임대차 계약서에는 전용 60㎡만 적혀 있는데, 현장에는 계단참에 업소용 냉장고와 박스가 쌓여 있고 옥상 한쪽은 임차인 창고처럼 쓰이고 있습니다. 월세는 밀리지 않으니 건물주도 그냥 넘어온 경우가 많습니다.
결론은 청구할 수 있다는 것입니다. 계약 범위 밖 공간을 쓴 이익은 민법 제741조의 부당이득이고, 점유한 기간만큼 임대료 상당액의 반환과 물건 철거를 각각 요구할 수 있습니다. 건물을 혼자 소유하는지, 구분소유(층·호실별로 소유자가 나뉘는 집합건물)인지에 따라 청구할 수 있는 금액과 청구 주체가 달라집니다.
공용부분 무단 사용료는 점유한 기간만큼 청구할 수 있고, 금액은 인접 호실 월세를 면적으로 환산한 뒤 감액해 정합니다. 철거와 사용료는 별개 청구이므로 문서에서 섞이지 않게 써야 합니다.
복도·계단참·옥상 무단 사용은 왜 부당이득이 되나
정당한 권원(사용할 수 있는 법적 근거) 없이 남의 공간을 배타적으로 써서 이익을 얻었다면 부당이득입니다. 임대차 계약의 목적물은 계약서에 적힌 전용 부분이므로, 그 밖의 공간을 쓸 권리는 임차인에게 없습니다.
임대할 수 없는 공간이라는 항변은 통하지 않습니다
임차인이 가장 먼저 꺼내는 말은 "복도는 어차피 세를 놓을 수 없는 곳이니 건물주가 손해 본 게 없다"입니다. 예전 판례는 이 논리를 받아들여 부당이득을 부정했습니다. 대법원이 2020년 5월 21일 전원합의체 판결(2017다220744)로 이를 바꿨습니다. 집합건물 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 쓰면, 따로 임대할 수 있는 공간인지와 관계없이 다른 구분소유자의 사용·수익권이 침해된 것 자체가 손해라는 취지입니다.
이후 2022년 판결들은 청구 주체까지 정리했습니다. 이 청구는 구분소유자의 공유지분권에서 나오므로 구분소유자가 각자 또는 전원 명의로 소송할 수 있고, 관리단도 규약이나 관리단집회 결의로 권한을 받은 경우 무단 점유자를 상대로 청구할 수 있다는 내용입니다(2021다239301, 2021다292425).
사용료는 얼마로 계산하나
인접 호실의 제곱미터당 월세로 환산한 금액에서 출발해, 공간 특성에 따른 감액을 적용한 뒤 점유 개월 수를 곱합니다. 전용 월세를 면적만 바꿔 그대로 곱하는 방식은 상대방이 감정을 신청하면 대부분 줄어듭니다.
| 단계 | 산정 방식 | 예시 (2026년 기준, 가정) |
|---|---|---|
| ① 면적 실측 | 건축물대장 도면과 현장 실측을 대조 | 3층 복도·계단참 18㎡ |
| ② 단가 환산 | 인접 호실 월세 ÷ 전용면적 | 월 300만 원 ÷ 60㎡ = ㎡당 5만 원 |
| ③ 감액 보정 | 공간 특성·활용도에 따라 감정으로 결정 | 90만 원 × 50% = 월 45만 원 |
| ④ 기간 합산 | 점유 시작일부터 반환·철거일까지 | 45만 원 × 24개월 = 1,080만 원 |
| ⑤ 지분 적용 (구분소유일 때) | 전유면적 비율만큼만 건물주 몫 | 지분 20%이면 216만 원 |
가정 사례를 하나 들면, 6층 근린생활 건물에서 3층 사무실 임차인이 계단참 18㎡에 서류 보관함과 냉장고를 두고 2년을 쓴 경우입니다. 이 건물이 건물주 단독 소유라면 위 표 ④의 1,080만 원이 청구액의 출발점이고, 건물주가 구분소유자 중 한 명으로 전유면적 비율 20%를 가졌다면 ⑤의 216만 원이 자기 몫입니다. 나머지 80%는 다른 구분소유자나 관리단이 받아야 할 돈입니다. 집합건물법상 공용부분 지분은 전유부분 면적 비율을 따릅니다.
청구 금액에 붙는 이자는 소송 단계에서 따로 다툽니다. 소송촉진 등에 관한 특례법상 판결 전 지연이자율이 연 12%로 적용되는 구간이 있으나, 기산일과 적용 여부는 사건마다 달라 전문가 확인이 필요합니다.
철거는 어떤 근거로, 어떤 순서로 요구하나
철거 요구의 근거는 세 갈래입니다. 소유권에 기한 방해배제(물건을 치우라는 청구, 민법 제214조), 부당이득 반환, 그리고 계약상 용법 위반에 따른 해지입니다. 세 가지는 서로 대체되지 않고 동시에 쓸 수 있습니다.
실행은 증거, 내용증명, 합의 또는 소송 순서입니다
점유 시작 시점을 입증하는 것이 청구 기간을 좌우하므로, 가장 먼저 날짜가 찍힌 사진과 과거 점검 기록, 관리 일지를 모읍니다. 그다음 철거 기한과 사용료를 함께 고지하는 내용증명을 보내고, 기한이 지나면 약정 사용료 합의서를 쓰거나 소송(또는 지급명령)으로 넘어갑니다.
계속 임대할 사람인지에 따라 방향이 갈립니다
임차인이 성실히 월세를 내고 계약 연장을 원한다면 철거 후 정산보다 사용료를 확정해 받는 약정이 서로 낫습니다. 반대로 건물 관리에 지장이 크거나 재임대를 고려한다면 철거를 먼저 요구하고, 불이행 시 용법 위반에 따른 해지를 검토합니다. 상가건물 임대차보호법의 갱신 요구권(최초 임대차 기간을 포함해 10년까지)에서도 임차인의 중대한 위반은 거절 사유가 될 수 있으니, 해지·거절을 염두에 둔다면 위반 사실을 서면으로 쌓아 둬야 합니다.
사용료를 받는 서류에 "공용부분 사용을 허락한다"는 취지가 섞이면 철거 요구 근거가 약해집니다. 정산 대상 기간과 이후 사용 여부를 분리해 적고, 철거 시한이 있다면 함께 명시합니다.
알고도 방치하면 어떤 일이 생기나
수년간 이의 없이 월세만 받아 온 사실은 임차인에게 "묵시적으로 허락받았다"는 항변 재료가 됩니다. 부당이득 청구권이 곧바로 사라지지는 않지만, 청구 기간과 감액률을 다투는 쟁점이 늘어납니다.
소방 점검에서는 건물주도 책임을 집니다
복도와 계단참에 쌓인 물건은 임대료 문제를 넘어 피난 통로 문제입니다. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」은 피난·방화시설의 폐쇄, 훼손과 장애물 적치를 금지하고 위반 시 과태료를 부과합니다. 소방서 자료와 보도에 따르면 방화문 고정 같은 사례는 1차 100만 원, 2차 200만 원, 3차 300만 원으로 올라가며, 최대 300만 원 수준으로 안내됩니다. 법상 관계인(소유자·관리자·점유자)이 모두 대상이 될 수 있어 임차인이 쌓아 둔 물건이어도 건물주가 면책되지는 않습니다. 정확한 부과 기준은 관할 소방서 확인이 필요합니다.
시효와 정산 시점은 미리 점검합니다
부당이득 반환청구권은 일반 채권 소멸시효인 10년이 원칙이지만, 사안에 따라 달리 볼 여지가 있어 오래 방치한 건은 전문가 확인이 필요합니다. 임대차가 끝나는 시점에는 보증금에서 미정산 차임 상당액을 공제하는 방식도 쓰이는데, 공제를 임의로 하기보다 정산 근거 문서를 갖춰 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
"이의를 말하지 않은 기간은 건물주의 입증 부담으로 돌아옵니다."
계약서 밖 공간 사용은 월세 구조를 바꾸는 사안이라, 면적 실측과 감정 의견을 갖추고 청구 순서를 정하는 편이 결과가 안정적입니다. 안택스 에셋은 임차인 응대와 공용부분 관리 기준 정리를 건물 단위로 함께 점검합니다.