단독명의 1주택을 배우자와 공동명의로 바꾸면 증여세·취득세·이월과세로 얼마가 들까

매년 9월 종부세 안내문을 받고 나면 "집 반쪽만 배우자 앞으로 돌려놓으면 되지 않을까" 하는 생각이 듭니다. 단독명의 1세대 1주택을 부부 공동명의로 바꾸는 방법은 배우자에게 지분 절반을 증여하는 것뿐이고, 그 순간 증여세, 취득세, 등기비용, 그리고 이월과세라는 사후 관리가 한꺼번에 따라옵니다.

결론부터 쓰면 이렇습니다. 증여세는 배우자 공제 6억 원 덕분에 증여하는 지분의 시가가 6억 원 이하이면 0원이고, 취득세는 지분 시가의 약 4.0%(지방교육세·농어촌특별세 포함)가 듭니다. 이월과세는 기간이 5년이 아니라 10년이며(2023년 1월 1일 이후 증여분), 1세대 1주택 비과세로 파는 한 적용되지 않습니다. 문제는 손익입니다. 시가 20억 원 아파트의 절반을 증여하면 증여세와 취득세로 약 1억 원이 나가고, 종부세는 해마다 수십만 원 줄어드는 데 그칩니다.

증여세는 지분 시가가 6억 원을 넘는 부분부터 나옵니다

배우자에게 증여하면 10년간 합산 6억 원까지 증여재산공제가 적용됩니다(상속세 및 증여세법). 단독명의 아파트의 절반을 넘기는 경우 기준은 공시가격이 아니라 시가입니다. 같은 단지의 유사 매매사례가액이 있으면 그 금액으로, 없으면 감정가액이나 공시가격으로 평가하므로 실거래가가 잡히는 아파트는 사실상 시세로 계산된다고 보면 됩니다.

산출세액은 과세표준 4억 원이면 4억 원 × 20% − 누진공제 1,000만 원 = 7,000만 원입니다(1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%). 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 신고하면 3% 신고세액공제를 받아 약 6,790만 원이 됩니다.

상담에서 가장 자주 만나는 함정은 합산입니다. 10년 안에 배우자에게 이미 전세보증금이나 현금을 증여한 이력이 있으면 그만큼 6억 원 공제가 줄어듭니다. 증여 전에 지난 10년간의 배우자 간 이체 내역부터 훑어야 합니다.

취득세는 지분 시가의 약 4.0%이고, 1세대 1주택자의 배우자 증여는 12% 중과를 피합니다

증여로 지분을 받는 배우자는 취득세를 냅니다. 증여 취득세 기본세율은 3.5%이고 지방교육세 0.3%, 85㎡ 초과 주택이면 농어촌특별세 0.2%가 붙어 합계 약 4.0%입니다. 과세표준은 증여세와 같은 시가인정액이며, 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.

조정대상지역 주택을 증여하면 3억 원 이상은 12% 중과가 원칙입니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다. 증여자가 분양권을 하나 더 갖고 있거나 일시적 2주택 상태라면 1주택자가 아니므로 12%가 나올 수 있어, 증여 시점의 세대 주택 수를 먼저 확인해야 합니다.

시가 20억 원 아파트의 절반(10억 원)을 증여하면 취득세 등은 약 4,000만 원입니다. 증여세 6,790만 원과 합치면 등기·법무 비용을 빼고도 1억 원이 넘습니다. 취득세는 증여세 6억 원 공제와 무관하게 지분 전체에 붙으므로, 증여세가 0원이 되는 구간에서도 취득세는 남습니다.

이월과세는 5년이 아니라 10년이고, 비과세로 팔면 배제되지만 12억 원 초과분이 남습니다

배우자에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 수증자의 증여 당시 평가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액으로 계산합니다(소득세법 제97조의2). 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 10년이며, 2022년 12월 31일 이전 증여분만 5년입니다. 단독명의를 올해 공동명의로 바꾸면 10년 기준입니다.

숫자로 보면 차이가 분명합니다. 증여자의 당초 취득가 6억 원(배우자 지분분 3억 원), 증여 당시 시가 20억 원(지분 10억 원), 증여 후 3년 뒤 24억 원에 양도(배우자 지분 12억 원)한다고 가정합니다. 비과세 요건을 못 갖춰 일반 과세로 팔면 이월과세가 적용된 양도차익은 12억 원 − 3억 원 − 증여세 6,790만 원(필요경비) = 약 8억 3,210만 원이고, 미적용이었다면 12억 원 − 10억 원 = 2억 원입니다. 증여세를 필요경비로 인정받더라도 차익은 6억 원 넘게 부풀고, 세율 구간까지 올라갑니다.

이월과세가 배제되는 경우

첫째, 증여받은 주택을 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖춰 팔면 이월과세는 배제됩니다. 둘째, 이월과세를 적용한 양도세가 적용하지 않은 양도세보다 적으면 적용하지 않습니다. 셋째, 10년이 지난 뒤 파는 경우입니다. 증여자가 사망해 배우자 지분을 상속받은 경우처럼 별도 규정이 걸리는 상황은 전문가 확인이 필요합니다.

12억 원 초과 고가주택은 초과분에 이월과세가 남습니다

비과세 요건을 갖췄더라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분은 과세되고, 그 과세분의 양도차익은 이월과세 기준으로 계산하는 것으로 해석됩니다. 공동명의 전환의 양도세 효과는 바로 이 구간에서 나옵니다. 위 사례처럼 24억 원에 팔고 보유·거주 10년 이상으로 장기보유특별공제 80%를 양쪽 모두 같게 가정하면 다음과 같습니다.

인별 기본공제 250만 원이 두 번 적용되고 누진세율 구간이 낮아져 약 1,700만 원이 줄어듭니다. 그러나 1회성 절감이고, 증여세와 취득세 약 1억 원보다 훨씬 작습니다.

종부세 절감액으로 전환 비용을 회수할 수 있는지 따져 보면

2026년 현행 종부세는 1세대 1주택 단독명의라면 공시가격 12억 원을 공제하고, 부부 공동명의라면 각자 9억 원씩 합계 18억 원을 공제합니다. 공시가격 12억 원 이하이면 단독명의라도 종부세가 없으니 전환 자체가 필요 없고, 변수는 공시가격이 12억~18억 원을 넘는 구간입니다.

공정시장가액비율 60%, 2주택 이하 세율(0.5%~)을 적용해 산출세액만 비교하면 손익이 드러납니다. 재산세와 중복되는 부분의 공제는 반영하지 않은 단순 비교이므로 실제 차이는 더 작습니다.

지분 30%를 증여하면 증여세는 0원이 되지만 취득세 2,400만 원은 그대로여서 회수 기간이 67년입니다. 종부세 절감액만으로 전환 비용을 메우는 구조는 아닙니다. 양도세 절감 1,700만 원을 더해도 결론은 같습니다.

단독 방식이 이미 더 유리한 경우

60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자는 단독 방식에서 고령자·장기보유 세액공제를 합산 최대 80%까지 받습니다. 공시 20억 원 아파트의 단독 산출세액 약 276만 원에 80% 공제를 적용하면 약 55만 원이고, 공동명의 인별 방식의 약 60만 원(각 10억 원 − 9억 원 = 1억 원 × 60% × 0.5% × 2)보다 낮습니다. 이 경우 공동명의로 바꾸는 것이 오히려 불리합니다.

2026년 세제개편안이 계산에 미치는 영향

2026년 세제개편안에는 실거주 1세대 1주택의 종부세 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 비거주 1주택은 공제를 낮추는 내용이 담긴 것으로 알려져 있습니다. 비거주 공제액, 공동명의 공제 방식, 공정시장가액비율 조정은 국회 심의를 거쳐야 하므로 통과 여부와 적용 시기는 전문가 확인이 필요합니다. 실거주 단독명의의 공제(14억 원)가 공동명의 합계(18억 원)에 가까워지면 전환 실익은 더 줄어듭니다.

전환이 의미를 갖는 조건

1. 12억 원을 넘는 고가주택을 가까운 시일 안에 양도할 계획이 확정되어 있고, 양도차익이 커서 인별 누진세율 분산 효과가 1,000만 원대 이상 나오는 경우입니다.
2. 증여 지분을 6억 원 이내로 잡아 증여세를 0원으로 만들고, 취득세 부담이 절감액보다 작도록 비교한 경우입니다.
3. 배우자 소득이 적어 양도소득의 인별 분산 효과가 실제로 확인되는 경우입니다.

세 조건에 해당하지 않으면 종부세 신고서에서 고령자·장기보유 공제를 단독 방식으로 받는 편이 현실적인 절세입니다.

종부세 때문에 지분을 증여하기 전에, 증여세와 취득세로 나가는 약 1억 원을 몇 년 치 종부세로 환산해 보는 것이 순서입니다.

공시가격 12억~18억 원 구간이라도 연 수십만 원 절감에 비해 일시 비용이 압도적으로 큽니다. 양도 계획과 연령·보유기간 조건까지 넣은 시뮬레이션은 증여 전에 먼저 돌려 보셔야 합니다.