11월 계약, 2월 종료로 연말 3개월만 팝업스토어에 빌려주려는데 임차인이 나갈 때 1년 계약이라거나 갱신해 달라고 하면 어떡하나. 공실을 오래 비워 둔 건물주가 연말 시즌 앞에서 가장 많이 하는 걱정입니다.
답부터 말하면, 3개월이라는 기간 자체는 보호막이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제16조는 '일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우' 법 적용을 배제하는데, 기간이 짧다는 사실보다 계약서와 실제 운영 모두에서 일시사용이 명백한지가 판단 기준입니다. 명백하지 않으면 서울 기준 환산보증금 9억 원 이하에서는 1년 간주가, 9억 원 초과에서도 갱신요구권과 권리금 보호가 따라옵니다.
일시사용이 명백하면 1년 간주·갱신요구권·권리금 보호 모두 적용되지 않습니다. 명백하지 않으면 환산보증금 9억 원(서울, 2026년 기준) 이하는 임차인이 1년을 주장할 수 있고, 초과해도 갱신요구권과 권리금 보호는 남습니다.
3개월 팝업도 상가건물 임대차보호법이 적용될까
적용될 수 있습니다. 법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 영업용 임대차를 대상으로 하고, 팝업스토어도 여기에 들어옵니다. 빠져나가는 길은 제16조 하나입니다.
명백성은 임대인이 입증하는 쪽입니다
임차인이 '적용 대상이 아니다'를 증명할 이유는 없습니다. 일시사용임을 근거로 법을 배제하려는 임대인이 계약 경위와 운영 실태로 명백성을 보여야 하고, 다툼이 생기면 법원은 계약서 제목이 아니라 계약 목적, 기간, 사용 형태, 당사자의 의사를 종합해 판단합니다. 구체적 사안의 결론은 판단 요소가 많아 전문가 확인이 필요합니다.
실제 상담에서 자주 보는 함정
강남권 1층 30평 공실에 화장품 브랜드가 11월부터 3개월, 월 1,200만 원에 들어온 사례가 전형적입니다. 계약서 제목은 '팝업 대관 계약서'였지만 내용은 보증금 3,000만 원, 사업자등록 협조 조항, 인테리어 임차인 부담이었고, 종료 한 달 전 임차인이 '매출이 좋으니 1년 가자'고 요구했습니다. 제목은 대관인데 실질은 임대차인 계약입니다. 여기에 임대인이 종료 두 달 전 '반응 좋으면 연장하자'고 문자를 보낸 정황까지 쌓이면 일시사용 명백성은 급격히 약해집니다.
1년 미만 계약, 임차인이 1년을 주장할 수 있는 조건
일시사용이 인정되지 않고 환산보증금이 지역별 기준액 이하일 때만 가능합니다. 제9조 제1항은 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 보되, 임차인은 1년 미만 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 했습니다. 1년 간주는 임차인만 선택하는 카드입니다. 임대인이 먼저 '3개월이 유효하다'고 내세울 수 없습니다.
환산보증금은 보증금에 월 차임×100을 더해 계산합니다. 서울은 9억 원 이하가 기준이며, 2026년 7월 시행 시행령에서도 서울 기준액과 환산 비율은 바뀌지 않았습니다.
금액으로 나눠 보는 분기점 (2026년 서울 기준)
| 사례 | 환산보증금 계산 | 1년 간주 (제9조) |
|---|---|---|
| 보증금 3,000만 원, 월 800만 원 | 3,000만 + 8억 = 8억 3,000만 원 | 이하 — 임차인이 1년 주장 가능 |
| 보증금 0원, 월 900만 원 | 9억 원 | 이하 — 기준액 도달해도 적용 |
| 보증금 5,000만 원, 월 1,200만 원 | 5,000만 + 12억 = 12억 5,000만 원 | 초과 — 1년 간주 없음 |
월 900만 원 이상의 팝업 월세를 받는 강남·성수권 상가라면 대부분 9억 원을 넘습니다. 1년 간주 위험은 낮아지지만, 안심은 이릅니다. 초과 상가에도 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호는 적용되기 때문입니다.
갱신요구권과 권리금은 팝업에서 어떻게 작동하나
일시사용이 인정되지 않으면 두 권리 모두 작동합니다. 갱신요구권은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하고, 임대인은 3기 차임 연체나 무단 전대 같은 법정 사유가 없으면 거절하기 어렵습니다. 갱신을 포함한 전체 임대차기간은 최초 기간부터 10년을 넘지 못합니다.
3개월 계약에서 갱신요구권 행사 시기
6개월 전부터 1개월 전까지라는 구간은 3개월 계약에서 묘하게 작동합니다. 계약 개시 시점이 이미 만료 6개월 전 구간에 들어와 있으므로 개시일부터 약 2개월 안에 행사할 수 있습니다. 11월 15일 개시, 2월 14일 종료 계약이면 1월 14일까지가 행사 기한입니다. 임차인이 12월 중순에 '갱신해 달라'는 내용증명을 보내면 일시사용 항변이 없는 한 효력 다툼이 시작됩니다. 갱신된 계약의 기간을 3개월로 볼지 1년으로 볼지도 해석이 갈리므로 전문가 확인이 필요합니다.
권리금은 현실적으로 갱신요구권 뒤에 옵니다
권리금 회수 기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 권리금 계약을 임대인이 정당한 이유 없이 막지 못한다는 규정입니다. 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다. 팝업 임차인이 권리금을 낸 사실이 없고 3개월 뒤 영업을 이어갈 신규 임차인을 데려올 가능성도 낮으니, 실제 분쟁은 갱신요구권이 먼저 터지고 권리금은 뒤따라 나오는 순서가 일반적입니다.
| 구분 | 1년 간주 (제9조) | 갱신요구권·권리금 |
|---|---|---|
| 일시사용 명백 | 적용 제외 | 적용 제외 |
| 일시사용 불명확, 9억 원 이하 | 임차인이 주장 가능 | 적용 |
| 일시사용 불명확, 9억 원 초과 | 적용 제외 | 적용 |
종료 직전에 '반응이 좋으니 한 달만 더'라고 구두나 문자로 연장하면 일시사용이라는 전제가 흔들립니다. 연장이 필요하면 새 팝업 계약서를 별도로 쓰고, 기간·종료일·철거 합의를 다시 확정해야 합니다.
연말 팝업 계약서를 이렇게 설계하세요
계약서 제목보다 일시사용을 뒷받침하는 실질 요소를 쌓는 쪽이 유리합니다. 세 가지가 서로 맞물려야 명백성이 올라갑니다.
판단 기준은 조건 분기로 정리됩니다. 월 차임이 900만 원을 넘어 환산보증금이 9억 원을 초과하는 상가라면 1년 간주 걱정은 접어도 되지만 갱신요구권 방어가 과제입니다. 9억 원 이하인 중소형 상가라면 1년 간주와 갱신요구권 양쪽을 모두 의식해 계약서 요소를 빠짐없이 채워야 합니다. 어느 쪽이든 임차인이 큰 인테리어 투자를 하는 순간 '단기'라는 전제가 흔들리니 투자 규모를 제한하는 편이 안전합니다.
- 계약 전: 보증금과 월 차임으로 환산보증금을 계산하고, 계약 목적에 연말 팝업 행사임을 적습니다.
- 운영 중: 성과가 좋아도 구두·문자로 연장을 암시하지 않습니다. 연장은 새 계약서로만 합니다.
- 종료 전: 종료 한 달 전 철거 일정과 인도 확인을 서면으로 교환합니다. 갱신 요구가 오면 일시사용 항변을 서면으로 회신합니다.
"3개월이라는 기간이 아니라, 계약서와 운영 전체가 일시사용을 말하고 있는지가 보호 범위를 정합니다."
공실이 길어질수록 연말 단기 임대의 유혹은 커지지만, 계약서 하나가 이후 퇴거 일정과 후속 임대까지 좌우합니다. 안택스 에셋은 임대차 계약 설계와 공실 대응을 건물 관리의 한 축으로 다룹니다.