부모님 명의의 상가 건물을 자녀에게 넘기려고 홈택스에서 기준시가를 조회해 6억 원으로 신고 준비를 마쳤는데, 세무서는 월세를 환산한 금액을 따로 본다는 말을 들은 경우입니다. 실제 상담에서도 임대 중인 상가는 기준시가만 보고 증여 계획을 세웠다가 신고 직전에 숫자가 바뀌는 사례가 꾸준합니다.
결론부터 말하면, 증여일 현재 임대차계약이 있는 상가의 보충적 평가액은 기준시가가 아니라 "임대료 환산가액과 기준시가 중 큰 금액"입니다. 매매가액이나 감정가액 같은 시가가 없으면 그 금액이 곧 시가로 취급됩니다. 기준시가 6억 원, 보증금 1억 원, 월세 600만 원인 상가를 성년 자녀에게 증여하는 예시에서 증여세는 1억 500만 원에서 1억 3,500만 원으로 3,000만 원 늘어나고, 1년 뒤 고지되면 가산세까지 약 541만 원이 더 붙습니다.
월 임대료 × 100 + 임대보증금이 기준시가보다 크면 그 금액이 증여재산가액입니다. 기준시가로 신고하면 차액에 해당하는 세금과 가산세를 추징당합니다.
임대료 환산율을 18%로 알고 계신 경우가 있으나, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2가 정한 환산율은 12%입니다. 이 글의 계산은 모두 12% 기준입니다.
임대 중인 상가는 어떤 순서로 평가되는가
임대 중인 상가는 시가를 먼저 찾고, 없으면 환산가액과 기준시가를 비교해 큰 금액을 택하는 순서로 평가됩니다. 증여세는 증여일 현재의 시가를 기준으로 매기는데(상속세 및 증여세법 제60조), 시가는 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매가액·감정가액·수용가액 같은 실거래 성격의 가격을 뜻합니다. 해당 기간에 그런 가격이 없을 때 비로소 보충적 평가방법을 씁니다.
임대료 환산가액 계산식
환산가액은 상속세 및 증여세법 제61조 제5항과 같은 법 시행령 제50조 제7항이 정한 식으로 계산합니다. 연 임대료를 12%로 나눈 금액에 임대보증금을 더하는 방식입니다. 월세가 일정하다면 월세 × 12 ÷ 0.12 = 월세 × 100이므로, 월세 600만 원은 6억 원으로 환산됩니다.
기준시가는 토지와 건물을 합친 금액
비교 대상인 기준시가는 토지의 개별공시지가에 면적을 곱한 금액과 건물 기준시가(국세청 고시)를 더한 값입니다. 일정 규모 이상의 집합건물 상가는 국세청이 따로 고시한 기준시가를 씁니다. 건물만 증여하는 경우에도 환산가액은 토지와 건물 기준시가 비율로 안분해 건물분만 비교하므로, 토지·건물 소유자가 다른 상가는 계산이 한 단계 더 붙습니다.
| 구분 | 적용 가액 | 근거 |
|---|---|---|
| 평가기간 내 매매·감정가액이 있음 | 그 시가 | 상증법 제60조, 시행령 제49조 |
| 시가 없음, 증여일 현재 임대 중 | 환산가액과 기준시가 중 큰 금액 | 상증법 제61조 제5항 |
| 시가 없음, 공실(임대차 없음) | 기준시가 | 상증법 제61조 제1항 |
| 건물 일부만 임대 중 | 임대 부분은 큰 금액, 공실 부분은 기준시가 | 국세청 세법해석 경향 |
기준시가로 신고하면 증여세가 얼마나 늘어나는가
월 임대료 × 100 + 보증금이 기준시가를 넘는 만큼 과세표준이 늘고, 늘어난 과세표준에 해당 구간의 세율이 그대로 곱해집니다. 아래는 기준시가 6억 원(토지 4억 2,000만 원, 건물 1억 8,000만 원), 보증금 1억 원, 월세 600만 원인 상가를 증여재산공제 5,000만 원(직계존속이 성년 자녀에게 10년 합산)만 적용하는 자녀에게 증여하는 경우입니다. 다른 증여는 없다고 가정했습니다.
| 구분 | 기준시가로 신고 | 환산가액 적용 |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 6억 원 | 7억 원 |
| 증여재산공제 | 5,000만 원 | 5,000만 원 |
| 과세표준 | 5억 5,000만 원 | 6억 5,000만 원 |
| 산출세액 (30% 구간, 누진공제 6,000만 원) | 1억 500만 원 | 1억 3,500만 원 |
세율 구간은 5억 원 초과 10억 원 이하에서 30%입니다(2026년 기준). 두 경우 모두 같은 구간에 있으니 세액 차이는 늘어난 과세표준 1억 원에 30%를 곱한 3,000만 원 그대로입니다. 구간이 걸쳐지면 차이는 더 벌어집니다. 과세표준이 5억 원 아래에서 위로 넘어가면 초과분에 20%가 아닌 30%가 적용되기 때문입니다.
기준시가로 신고한 뒤 추징되는 세금
환산가액이 맞는 평가액이라면 기준시가 신고는 과소신고입니다. 본세 3,000만 원에 일반과소신고가산세 10%(300만 원)가 붙고, 신고기한 다음 날부터 고지일까지는 납부지연가산세가 1일 0.022%(연 환산 약 8%)로 쌓입니다. 증여세 신고기한은 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월이고, 1년 뒤 고지된다고 가정하면 납부지연가산세는 약 241만 원입니다. 합계는 약 3,541만 원이며, 신고세액공제 3% 조정분은 계산에서 뺐습니다. 가산세 감면이 가능한 "정당한 사유"에 해당하는지는 전문가 확인이 필요합니다.
어느 월세부터 환산가액이 앞서는가
보증금 1억 원, 기준시가 6억 원인 상가라면 분기점은 월세 500만 원입니다. 월세 × 100 + 1억 원이 6억 원과 같아지는 지점이기 때문입니다. 월세가 500만 원 이하면 기준시가가 큰 금액이라 신고 방식에 차이가 없고, 500만 원을 넘어서면 월세가 10만 원 오를 때마다 평가액이 1,000만 원씩 커집니다. 상가 위치가 좋아 기준시가는 낮은데 월세는 높은 건물일수록 환산가액이 앞서기 쉽습니다.
환산가액 부담을 줄이는 방법은 무엇인가
시가를 확정하거나 보증금 반환채무를 자녀에게 넘기는 방법이 현실적이고, 어느 쪽이 유리한지는 증여세 감소분과 새로 생기는 양도세·감정비용을 비교해야 판가름납니다. 아래 표는 세 가지 경로를 같은 조건으로 놓은 비교입니다.
| 방법 | 과세 기준 | 유리한 조건 | 주의점 |
|---|---|---|---|
| 환산가액 그대로 신고 | 7억 원 (예시) | 분쟁 없이 확정하고 싶을 때 | 세금이 가장 큼 |
| 감정가액 신고 | 감정가액 (시가) | 감정가가 환산가액보다 낮게 나올 것으로 보일 때 | 환산가액보다 높게 나올 수도 있음 |
| 보증금 승계 부담부증여 | 7억 원 − 1억 원 = 6억 원 | 증여자 양도차익이 작을 때 | 채무분 양도세 발생 |
감정평가는 시가가 되지만 방향을 고를 수 없습니다
평가기간 내 감정가액은 시가로 인정되고, 시가가 있으면 보충적 평가인 환산가액은 쓰지 못합니다. 감정기관은 기준시가 10억 원 이하는 1곳, 초과는 2곳 이상이 원칙입니다. 상가는 수익환원법 비중에 따라 환산가액보다 감정가가 높게 나오는 일도 많아서, 의뢰 전에 환산가액과 인근 거래 사례를 먼저 비교해 두는 편이 안전합니다. 평가기간 밖의 감정가액은 가격 변동의 특별한 사정이 없고 평가심의위원회를 통과해야 인정되며, 과세관청이 법정결정기한(신고기한부터 6개월) 안에 감정을 의뢰해 얻은 가액도 시가로 인정될 수 있습니다. 신고 후에도 감정으로 환산가액이 뒤집힐 수 있다는 뜻입니다.
부담부증여는 증여세를 줄이지만 양도세를 부릅니다
임대보증금 반환채무를 자녀가 승계하면 채무액은 증여재산에서 빠집니다. 예시에서 7억 원 − 보증금 1억 원 = 6억 원이 증여재산이 되어 과세표준 5억 5,000만 원, 증여세 1억 500만 원으로 내려갑니다. 배우자·직계존비속 사이의 채무 승계는 원칙적으로 인수하지 않은 것으로 추정하지만(상증법 제47조 제3항), 임대차계약서와 보증금 수수 내역으로 객관적으로 입증하면 인정됩니다. 대신 승계한 채무 1억 원은 증여자가 자녀에게 대가를 받고 넘긴 양도로 보아 양도소득세 대상이 되고, 취득가액이 낮고 오래 보유한 상가일수록 양도세가 커집니다. 증여세 3,000만 원 감소분이 양도세 증가분보다 큰지 따져야 합니다.
실무에서 자주 놓치는 경계 사례는 무엇인가
임대 사실을 신고서에 적지 않아도 사실상 임대차가 있으면 환산가액이 적용되고, 일부만 임대된 건물은 부분별로 평가됩니다. 법령 문구만 읽어서는 놓치기 쉬운 부분입니다.
- 계약서가 없는 임대: 조문은 "사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산"이라고 표현합니다. 구두 계약이나 간이영수증만 있는 임대도 월세 입금 내역이 확인되면 임대 중으로 봅니다.
- 일부만 임대 중인 건물: 1층은 임대, 2층은 공실이면 1층은 환산가액과 기준시가 중 큰 금액, 2층은 기준시가로 평가합니다. 건물 전체 환산가액이 아니라 임대 면적 비율로 나누는 계산이 따로 필요합니다.
- 토지와 건물 소유자가 다른 경우: 임차인이 낸 임대료는 토지와 건물 기준시가 비율로 안분합니다. 건물만 자녀에게 넘길 때 환산가액이 생각보다 작게 나오는 이유입니다.
- 증여 직전 임대료 조정: 월세를 내려 환산가액을 낮추는 방법은 실제로 수취하는 임대료가 줄어들 뿐 아니라, 증여 후 원상회복되면 부인될 수 있어 권하지 않습니다. 임대차 변경 시점과 사유는 기록으로 남겨야 합니다.
- 임대차 갱신과 평가기준일: 평가기준일은 증여일입니다. 계약 만료가 임박했거나 월세 인상이 예정되어 있으면 증여일을 어느 쪽으로 잡느냐에 따라 환산가액이 달라집니다.
증여세 신고기한은 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내입니다(2026년 기준). 기한을 넘기면 무신고가산세가 부과되고, 임대 사실을 의도적으로 숨긴 경우는 부당과소신고로 보아 가산세율이 올라갈 수 있습니다. 개별 사안의 가산세 적용은 전문가 확인이 필요합니다.
임대 중인 상가는 기준시가가 아니라 월세 × 100 + 보증금이 먼저 확인할 숫자입니다.
환산가액, 감정가액, 부담부증여 가운데 어떤 방식이 증여세와 양도세 합계를 가장 낮추는지는 건물의 취득가액과 임대 조건에 따라 갈립니다. 세무법인 다솔 × 안택스는 증여 전 단계에서 세 방식을 같은 표에 놓고 비교하는 작업을 한 뒤 신고 방식을 정합니다.