상가 건물을 인수하고 임대차 현황을 정리하다 보면, 임차인이 전 소유자 시절 월세를 넉 달 가까이 밀린 기록이 나오는 경우가 있습니다. 지금은 꼬박꼬박 내고 있고, 매매계약서에는 밀린 월세를 넘겨받는다는 문구가 없습니다. 이런 임차인이 갱신을 요구하면 받아줘야 할까요.
답은 갱신은 거절할 수 있다는 쪽입니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 제1호의 갱신거절 사유는 임대차기간 중 3기분 차임을 연체한 "사실"이 있는지를 묻고, 그 연체가 누구 시절에 발생했는지는 묻지 않습니다. 반면 밀린 월세 자체를 새 건물주가 청구하거나, 그 연체만으로 계약을 해지하는 것은 사정이 다릅니다. 같은 연체가 갱신거절, 해지, 보증금 정산에서 각기 다르게 작동하기 때문에 구분해서 봐야 합니다.
연체차임채권은 따로 양수하지 않으면 구 소유자에게 남지만, 임대인 지위를 승계한 새 건물주는 인수 전 3기 연체 사실을 갱신거절 사유로 삼을 수 있습니다. 해지는 승계 후 연체액이 3기분에 이르러야 하고, 보증금 정산에서는 인수 전 연체도 당연 공제됩니다.
양도 전 연체차임채권은 왜 새 건물주에게 넘어오지 않나
건물을 인수하면 임대인의 지위는 법률상 자동으로 따라오지만, 이미 발생한 연체차임채권은 따라오지 않습니다. 상임법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 보증금 반환 의무와 앞으로 발생할 차임을 받을 권리가 새 건물주에게 넘어가는 이유입니다.
대법원은 소유권 이전 전에 발생한 연체차임과 관리비를 별도의 채권양도 절차 없이는 양수인에게 이전되지 않고 종전 임대인만 청구할 수 있다고 봅니다(대법원 2016다218874 판결). 매매계약서에 "임대차 승계"라고만 적었다면 밀린 월세는 양도인 몫으로 남습니다. 연체차임을 넘겨받으려면 채권양도 합의와 함께 양도 사실을 임차인에게 통지해야 합니다.
현장에서 자주 보는 장면이 있습니다. 서초구 근린상가를 인수한 건물주가 잔금일 이후 임차인에게 "전 주인 때 밀린 월세 1,200만 원을 내라"고 청구했다가, 임차인이 "양도인에게 받아 가라"고 맞서는 경우입니다. 양수 약정이 없었다면 임차인의 말이 법적으로 맞습니다. 이때 건물주가 쓸 수 있는 카드가 아래의 갱신거절과 보증금 정산입니다.
인수 전 3기 연체는 새 건물주의 갱신거절 사유가 되나
됩니다. 상임법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정합니다. 사유는 임대차기간 중 어느 때든 3기분 연체가 있었다면 성립하고, 갱신을 요구하는 시점에 연체가 남아 있을 필요가 없습니다. 임차인이 나중에 전부 갚았더라도 사실 자체는 지워지지 않는 것이 실무의 일반적 해석입니다. 같은 3기 연체라도 해지는 현재 남은 연체액을 따지기 때문에 이 점이 갱신거절과 다릅니다.
소유자가 바뀐 뒤의 사안에서도 같은 결론이 나왔습니다. 임차인이 종전 소유자와의 계약 기간 중 3기 이상 연체했고 새 소유자가 연체채권을 양수하지 않았는데도, 새 소유자의 갱신거절이 받아들여진 판결례가 있습니다(수원고등법원 2025년 1월 24일 선고, 대법원 상고 기각, 2025다210307). 논리는 이렇습니다. 갱신거절 사유는 돈을 받을 권리가 아니라 임대차의 신뢰 관계가 깨졌는지를 보는 장치이고, 새 건물주는 임대차 관계 전체를 이어받았으므로 기존 신뢰 훼손도 함께 이어받는다는 것입니다. 구체적 사실관계와 선고 내용은 사건별로 달라 전문가 확인이 필요합니다.
사유가 있어도 거절 통지를 놓치면 소용없습니다
3기 연체 사실이 있다는 것과 갱신을 실제로 거절했다는 것은 별개입니다. 임차인의 갱신 요구는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있고, 임대인이 같은 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(존속기간 1년). 인수 직후 정신없는 시기에 만료일이 슬그머니 지나가는 일이 가장 흔한 실수입니다.
갱신거절, 해지, 보증금 정산은 연체를 어떻게 달리 보나
같은 연체 사실이어도 세 가지 장면에서 취급이 다릅니다. 갱신거절은 연체 "사실"이, 해지는 새 건물주가 "행사할 수 있는 차임채권"이, 보증금 정산은 "공제할 채무"가 기준입니다. 해지 요건인 3기 연체는 현재 임대인이 가진 채권으로 따지는 만큼, 연체채권을 양수하지 않았다면 승계 이후 연체액이 3기분에 이르러야 합니다.
| 구분 | 인수 전 3기 연체의 효과 | 새 건물주의 조건 |
|---|---|---|
| 갱신 요구 거절 | 사유로 삼을 수 있음 | 채권 양수 불필요, 거절 통지 필요 |
| 계약 해지 | 단독으로는 어려움 | 승계 후 연체액이 3기분에 이르러야 함 |
| 밀린 월세 청구 | 구 소유자 몫 | 채권양도 합의와 임차인 통지가 있어야 청구 |
| 보증금 정산 | 당연 공제 대상 | 임대차 종료 후 반환 시 반영 |
| 권리금 회수기회 보호 | 배제 사유에 해당 | 3기 연체 사실이 갱신거절 사유와 겹침 |
월세 300만 원, 보증금 3,000만 원 상가로 계산해 보면
서울 마포의 1층 상가를 인수한 사례를 가정합니다. 월세 300만 원, 보증금 3,000만 원이고 임차인은 구 소유자 시절 4개월 연체(1,200만 원)했습니다. 3기분 기준은 900만 원이므로 갱신거절 사유가 성립합니다. 인수 후에는 월세를 정상 납부해 새 건물주 시기 연체는 0원입니다.
보증금 정산은 별도입니다. 임대차가 끝나 보증금 3,000만 원을 돌려줄 때 승계 전 연체 1,200만 원도 당연히 공제되어 1,800만 원을 반환하게 됩니다. 연체채권을 따로 양수하지 않았어도 대법원은 보증금에서의 공제를 인정하므로(대법원 2016다277880 판결 등), 새 건물주가 연체액을 실질적으로 회수하는 통로는 정산 단계입니다. 다만 이 경우 구 소유자와의 사이에서 이미 정산된 부분이 있는지 매매 당시 정산 내역을 확인해야 합니다.
임차인에게 "전 주인 때 밀린 월세를 내라"는 내용증명을 먼저 보내면 곤란해집니다. 양수 약정이 없는 연체차임을 청구하는 서면은 근거가 없고, 임차인과의 감정만 상하게 합니다. 갱신거절 통지서에는 연체 사실의 기간과 금액을 적되, 청구가 아닌 거절 사유로 구성해야 합니다.
인수 전에 무엇을 확인하고, 인수 후 어떤 순서로 움직이나
매입 단계와 인수 후 단계로 나눠 움직이는 편이 안전합니다. 연체 이력을 알고도 계약서에 반영하지 않으면 사후에 받을 방법이 줄어들기 때문입니다. 인수 후에는 만료일 기준으로 역산해 통지 시점을 먼저 잡습니다.
- 매매계약 단계: 임대차현황표에 월세 입금 내역을 붙이고, 3기분 이상 연체 이력이 있으면 매매대금 조정이나 연체채권 양도 약정 중 하나를 선택합니다. 양수받는 경우 양도인이 임차인에게 양도 사실을 통지해야 임차인에게 대항할 수 있습니다.
- 인수 직후: 임대차계약서 만료일을 확인하고, 만료 6개월 전 시점을 달력에 먼저 표시합니다. 임차인의 갱신 요구를 기다리기보다 사유가 있으면 이 기간 안에 거절 의사를 서면으로 보냅니다.
- 종료 정산: 임대차가 끝나는 시점에 승계 전 연체액을 보증금에서 공제해 반환액을 산정하고, 공제 근거(구 소유자 시기 월별 연체표)를 첨부합니다.
판단이 갈리는 지점은 두 곳입니다. 임차인이 인수 후 한 번도 밀리지 않았고 상권이 좋아 공실 우려가 있다면 갱신을 수용하고 정산에서만 반영하는 편이 낫습니다. 반대로 월세 증액이나 리모델링이 계획되어 있다면, 거절 사유를 확보해 둔 상태에서 협상하는 쪽이 유리합니다. 10년 갱신 요구권 한도 내에서도 사유가 있으면 거절할 수 있으므로 협상 카드로서 가치가 있습니다.
"연체채권은 남아도 신뢰 훼손은 건물과 함께 넘어옵니다."
인수 전 연체는 새 건물주의 수금 수단이 아니라 갱신 여부를 가르는 근거와 보증금 정산 항목으로 쓰입니다. 매입 단계에서 연체 이력을 확인하고 만료 6개월 전 통지 일정을 세우는 순서만 지켜도 대부분의 분쟁은 줄어듭니다.