중소형 빌딩을 매입하는 계약서에 도장을 찍고 나서야 지하 1층 임차인의 보증금이 아직 반환되지 않았다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 이때 매수인이 가장 먼저 묻는 질문은 하나입니다. 이 보증금, 전 건물주가 반환해야 하나요, 아니면 제가 반환해야 하나요.
결론부터 말하면 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 소유권이 넘어가는 순간 보증금 반환 의무도 새 건물주에게 함께 넘어갑니다. 전 건물주와 사이가 좋든 나쁘든, 매매계약서에 별도로 뭐라고 적었든 이 원칙은 바뀌지 않습니다.
이 글은 임대인 지위가 자동으로 승계되는 법적 근거, 대항력 있는 임차인과 없는 임차인의 차이, 매매 잔금에서 보증금을 정산하는 실무 방식, 그리고 계약이 끝났는데도 못 받은 보증금이 숨어 있을 때 생기는 리스크까지 순서대로 정리합니다.
임차인이 대항력(건물 인도 + 사업자등록 또는 전입신고)을 갖춘 상태에서 건물 소유권이 넘어가면, 임대인 지위와 보증금 반환 의무는 법률상 당연히 새 건물주에게 승계됩니다. 매매계약서에 승계 특약이 없어도, 전 건물주가 반환하겠다고 말해도 결과는 같습니다.
임대인 지위는 왜 자동으로 새 건물주에게 넘어가는가
상가건물임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정합니다. 주택의 경우도 주택임대차보호법 제3조 제4항이 같은 원리를 정하고 있습니다. 두 조항 모두 임차인이 별도로 동의하거나 새 건물주와 새로 계약을 맺지 않아도, 법률상 당연히 임대인 지위가 넘어간다는 뜻입니다.
이 승계가 성립하려면 임차인이 소유권 이전 전에 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날 0시에 대항력이 생깁니다. 주택 임차인은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시입니다. 확정일자는 우선변제권(경매·공매 시 배당 순위)을 정하는 요건이지 대항력 요건이 아니라는 점을 혼동하는 경우가 많습니다. 확정일자를 안 받았어도 인도와 사업자등록(전입신고)만 마쳤다면 대항력은 이미 성립한 상태입니다.
대항력이 소유권 이전 시점보다 먼저 갖춰져 있었다면, 매수인이 이 사실을 몰랐어도, 매매계약서에 임대차 승계 내용을 적지 않았어도 임대인 지위를 그대로 승계합니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 강행규정이어서 매도인과 매수인이 합의로 배제할 수 없습니다. 두 사람 사이에서 보증금은 전 건물주가 책임진다는 이면약정을 했더라도, 그 약정은 임차인에게 대항할 수 없고 매도인·매수인 사이의 내부 정산 문제로만 남습니다.
대항력 있는 임차인과 없는 임차인, 반환 의무자가 다릅니다
모든 임차인의 보증금이 새 건물주에게 넘어가는 것은 아닙니다. 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 이야기가 달라집니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 서울 강남권 5층 근린생활시설 빌딩을 매입하는 과정에서, 지하 1층에 있던 임차인이 사업자등록을 하지 않고 구두 계약만으로 소규모 공방을 운영하고 있었습니다. 건물은 인도받아 점유하고 있었지만 사업자등록 신청 이력이 없었기 때문에 대항력 요건을 충족하지 못한 상태였습니다. 이 경우 매수인은 해당 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다. 반환 책임은 계약 당사자였던 전 건물주에게 그대로 남습니다. 다만 매수인이 이 사실을 실사 단계에서 파악하지 못하면, 잔금 이후 임차인이 몰랐다는 이유로 새 건물주에게 반환을 요구하며 분쟁이 시작되는 경우가 실무에서 드물지 않습니다.
반대로 층별로 임차인의 대항력 요건 충족 여부가 갈리는 빌딩도 있습니다. 아래 표는 실무에서 자주 나오는 두 유형을 비교한 것입니다.
| 구분 | 대항력 있는 임차인 | 대항력 없는 임차인 |
|---|---|---|
| 성립 요건 | 건물 인도 + 사업자등록(전입신고) 완료, 소유권 이전 전 취득 | 인도만 했거나 사업자등록(전입신고) 미이행 |
| 반환 의무자 | 새 건물주(매수인) | 전 건물주(매도인) |
| 매수인 리스크 | 계약서에 언급 없어도 자동 승계 | 원칙적으로 승계되지 않으나 실사 누락 시 분쟁 소지 |
| 확인 방법 | 사업자등록 현황·확정일자 열람, 임차인 직접 면담 | 동일 절차로 요건 미충족 여부 확인 |
매매 잔금에서 보증금은 어떻게 정산해야 하는가
임대인 지위가 자동으로 넘어간다는 것은, 매수인이 임차인들의 보증금 반환 재원을 어떤 형태로든 확보하고 잔금을 치러야 한다는 뜻이기도 합니다. 실무에서는 대부분 매매대금에서 보증금 총액을 공제하는 방식을 씁니다.
예를 들어 매매가 30억원인 5층 빌딩에 1층 카페(보증금 1억원), 2층 사무실(보증금 8천만원), 3층·4층 사무실(각 보증금 6천만원)이 입주해 있고 모두 대항력을 갖췄다면, 임차보증금 합계는 3억원입니다. 이 경우 매수인은 잔금 지급일에 30억원 전액을 매도인에게 지급하는 대신, 보증금 합계 3억원을 공제한 27억원만 지급하고 나머지 3억원은 향후 임차인에게 반환할 재원으로 보유합니다. 매도인 입장에서도 어차피 임대인 지위에서 벗어나면서 보증금 반환 의무를 넘기는 것이므로, 매매대금에서 그만큼을 덜 받는 것이 정산 논리상 맞습니다.
이 공제 방식이 원칙이지만, 판단이 갈리는 지점이 있습니다. 임대차 계약 만료가 임박했거나 매도인이 이미 임차인과 퇴거 협의를 마친 층이 있다면, 그 보증금은 공제 대상에서 제외하고 매도인이 잔금 이전에 직접 반환을 완료하도록 하는 편이 매수인에게 유리합니다. 소유권 이전 이후 발생할 명도 협상이나 원상복구 분쟁까지 떠안을 필요가 없기 때문입니다. 반면 임차인이 계약 기간을 상당히 남겨두고 있고 대항력도 명확하다면, 공제 방식으로 처리하고 임대차 관계를 그대로 승계받는 편이 매수인에게도 안정적입니다. 어차피 승계될 임차인을 굳이 매도인이 먼저 내보내게 하려다 명도가 지연돼 잔금이 미뤄지는 경우가 더 큰 리스크이기 때문입니다.
매매계약서에는 매도인이 임대차 현황을 매수인에게 고지하고, 매수인이 임대차보증금 반환채무를 승계하며 이를 매매대금에서 공제한다는 취지의 특약을 명시하는 것이 정산 분쟁을 예방하는 방법입니다.
계약이 끝난 임차인의 보증금도 숨은 리스크가 됩니다
2026년 4월 9일 대법원은 임대차 기간이 만료됐지만 보증금이 반환되지 않은 상태에서 건물 소유권이 이전된 사안(2023다307116)에서, 새 소유자가 보증금 반환 의무를 진다고 판단했습니다. 상가건물임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 기간 만료나 합의 등으로 종료됐더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 계약서상으로는 이미 끝난 임대차라도, 보증금이 안 나갔다면 법적으로는 여전히 살아 있는 임대차라는 뜻입니다.
이 판단이 실무에 주는 의미는 분명합니다. 매수인이 실사 단계에서 현재 임차인 현황만 확인하고, 계약은 끝났지만 보증금을 못 받아 나가지 못하고 있는 임차인을 놓치면, 잔금을 다 치른 뒤에 예상하지 못한 반환 청구를 받을 수 있습니다. 매도인이 지금은 임차인이 없다고 말하는 것과, 과거 임차인에게 보증금을 전부 정산했다는 것은 전혀 다른 사실입니다.
매매 전 실사에서는 현재 입주 중인 임차인뿐 아니라, 계약은 종료됐지만 점유를 계속하며 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 있는지까지 확인해야 합니다. 매도인의 구두 확인만으로는 부족하며, 사업자등록 현황과 확정일자 열람, 임차인 직접 면담으로 교차 확인하는 것이 안전합니다.
빌딩을 산다는 것은 건물만 사는 것이 아니라 그 건물에 딸린 임대차 관계 전체를 인수하는 일입니다.
보증금 반환 의무자를 가리는 기준은 결국 하나, 임차인이 소유권 이전 전에 대항력을 갖췄는지 여부입니다. 계약서에 무엇을 적었는지보다 이 요건 충족 여부가 우선한다는 사실을 실사 단계에서부터 염두에 두고 접근해야 잔금 이후의 분쟁을 피할 수 있습니다.