입니다. 과세 위험은 구상권이 있어야 할 자리에 아무것도 남지 않았을 때 생깁니다. 자녀가 갚을 능력이 충분한데도 부모가 청구하지 않고 시간을 보내거나, 아예 받지 않겠다고 약속한 경우입니다. 이때는 구상권을 포기해 자녀의 채무를 면제해 준 것으로 보고 제36조를 적용할 수 있습니다.

자녀에게 변제능력이 없는 경우는 따로 봅니다. 주채무자가 갚을 능력이 없어 구상권을 행사해도 한 푼도 받을 수 없다면, 부모가 자녀에게 줄 수 있는 경제적 이익이 실제로 이전된 것이 아니라는 논리입니다. 법원도 물상보증인이 주채무를 대신 떠안은 사안에서 증여로 볼 근거가 부족하다고 본 사례가 있습니다. 다만 사안마다 사실관계가 달라 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵고, 방향을 보여 주는 참고 정도로 읽는 것이 안전합니다. 구체적인 판결 인용은 전문가 확인 후 판단하시기 바랍니다.

대신 갚은 금액이 5억 원이면 증여세는 얼마인가

부모 소유 아파트(시세 10억 원)에 자녀 사업대출 5억 원의 근저당이 잡혀 있었고, 자녀 사업이 무너져 경매에서 배당으로 5억 원이 은행에 돌아간 사례를 가정합니다. 실제 상담에서 자주 보는 모양입니다. 자녀는 폐업 후 재취업해 월급이 있고 가족 명의 재산도 일부 있었지만, 부모는 "가족끼리 무슨 청구냐"며 아무 조치를 하지 않았습니다. 구상권 방치 쪽으로 판단될 때의 계산입니다(2026년 기준).

신고기한(증여를 받은 달의 말일부터 3개월) 안에 신고하면 신고세액공제가 적용되고, 기한을 넘기면 무신고 가산세가 붙습니다. 10년 안에 같은 부모에게서 받은 다른 증여가 있으면 합산되어 세율 구간이 올라갑니다. 증여 시기를 언제로 볼지는 시행령에 별도 규정이 있으므로, 경매 배당일과 구상권 소멸 시점 중 무엇이 기준이 되는지는 사안별 확인이 필요합니다.

과세당하지 않으려면 무엇을 남겨 두어야 하나

실무에서 갈리는 지점은 법리보다 증빙입니다. 구상권을 행사할 의사가 있었는지, 자녀가 정말 갚을 수 없었는지를 서류로 보여 줄 수 있어야 합니다. 구상권 행사 흔적과 변제능력 입증 자료 중 어느 한쪽이라도 갖추면 방어선이 생깁니다.

실무자의 판단은 이렇습니다. 자녀가 재기할 가능성이 있다면 구상권을 문서로 남겨 두는 편이 유리합니다. 소액이라도 상환 약정서를 쓰고 일부라도 실제로 받아 두면 증여가 아니라는 입증이 한결 쉬워집니다. 자녀가 사실상 파산 상태라면 반대로 무자력을 입증하는 자료(폐업 사실, 채무 목록, 소득 없음)를 경매 시점에 맞춰 확보해 두는 쪽이 방어에 유리합니다.

경매는 증여세와 별개로 부모에게 양도소득세 문제를 만듭니다. 경매 낙찰로 소유권이 넘어가는 것도 양도로 보기 때문에, 부모의 취득가액·보유기간·주택 수에 따라 세금이 따로 나올 수 있고 이 계산이 증여세보다 큰 경우도 있습니다.

부모가 대신 갚은 돈은 돌려받을 권리가 살아 있으면 증여가 아니고, 갚을 능력이 있는 자녀에게 청구하지 않고 넘기면 증여가 됩니다.

담보를 내주기 전과 경매가 시작된 직후, 두 시점에 서류를 정리해 두면 나중의 다툼이 줄어듭니다. 구체적인 금액과 사실관계에 따라 결론이 갈리므로 세무법인 다솔 × 안택스에서 개별 상황을 검토할 수 있습니다.