상가 임차인 인테리어 반입 중 승강기·로비 파손, 건물주의 정산 기준

연말이 가까워지면 상가 빌딩에는 두 종류의 짐이 몰립니다. 새해 개업을 맞추려는 인테리어 자재, 그리고 계약 만료로 나가는 임차인의 집기입니다. 합판과 타일 박스, 손수레가 오가는 승강기에서 스크래치가 나거나 로비 석재가 깨지면 그때부터 건물주는 “누가, 얼마를, 어떤 근거로” 내야 하는지 정리해야 합니다.

기준은 세 겹입니다. 반입 시간과 보양(바닥·벽을 덮어 보호하는 작업) 조건은 공사 전 서면으로 정하고, 파손 수리비는 사진으로 확인되는 범위의 실비를 청구하며, 승강기 사용료는 계약이나 관리규정에 근거가 있을 때만 받습니다. 사고가 난 뒤에 규칙을 만들면 거의 예외 없이 다툼이 됩니다.

승강기·로비 파손의 책임은 어디까지 임차인에게 있을까

인테리어 업체의 작업 중 파손이라면 임차인 책임이 맞습니다. 업체의 과실은 임차인 자신의 과실로 보기 때문입니다(민법 제391조 이행보조자 책임). 임차인은 임대차 목적물을 약정한 용법대로 사용해야 하고(민법 제654조가 준용하는 제610조 제1항), 공사 인력과 반입 경로 관리까지 그 범위에 들어옵니다.

실무에서 걸리는 지점은 승강기와 로비가 임차 호실이 아닌 공용부분이라는 점입니다. 호실 내부 원상복구는 계약서 조항으로 정리되지만 공용부분 파손은 계약서에 한 줄도 없는 경우가 많습니다. 이때는 민법상 불법행위(제750조)나 관리규정 위반을 근거로 청구해야 하므로, 공사 신청서에 공용부분 손상 책임 문구를 넣어 두었는지가 결과를 가릅니다. 구체적 사안의 법리 적용은 전문가 확인이 필요합니다.

임차인이 아닌 업체가 파손했을 때

임차인은 “업체가 한 일”이라고 말하지만 건물주가 상대할 사람은 계약 당사자인 임차인입니다. 업체에 구상(대신 낸 돈을 돌려받는 청구)하는 일은 임차인이 해결할 몫이고, 건물주는 그 과정을 기다려 주지 않아도 됩니다.

반입 시간, 보양, 사용료, 중량은 공사 전에 무엇을 정해 둬야 할까

네 가지 항목을 공사 신청서 한 장에 담아 서명받는 것이 가장 비용이 적게 드는 방법입니다. 승강기 사용료는 법으로 정해진 금액이 없으므로 계약 특약이나 관리규정이 청구의 근거가 됩니다.

시간 제한이 실제로 지켜지는 방식

시간표만 공지하면 지켜지지 않습니다. 관리 담당자가 반입 전 보양 여부를 확인하고 승강기 키를 열어 주는 방식으로 운영해야 시간 제한이 실행됩니다. 점심시간과 퇴근 시간대를 막는 이유는 다른 임차인 동선과의 충돌이지, 소음 때문만은 아닙니다. 승강기 정격하중은 승강기 안에 표시된 수치를 기준으로 하고, 한 번에 실리는 하중이 그 수치를 넘지 않도록 분할 반입을 요구합니다.

예치금과 사용료는 성격이 다릅니다

사용료는 승강기를 오래 점유하는 데 대한 이용 대가이고, 예치금은 파손 가능성에 대비한 담보입니다. 한 금액으로 합쳐 받으면 파손이 없을 때 돌려줄지 말지부터 다툼이 되므로 두 항목을 따로 적습니다.

파손 수리비는 얼마를, 어떤 순서로 정산할까

청구액은 사진으로 확인되는 파손 범위의 실비가 기준입니다. 반입 전 상태와 반입 후 상태가 비교되지 않으면 임차인은 “원래 있던 흠집”이라고 주장할 수 있습니다. 그래서 건물주 쪽에서 가장 먼저 해야 할 일은 반입 당일 아침 승강기 내부와 로비 동선을 촬영해 두는 것입니다.

정산 계산 예시 (상가 4층 카페 인테리어, 공사 3주)

아래 금액은 설명을 위해 가정한 값입니다. 실제 금액은 현장 견적서로 확인해야 하며, 보증금은 3,000만 원으로 가정했습니다(2026년 기준 단가 가정).

사용료 45만 원은 파손과 무관하게 발생한 이용 대가이므로 수리비 280만 원과 합쳐서 325만 원으로 부르지 않고 항목별로 적습니다. 부담의 총합은 같아도 정산서의 신뢰도가 달라집니다.

노후 자재의 감가 문제

12년 된 석재 바닥에 신품 가격을 그대로 청구하면 임차인은 감가를 주장합니다. 석재 4장처럼 부분 보수가 가능한 파손은 실비를 청구하고, 승강기 패널처럼 한 면 전체를 새것으로 갈아야 하는 경우는 노후 정도를 감안한 협의가 현실적입니다. 감가 반영의 법적 기준은 사안마다 다르므로 전문가 확인이 필요합니다.

파손이 났을 때 현장에서는 무엇부터 해야 할까

그 자리에서 사진을 찍는 것이 첫 번째입니다. 파손 부위 전경, 근접, 자를 댄 사진을 날짜가 보이게 남기고, 작업자와 임차인에게 현장에서 구두로 확인받습니다. 이후 승강기가 영향을 받았다면 보수업체에 먼저 연락해 안전 점검을 받고, 필요하면 운행을 멈춥니다. 승강기는 사람의 안전과 연결되므로 수리비 협의보다 안전 확보가 앞섭니다.

퇴거 반출 때 같은 일이 생기면

퇴거 임차인의 반출은 보증금 정산이 걸려 있어 임차인이 가장 조심스러운 시점입니다. 반출 일정을 잡을 때 승강기 보양을 요구하고, 파손이 나면 보증금 반환 전에 공제 내역을 서면으로 설명합니다. 임대인의 손해배상청구권은 목적물을 반환받은 날부터 6개월 안에 행사해야 하므로(민법 제654조, 제617조), 반환 시점을 기록으로 남겨 둡니다. 승강기와 로비 같은 공용부분에 같은 기간이 적용되는지는 사안별 판단이 필요합니다.

“승강기 파손의 정산은 사고 후의 협상이 아니라 공사 전의 약정에서 정해집니다.”

연말 공사와 퇴거가 겹치는 시기에는 신청서 서식 한 장과 반입 전 촬영만 갖춰도 정산 분쟁을 상당히 줄일 수 있습니다. 보증금 반환 때 공제 내역을 설명할 자료가 이 두 가지입니다.