자녀 결혼을 앞두고 신혼집 전세계약서에 도장을 찍는 날, 부모님이 임대인 계좌로 보증금을 바로 송금해 주는 경우가 흔합니다. 입주 뒤에는 전세대출 이자를 부모님이 대신 내주기도 합니다. 자녀 계좌를 거치지 않았으니 증여가 아니라고 생각하기 쉽지만, 국세청은 돈이 누구 계좌를 거쳤는지가 아니라 누구의 채무와 비용이 줄었는지를 봅니다.
자녀 부부가 임차인인 전세계약의 보증금을 부모가 대신 내거나, 자녀 명의 전세대출 원리금을 부모가 대신 갚으면 그 금액은 증여입니다. 혼인신고일 전후 2년 이내이고 부모(직계존속)가 준 것이라면 기본공제 5천만 원과 별도로 혼인 증여재산공제 1억 원을 적용할 수 있습니다. 공제는 저절로 붙지 않고, 증여세 신고서에 적용해 신고해야 합니다.
대납은 증여, 공제는 혼인신고일 전후 2년 안의 부모 증여에만 1억 원(출산공제와 합산 한도). 송금일과 원리금 상환일이 각각 증여일이므로 날짜별 기록을 남겨야 합니다.
부모가 보증금을 직접 보내거나 대출 원리금을 갚으면 왜 증여가 되나요
임차인이 부담할 채무를 제3자가 대신 갚으면 임차인은 그만큼 재산이 늘어난 것과 같습니다. 상속세 및 증여세법은 재산을 무상으로 이전받는 경우를 증여로 보고, 현금이 아니라 채무를 대신 갚아 준 방식도 같은 효과라면 증여로 취급합니다. 부모가 임대인에게 직접 송금했다는 사실은 증여가 아니라는 근거가 되지 못하고, 증여일을 확정하는 증거가 됩니다.
증여일은 한 번으로 끝나지 않습니다. 보증금 대납은 잔금 송금일 하루가 증여일이고, 전세대출 이자를 매달 대신 내면 납부할 때마다 증여가 쌓입니다. 월 50만 원씩이면 연 600만 원이라 작아 보여도, 같은 증여자에게 10년 이내 받은 증여는 합산하므로 대출 기간 내내 누적됩니다.
혼인 증여재산공제 1억 원을 적용받는 요건은 무엇인가요
요건은 세 가지입니다. 직계존속에게서 받았을 것, 혼인신고일 전 2년부터 후 2년까지 증여받았을 것, 혼인공제와 출산공제를 합쳐 1억 원 한도 안일 것. 상속세 및 증여세법 제53조의2가 2024년 1월 1일부터 규정하고 있고, 2026년 11월 현재 이 틀이 유지되는 것으로 확인됩니다. 다만 세제개편안 논의 내용은 수시로 바뀌므로 신고 시점에 개정 여부를 확인해야 합니다.
기준일은 결혼식 날이 아니라 혼인관계증명서에 찍힌 혼인신고일입니다. 예식을 올리고도 신고를 미루는 커플이 적지 않은데, 잔금일에 보증금을 송금한 시점이 신고일 전 2년 안이면 공제 대상이고, 신고 없이 2년을 넘기면 요건 밖입니다. 보증금과 대출 상환 증여가 걸쳐 있는 커플은 신고일 하나가 공제 가능 여부를 갈라 놓습니다.
| 구분 | 기본공제 | 혼인공제 |
|---|---|---|
| 금액 (성년 자녀, 2026년 기준) | 5천만 원 | 1억 원 |
| 증여자 | 직계존속 합산 | 직계존속 |
| 기간 | 10년간 한도 | 혼인신고일 전후 2년 이내 |
| 중복 적용 | 가능 | 기본공제와 별도 적용 |
상환·송금 방식에 따라 증여 여부와 공제 적용은 어떻게 갈리나요
같은 부모 돈이라도 전달 방식에 따라 증여로 볼지, 대여로 인정할지, 증여 아닌 별도 판단이 필요한지가 달라집니다. 방식별 구분은 아래와 같습니다.
| 상황 | 증여 여부 | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 자녀 부부가 임차인, 부모가 임대인 계좌로 보증금 송금 | 증여 (송금일) | 혼인공제 대상 |
| 자녀 명의 전세대출 원금을 부모가 상환 | 증여 (상환일) | 상환 때마다 증여일 발생 |
| 자녀 명의 전세대출 이자를 부모가 매달 납부 | 증여 (납부일) | 10년 합산, 소액도 누적 |
| 차용증을 쓰고 이자·원금을 계좌로 실제 상환 | 대여로 인정 가능 | 무이자면 연 4.6% 이자 상당 이익이 연 1천만 원 이상일 때 증여 |
| 부모가 임차인이고 자녀 부부는 거주만 | 별도 판단 | 사용 구조에 따라 달라지므로 전문가 확인 필요 |
실제 상담에서 자주 보는 장면이 있습니다. 부모가 한동안 자녀에게 전세자금을 빌려준 것으로 하고 차용증을 써 두었는데, 이자는 한 번도 낸 적이 없고 원금 상환 기록도 없는 경우입니다. 차용증은 작성 사실만으로 대여를 증명하지 못합니다. 이자 지급과 원금 상환이 계좌에 남아야 합니다. 무이자 대여는 대출금에 연 4.6%를 곱한 금액을 이익으로 보고, 그 이익이 연 1천만 원 이상일 때 증여세 대상이 되므로 원금 약 2억 1,739만 원 이하까지는 이 부분이 과세되지 않습니다.
전세보증금 2억 원을 지원받은 사례로 세액을 계산하면 얼마인가요
2026년 11월에 혼인신고를 한 부부가 전세보증금 3억 4천만 원 중 2억 원을 부모에게서 받은 경우를 가정합니다. 나머지 1억 4천만 원은 부부 명의 전세대출입니다. 이전 증여는 없다고 보면 계산은 아래 순서입니다.
- 증여재산가액 2억 원 − 혼인공제 1억 원 − 기본공제 5천만 원 = 과세표준 5천만 원
- 과세표준 1억 원 이하 구간 세율 10% 적용 → 산출세액 500만 원
- 기한 내 신고 시 신고세액공제 3%(15만 원) → 납부세액 약 485만 원
혼인공제가 없었다면 2억 원 − 5천만 원 = 1억 5천만 원이 과세표준이고, 1억 원 초과 구간은 20%(누진공제 1천만 원)이므로 산출세액이 2천만 원입니다. 혼인공제가 산출세액을 1,500만 원 줄여 줍니다. 공제 1억 원은 자녀 부부가 각각 자기 부모에게서 받는 경우 각자 적용되므로, 양가에서 1억 원씩 지원받으면 부부 합산 증여 비과세 범위는 크게 달라집니다. 같은 증여자의 부와 모는 한 사람으로 합산하므로, 아버지 1억과 어머니 1억을 따로 쪼개 받아도 한도는 한 번입니다.
전세대출 이자를 부모가 대신 내 온 금액은 증여로 이미 쌓이고 있습니다. 대출 만기 때 원금까지 갚아 주면 그 시점에 누적분이 한꺼번에 불어나 기본공제와 혼인공제를 넘길 수 있으니, 이자 대납분도 처음부터 기록해야 합니다.
공제를 받고도 놓치면 문제가 되는 실무 함정은 무엇인가요
혼인신고가 늦어지면 공제가 날아갈 수 있습니다. 결혼식 때 이미 전세보증금을 증여받았는데 혼인신고를 계속 미루다 증여일로부터 2년이 지나면 혼인공제 요건이 깨집니다. 반대로 혼인신고 이후에 증여받는 경우는 신고일로부터 2년이 시한입니다. 혼인이 무효가 되거나 취소되는 경우에는 공제를 배제하고 수정신고 등을 요구하는 규정이 있어, 이 경우 사유 발생일 이후 일정 기간 안의 반환 처리 등은 개별 확인이 필요합니다.
자금출처 문제도 남습니다. 몇 년 뒤 부부가 주택을 살 때, 신혼집 전세보증금 중 부모에게서 받은 돈은 소명 대상이 됩니다. 증여세를 신고해 두었다면 신고서 한 장으로 출처가 정리되지만, 미신고 상태였다면 그 시점에 증여 사실이 드러납니다. 증여세 부과제척기간은 신고 여부에 따라 10년, 무신고라면 15년까지 길어질 수 있어(상증법 제26조) 시간이 지났다고 안심하기 어렵습니다.
실무 판단 기준은 단순합니다. 혼인신고가 증여일 전후 2년 안에 확실히 들어가고 지원액이 1억 5천만 원 이하라면 공제만으로 세액이 0원입니다. 지원액이 그보다 크면 초과분에 10%가 붙으므로 대출로 돌릴 부분과 증여로 처리할 부분을 나눠 신고하는 편이 유리합니다. 지원액이 2억 5천만 원을 넘는 구간은 초과분이 20% 구간에 걸리고, 이때는 증여 시기를 나누는 것을 검토할 만합니다. 구체적 금액은 개인별 증여 이력에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
대신 내준 돈도 증여이지만, 신고서에 혼인공제를 적용하면 1억 5천만 원까지는 세금 없이 신혼집을 마련할 수 있습니다.
송금일과 상환일, 혼인신고일을 한 장의 표로 정리해 두면 신고도 자금출처 소명도 순조롭습니다. 세무법인 다솔 × 안택스는 상속·증여 신고 과정에서 이 날짜 정리부터 함께 검토합니다.