여름이 지나고 나서야 옥상에 올라갔다가, 1층 음식점이 업소용 냉난방기 실외기 두 대를 외벽 브라켓에 걸어 놓은 것을 발견하는 경우가 있습니다. 위층 임차인의 소음 민원, 옥상 방수층 주변의 물 고임까지 겹치면 건물주는 철거를 요구해야 하는지, 요구할 수 있는지부터 갈립니다.
답부터 적으면, 동의 없이 설치했다면 철거를 요구할 수 있습니다. 외벽과 옥상은 통상 임대 목적물에 포함되지 않기 때문입니다. 반대로 이미 허락했다면 철거 요구의 근거가 약해지므로, 허락의 조건을 서면으로 다시 고정해야 합니다.
무단 설치는 철거를 요구할 수 있고, 허락한 설치는 위치·소음·방수·철거 복구비 네 가지를 계약서에 적어야 분쟁을 막을 수 있습니다.
동의 없이 설치한 실외기, 철거를 요구할 수 있을까
요구할 수 있습니다. 임대차계약에서 임차인이 쓸 수 있는 범위는 계약서에 적힌 점포 내부(전유 부분)입니다. 외벽 면과 옥상 바닥은 건물주(또는 집합건물이라면 구분소유자 전체)가 가진 부분이어서, 설치 자체가 계약과 소유권 양쪽에서 문제가 됩니다.
법적 근거는 두 갈래
하나는 임대차에 준용되는 민법상 용법 준수 의무입니다. 임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법대로 사용해야 하고, 어기면 건물주가 계약을 해지할 수 있습니다. 다른 하나는 소유권에 기한 방해제거 청구(민법 제214조)입니다. 계약 해지까지 가지 않아도 외벽·옥상에 놓인 물건을 치우라고 요구하는 근거가 됩니다.
바로 해지하면 위험한 이유
실외기 하나로 곧바로 계약을 해지하는 것은 권하지 않습니다. 법원은 용법 위반이 신뢰관계를 깨뜨릴 정도인지를 따지기 때문에, 서면 시정 요구에 응하지 않았다는 기록이 쌓여야 해지가 설득력을 얻습니다. 순서는 사진 확보, 내용증명 또는 문자·이메일로 철거 기한(보통 14~30일) 통보, 불응 시 해지 검토입니다.
상가건물 임대차보호법상 갱신 국면에서도 같습니다. 임차인이 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있으면 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데(제10조 제1항), 실외기 한 대만으로 여기에 해당한다고 보기는 어렵고 시정 요구 불응이 반복된 경우에 힘을 얻습니다. 판단이 갈리는 사안은 전문가 확인이 필요합니다.
허락했는지에 따라 철거 요구의 힘이 달라진다
동의 여부가 결과를 거의 정합니다. 서면 동의가 없으면 건물주가 우위에 서고, 동의가 있으면 그 동의에 적힌 조건이 전부입니다.
| 구분 | 동의 없이 설치 | 구두로 허락 | 서면으로 허락 |
|---|---|---|---|
| 철거 요구 | 가능 | 다툼 소지 큼 | 조건 위반 시에만 |
| 입증 부담 | 임차인(동의 사실) | 양쪽 모두 불리 | 서면이 기준 |
| 실무 대응 | 사진·기한 통보 | 서면 합의서 작성 | 특약 위반 여부 점검 |
| 퇴거 시 철거 | 원칙적으로 임차인 | 합의 내용에 따름 | 특약대로 |
실제 상담에서 자주 보는 장면
5층 근린생활시설의 1층 음식점이 임대인과 직접 말을 나눈 적 없이 관리소장에게 "에어컨 업체가 들어갈 거예요"라고만 알리고 실외기를 옥상에 올린 사례가 있습니다. 관리소장이 "네"라고 답한 문자가 남아 있으면 임차인은 이를 묵시적 동의라고 주장합니다. 관리 담당자의 응답은 건물주 동의로 읽히지 않도록 "설치 허가는 건물주 서면 승인 후"라고 업무 절차를 정해 두는 편이 안전합니다.
철거를 요구하면서 임대료를 계속 받아 온 기간이 길수록 묵시적 허락이라는 반박을 받습니다. 발견한 즉시 서면으로 이의를 남기고, 철거 통보 전에 옥상 열쇠 등 접근 수단을 임의로 막는 행동은 피하세요.
소음과 누수 민원이 터졌을 때 책임은 누구에게 가는가
아래층 피해자에게는 건물주가 먼저 책임을 질 가능성이 높고, 건물주는 원인을 만든 임차인에게 구상(대신 물어 준 돈을 돌려받는 청구)합니다. 건물주가 가장 억울해지는 구조이기 때문에 사전 특약이 중요합니다.
누수: 방수층을 뚫는 순간 책임이 시작된다
아래층 임차인에게 건물주는 임대 목적물을 사용·수익하게 해 줄 수선 의무를 지고(민법 제623조), 건물 설치·보존의 하자로 인한 손해는 점유자·소유자 책임(민법 제758조)으로도 이어집니다. 실외기 시공 업체가 방수층을 뚫었다는 사실은 건물주와 피해자 사이에서는 방패가 되지 않고, 이후 구상 단계에서 쓰는 증거가 됩니다.
소음: 철거 사유가 되는 선은 사람마다 다르다
실외기 소음이 참을 수 있는 정도를 넘는지는 소음 수치, 시간대, 위층 사용 용도를 종합해 봅니다. 위층이 사무실이면 낮 시간대 운전음이 문제 되기 어렵지만, 같은 건물에 병원·학원이 있으면 민원 강도가 달라집니다. 환경 규제 수치(소음·진동관리법상 생활소음 규제기준)는 지역·시간대별로 달라 현장 측정이 필요합니다. 철거를 요구하기 전에 소음 측정 기록부터 확보해 두세요.
허락한다면 계약서에 무엇을 어떻게 적어야 하나
설치 위치, 소음·진동, 방수·구조, 철거·복구 네 가지를 특약으로 정합니다. 문장은 "임차인은 실외기를 설치할 수 있다"로 끝내지 않고, 건물주가 나중에 실제로 집행할 수 있는 수준으로 구체화해야 합니다.
| 특약 항목 | 모호한 문장 | 집행 가능한 문장 |
|---|---|---|
| 설치 위치 | 옥상에 설치 가능 | 도면 표시 구역(A구역)에 2대 이내 |
| 소음·진동 | 민원 없게 관리 | 방진패드 설치, 민원 접수 후 14일 내 개선 |
| 방수·구조 | 임차인 책임 | 건물주 지정 업체 시공, 시공 전후 사진 제출 |
| 철거·복구 | 원상복구 | 명도 전 철거·방수 복구, 복구비 예치금 공제 |
숫자로 보는 복구비 예치 (가정 예시)
실외기 2대, 옥상 사용료 월 5만 원 대당, 철거·방수 복구 예상비용 대당 150만 원으로 가정하면 사용료는 월 10만 원(연 120만 원), 복구비 예치는 300만 원입니다. 복구비를 보증금에서 공제만 하기로 하면 보증금이 임대료 연체분으로 먼저 소진되어 정작 복구 때 모자랄 수 있으므로, 별도 예치 또는 보증금 증액으로 분리하는 것이 안전합니다. 금액은 2026년 시공 견적을 받아 현장별로 조정하세요.
이미 설치된 경우 어떤 순서로 정리하나
사실 확인, 서면 통보, 조건 합의 또는 철거의 세 단계로 정리합니다. 감정이 앞서 단번에 해지로 가는 것보다 이 순서가 비용이 적게 듭니다.
- 사실 확인: 설치 위치, 대수, 시공 방식, 소음 수준을 사진과 측정으로 남기고, 관리소장이나 건물주가 허락한 이력이 있는지 문자·이메일을 찾아봅니다.
- 서면 통보: 허락한 적이 없다면 14~30일 기한을 정해 철거를 요구하고, 허락 가능한 조건이라면 위 특약 네 가지를 담은 합의서를 제안합니다.
- 마무리: 합의하면 계약서 별지로 첨부하고, 불응하면 방해제거 청구나 해지를 전문가와 검토합니다.
임차인이 나간 뒤 손해배상을 청구하려면 목적물을 반환받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다(민법 제654조·제617조). 철거·방수 복구 견적서와 사진은 인도 당일에 확보해 두세요.
"허락의 조건을 적지 않은 승낙은, 나중에 철거를 요구할 수 있는 권리까지 함께 내어 주는 일입니다."
무단 설치는 서면 기한 통보로, 허락은 위치·소음·방수·철거 네 조항으로 정리하면 소송까지 가는 일을 상당히 줄일 수 있습니다. 개별 건물의 구조와 계약 내용에 따라 결론이 달라질 수 있어 분쟁 단계에서는 변호사 등 전문가 확인이 필요합니다.