상가 임차인이 회생절차를 신청하면 건물주는 밀린 월세를 받을 수 있을까, 계약을 해지할 수 있을까

임차인에게서 "회생절차를 신청했습니다"라는 문자나 법원 서류를 받으면 건물주가 가장 먼저 떠올리는 생각은 둘입니다. 밀린 월세는 날아가는 건가, 지금 계약을 끊어야 하나.

결론부터 말씀드리면 이렇습니다. 신청만으로 계약을 해지할 수는 없고, 밀린 월세는 개시결정 전에 생긴 것과 후에 생긴 것이 전혀 다른 운명을 맞습니다. 개시 전 연체분은 회생계획으로만 받는 채권이 되고, 개시 후 월세는 제때 받아야 하는 채권이 됩니다. 보증금이 넉넉하면 연체분은 명도 때 공제하는 방법으로 사실상 회수됩니다.

회생 신청만으로 상가 임대차계약을 해지할 수 있을까

해지할 수 없습니다. 임차인이 회생을 신청했다는 사실 자체는 상가건물 임대차보호법이나 민법이 정한 해지 사유가 아니기 때문입니다. 해지 사유는 여전히 차임 연체(상가는 3기, 즉 월세 3개월분), 무단 전대, 목적 외 사용 같은 기존 항목뿐입니다.

계약서에 "임차인이 회생·파산을 신청하면 임대인은 즉시 해지할 수 있다"는 특약이 있어도 마찬가지입니다. 대법원은 회생절차 개시 당시 임대인과 임차인 모두 아직 계약상 의무를 남겨 둔 상태(쌍방미이행 쌍무계약)라면, 회생 신청을 이유로 한 해지 특약의 효력을 원칙적으로 인정하지 않습니다. 채무자회생법 제119조가 계약을 이행할지 해지할지 고르는 권한을 관리인에게 주고 있고, 특약이 그 선택권을 미리 빼앗기 때문입니다. 계약을 존속시키는 것이 임대인에게 중대한 피해를 주거나 회생에 더 이상 필요하지 않은 경우에는 예외가 인정될 여지가 있어, 해지 통보 전 개별 검토가 필요합니다.

개시결정 전과 후, 해지 가능성은 이렇게 갈립니다

실무에서 자주 보는 장면이 있습니다. 마포의 1층 음식점 임차인이 월세를 4개월 밀린 상태에서 회생을 신청했다는 통지를 보내오고, 건물주는 계약서의 도산해지 특약을 근거로 곧바로 해지 내용증명을 보냅니다. 임차인은 점유를 풀지 않고, 건물주는 명도소송을 걸어야 하는데, 해지의 효력 자체가 다투어지면서 소송이 길어집니다. 월세는 쌓이고 점유는 이어지는 최악의 조합입니다.

밀린 월세는 회생채권인가 공익채권인가

개시결정 전에 생긴 연체 월세는 회생채권, 개시결정 후에 생기는 월세는 공익채권입니다. 시점 하나로 받는 방법과 속도가 완전히 달라집니다.

회생채권(회생절차 개시 전의 원인으로 생긴 재산상 청구권)은 개시 후 임차인이 임의로 갚을 수 없고, 법원이 인가한 회생계획에 정해진 변제율과 기간대로만 받습니다. 개시 전 연체분 1,600만 원이 있다면 회생채권 신고 기간 안에 신고해야 하고, 신고하지 않으면 회생계획 인가 후 실권(권리 소멸) 위험이 있습니다. 반면 공익채권은 회생절차와 상관없이 수시로 변제되는 채권입니다. 관리인이 계약 유지를 선택한 뒤 쓰는 기간의 월세가 여기에 해당합니다.

보증금과의 관계에서 건물주가 흔히 오해하는 지점이 있습니다. 임대차가 유지되는 동안에는 보증금반환채권이 아직 생기지 않았으므로, 회생절차에서 보증금과 연체 월세를 서로 맞대는 상계는 원칙적으로 어렵습니다. 하지만 계약이 끝나 건물을 돌려받는 시점에는 보증금에서 연체 월세와 원상복구비가 별도 의사표시 없이 당연히 공제됩니다. 결국 연체분 회수는 신고보다 계약 종료 시점의 보증금 정산이 핵심 통로입니다.

밀린 월세, 보증금 5,000만 원이면 얼마나 받을 수 있나

보증금이 연체액보다 충분히 크면 계약 종료 때 전액 회수가 가능하고, 부족하면 초과분만 회생채권이 됩니다. 2026년 기준 서울 상가를 가정한 계산입니다.

가정은 이렇습니다. 보증금 5,000만 원, 월세 400만 원(부가세 별도 생략), 월세 4개월 연체 후 임차인이 회생을 신청한 경우입니다. 환산보증금은 5,000만 원에 월세 400만 원×100을 더한 4억 5,000만 원으로, 서울 기준 9억 원 이하라 상가건물 임대차보호법의 보호 범위 안에 있습니다.

같은 1,600만 원을 보증금에서 공제하지 않고 회생채권으로만 받는다고 가정해 보면 차이가 보입니다. 회생계획의 변제율이 예컨대 30%라면 480만 원이 전부입니다(변제율은 사건마다 다르므로 가정치입니다). 보증금이 있다면 1,120만 원 차이가 나는 셈이어서, 연체분을 보증금으로 정산할 수 있는 시점까지 계약을 끌고 가는 쪽이 유리한 경우가 많습니다.

보증금 규모로 가르는 대응 기준

실무에서는 보증금이 월세 몇 개월분인지가 분기점입니다. 연체액에 원상복구비 예상액과 향후 3개월치(3기) 월세를 더한 금액을 보증금이 넘으면, 계약 유지 상태에서 개시 후 월세를 받아 가며 지켜보는 편이 낫습니다. 보증금이 연체액에도 못 미친다면 사정이 다릅니다. 초과분은 회생채권으로 신고해야 하고, 개시 후 월세가 한 번이라도 어긋나는 즉시 해지 요건을 갖추는 방향으로 움직여야 합니다.

건물주가 먼저 확인해야 할 4가지와 흔한 함정

임대인이 할 일은 보증금 잔액 계산, 개시 후 월세 입금 점검, 최고권 행사 여부 판단, 회생채권 신고 네 가지입니다. 순서는 서류를 받은 직후 보증금 계산부터입니다. 계산 결과가 이후 모든 선택의 기준이 되기 때문입니다.

최고권은 양날의 검입니다

채무자회생법 제119조에 따라 임대인은 관리인에게 계약을 해지할지 이행할지 확답하라고 최고할 수 있고, 관리인이 최고를 받은 후 30일 안에 답하지 않으면 해지권을 포기한 것으로 봅니다. 해지권 포기는 계약이 유지된다는 뜻입니다. 이 경우 개시 후 월세는 공익채권이 되어 월세 회수에는 유리하지만, 건물을 돌려받고 싶은 임대인에게는 오히려 계약이 굳어지는 결과가 됩니다. 계약 종료가 목적이라면 최고 전에 어떤 답을 원하는지부터 정해야 합니다.

개인 임차인과 법인 임차인의 차이

법인 임차인은 일반 회생 절차에서 기존 대표가 관리인으로 선임되는 경우가 많아 협의 상대가 달라지지 않는 반면, 소상공인 개인의 경우 개인회생 등 다른 절차를 밟을 수 있어 해지권과 채권 취급이 달라질 수 있습니다. 어떤 절차인지는 법원에서 받은 통지서의 사건 번호와 사건명으로 먼저 확인하십시오. 절차별 효과는 전문가 확인이 필요합니다.

"회생 신청은 해지 사유가 아니라 계산을 시작하라는 신호입니다."

보증금 잔액을 계산하고 개시 후 월세 지급일을 기록하는 일이 해지 통보보다 먼저입니다. 임대차 갈등 상황의 서류 점검이 필요하면 안택스 에셋의 임대차 운영 사례를 참고할 수 있습니다.