1층 치킨집 앞에 오토바이 대여섯 대가 늘 서 있고, 바로 옆 카페 손님은 오토바이 사이를 비집고 들어갑니다. 2층 학원 학부모는 출입구가 막혀 있다고 건물주에게 전화를 합니다. 임차인에게 말은 해 봤지만 그때뿐이고, 다음 날이면 같은 풍경이 돌아옵니다.
결론부터 말하면, 건물주가 시정을 요구할 수 있는 범위는 임차인 본인과 직원이 세운 오토바이까지입니다. 근거는 임대차 계약상 용법 준수 의무와 계약서 특약이고, 절차는 서면 요청, 기한을 정한 최고, 불이행 시 조치 검토 순으로 갑니다. 다른 업체 소속 기사나 플랫폼 라이더까지 임차인 책임으로 묶기는 어렵습니다.
시정 요구의 대상은 "임차인이 통제할 수 있는 오토바이"로 한정되고, 해지는 서면 최고를 거친 뒤에도 반복될 때 비로소 검토할 수 있습니다. 나머지는 건물 구조 개선과 단속 요청으로 풀어야 합니다.
건물주가 임차인에게 시정을 요구할 수 있는 법적 근거는 무엇인가
근거는 세 갈래입니다. 임대차 계약 자체에서 나오는 의무, 계약서와 관리 규칙에 적어 둔 특약, 건물 소유자로서의 권리입니다. 세 가지가 겹칠수록 요구는 단단해집니다.
임대차 계약상 용법 준수 의무
임차인은 계약 또는 건물의 성질에 맞는 용법으로 사용·수익해야 합니다(민법 제654조에 따라 제610조 제1항 준용). 음식점 점포를 영업 용도로 쓰는 것은 용법에 맞지만, 출입구와 인도를 배달 기사 주차장처럼 쓰는 것까지 영업의 당연한 일부로 보기는 어렵습니다. 다른 임차인과 손님의 통행을 막는 정도라면 건물주가 시정을 요구할 근거가 됩니다.
계약서 특약과 관리 규칙
실무에서 가장 힘이 센 것은 특약입니다. "임차인은 영업과 관련한 차량·이륜차를 지정 구역 외 건물 출입구, 보도, 공용 통로에 정차·적치하지 않는다"처럼 문장으로 있으면 위반 여부를 다툴 여지가 줄어듭니다. 특약이 없는 계약서라면 용법 준수 의무에 기대야 하므로 입증 부담이 커집니다.
소유권과 공용부분
건물 소유자는 소유물을 방해하는 행위를 배제할 수 있습니다. 구분소유 건물이라면 집합건물법 제5조가 구분소유자와 점유자 모두에게 공동의 이익에 어긋나는 행위를 금지하고, 위반이 계속되면 제43조 이하에서 행위 정지와 사용 금지, 점유자의 임대차 계약 해제와 인도 청구까지 규정합니다. 다만 단독 소유 빌딩이라면 해당 조항 대신 민법과 계약서가 중심입니다.
임차인이 책임질 오토바이와 책임지기 어려운 오토바이는 어떻게 가르나
임차인이 지시하거나 용인한 범위가 경계입니다. 점포 직원이 배달 후 세워 둔 오토바이, 점포가 계약한 배달대행 기사가 점포 앞에서 대기하며 세워 둔 오토바이는 임차인의 영업과 직접 연결됩니다. 반대로 이웃 점포를 오가는 라이더나 지나가다 보도에 세운 오토바이는 임차인이 막을 방법이 없습니다.
| 구분 | 건물주가 요구할 수 있는 것 | 요구하기 어려운 것 |
|---|---|---|
| 직원 오토바이 | 지정 구역 주차, 출입구 앞 적치 금지 | 직원 개인 통근 수단 사용 자체의 금지 |
| 배달대행 기사 대기 | 대기 장소 지정, 점포 앞 상시 대기 중단 요청 | 대행업체 소속 기사의 인도 통행 전반 |
| 이웃 점포 라이더 | 해당 점포 임차인에게 별도 시정 요구 | 다른 임차인의 책임을 우리 임차인에게 전가 |
| 보도(공공 도로) 위 주차 | 경찰·구청 단속 요청, 임차인에게 협조 요청 | 임차인에게 단속 권한이나 과태료 책임 부과 |
인도가 사유지인지 도로인지부터 확인합니다
건물 앞 인도가 공공 보도라면 도로교통법 제32조에 따라 모든 차의 보도 주정차가 금지되고, 이륜차는 현장 적발 시 범칙금 3만원 대상입니다. 반면 건축선 안쪽의 건물 대지(공개공지 포함)는 사유지라서 경찰 단속 대상이 아닌 것으로 단정하기 쉽지만, 불특정 다수가 통행하는 곳이면 도로교통법상 도로로 볼 여지가 있습니다. 구청 교통과나 관할 경찰서에 구역 구분을 먼저 문의하는 것이 순서입니다. 2025년 국민권익위원회의 권고 이후 2026년 하반기에 경찰이 이륜차 불법 주정차 과태료(일반 지역 3만원 안팎)를 담은 도로교통법 시행령 개정안을 입법예고했고 시행은 이르면 내년 초로 알려졌지만, 확정 여부와 금액은 발송 전 최신 법령 확인이 필요합니다.
시정 요구는 어떤 순서로 진행하고, 해지는 언제부터 검토하나
서면 요청, 기한을 정한 최고, 그 뒤 조치 검토 순서입니다. 구두 요청만 몇 번 하고 곧바로 해지를 통보하면 도리어 건물주가 불리해집니다. 기록 없이는 위반이 반복되었다는 사실도, 최고에 불응했다는 사실도 입증할 수 없기 때문입니다.
1단계: 서면 요청에 담을 내용
문자나 이메일이면 충분합니다. 날짜와 시간대가 보이는 사진, 항의가 들어온 사실, 요청하는 행위(예: 출입구 5m 이내 주차 금지, 지정 구역 이용)를 구체적으로 적습니다. 막연히 "오토바이 좀 치워 주세요"보다 어떤 위치에서 무엇을 바꿔 달라는지가 보이는 요청이어야 이후 이행 여부를 가릴 수 있습니다.
2단계: 기한을 정한 최고
요청 후에도 같은 상태가 이어지면 내용증명으로 이행 기한을 정해 보냅니다. 기한은 7~14일 정도가 실무에서 무난합니다. 민법 제544조는 이행을 최고하고 상당한 기간이 지나도 이행되지 않을 때 해지를 인정하므로, 이 단계가 해지 가능성의 문턱입니다.
3단계: 불이행 시 선택지
해지, 갱신 거절, 특약 위반에 따른 손해배상 협의, 협의에 의한 계약 조건 변경이 선택지입니다. 해지는 의무 위반이 계약을 계속하기 어려울 정도로 중대해야 인정될 가능성이 높고, 오토바이 주차만으로는 쉽게 인정되지 않는다는 점을 전제로 두어야 합니다. 갱신 거절은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호의 "임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유"에 해당하는지가 쟁점이고, 최종 판단은 개별 사실관계에 따라 다릅니다.
계산 예시: 해지 쪽이 정말 이득인가
2026년 기준 가정 사례입니다. 보증금 5,000만원, 월 차임 400만원인 1층 치킨집을 해지로 내보냈을 때 다음 임차인을 구하는 데 3개월이 걸리면 공실 손실은 400만원 × 3 = 1,200만원입니다. 여기에 원상복구 범위 다툼과 중개 비용이 더해집니다. 반면 지정 주차 구역 표시, 볼라드 설치, 배달 대기 공간 지정에 드는 비용은 이 금액에 비해 작은 경우가 많습니다. 임차인이 협조하는 한 해지보다 구조 개선과 규칙 합의가 대체로 유리하고, 협조를 거부하며 위반이 반복될 때 해지를 카드로 꺼내는 편이 합리적입니다.
실무에서 자주 놓치는 함정은 무엇인가
상담에서 자주 보는 패턴은 네 가지로 모입니다.
첫째는 단속 신고에만 기대는 경우입니다. 현장에서 적발되면 그날은 사라지지만, 배달 주문이 몰리는 점심·저녁 피크에 오토바이는 다시 돌아옵니다. 둘째는 이웃 점포 라이더까지 한 임차인에게 묶는 경우로, 책임을 넘길 근거가 없어 분쟁 때 건물주가 불리해집니다. 셋째는 대기할 곳을 마련해 주지 않은 채 금지만 통보하는 경우로, 점포 입장에서는 대안이 없습니다. 건물 측면이나 후면에 이륜차 전용 구획을 표시해 주는 편이 효과가 큽니다. 넷째는 시정 후 갱신 계약서에 특약을 넣지 않는 경우입니다.
출입구 계단, 복도, 비상구 앞 같은 피난 통로를 막고 있다면 소방시설법상 피난·방화시설 폐쇄·차단 문제로 번질 수 있고, 이때는 임차인과의 협의 문제를 넘어 건물주의 관리 책임도 따라옵니다. 오토바이가 서 있는 위치가 피난 통로에 걸리는지 먼저 확인하고, 해당된다면 소방 관련 전문가 검토를 먼저 받아 두는 편이 안전합니다.
"오토바이를 치우라는 요구보다, 어디에 세워도 되는지까지 정해 주는 요구가 해지 분쟁까지 가지 않는 길입니다."
시정 요구는 책임 범위 확인, 구역 구분, 서면 요청, 최고, 조치 검토의 순서로 쌓아 가는 일입니다. 각 단계의 기록과 건물 구조 개선을 함께 설계해 두면, 임차인과의 관계를 유지하면서 출입구 통행을 되찾는 경우가 많습니다. 안택스 에셋은 임차인 응대와 특약 설계를 건물 관리 체계 안에서 함께 점검합니다.