상가 임차인이 기둥·내력벽을 허락 없이 깎았을 때, 건물주의 구조 안전 대응과 원상복구 비용 청구

임차인 인테리어 공사 현장에 들렀더니 천장 아래 기둥 한 면이 깎여 철근이 드러나 있거나, 구획 벽이 사라져 공간이 넓어져 있는 경우가 있습니다. 승인받은 도면에는 없던 변경입니다.

건물주가 할 일은 세 가지입니다. 공사를 즉시 멈추고 구조기술사에게 안전 여부를 확인받는 것, 임차인에게 원상회복과 손해배상을 서면으로 청구하는 것, 점포를 반환받은 날부터 6개월 안에 청구를 마무리하는 것입니다. 구조 안전 책임은 임차인에게 넘어가지 않습니다. 건축법상 시정명령은 소유자도 대상이 될 수 있고, 건물이 손상되어 사고가 나면 민법상 공작물 책임이 소유자에게 돌아옵니다.

구조 안전 책임은 임차인에게 넘어가지 않습니다

임차인이 벌인 공사여도 건물주는 행정과 민사 양쪽에서 책임을 질 수 있습니다. 임차인이 책임질 부분과 건물주가 책임질 부분이 서로 다른 법에서 나오기 때문입니다.

행정 책임: 대수선 기준과 시정명령

건축법 시행령은 내력벽을 증설하거나 해체하는 경우, 또는 벽면적 30제곱미터 이상을 수선·변경하는 경우를 대수선으로 봅니다. 기둥은 세 개 이상을 증설·해체하거나 수선·변경할 때 해당합니다. 대수선은 허가(연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만이면 신고) 대상이고, 구조 안전 확인 의무(건축법 제48조)가 따라붙습니다.

기둥 한두 개를 깎은 정도는 대수선 수치 기준에 못 미칠 수 있습니다. 그렇다고 안전하다는 뜻은 아닙니다. 철근 피복이 벗겨졌거나 단면이 줄었다면 하중을 받는 능력이 달라지므로 구조기술사의 판단이 필요합니다. 위반이 확인되면 구청이 시정명령을 내리고, 이행하지 않으면 이행강제금이 연 2회 이내로 반복 부과될 수 있습니다. 시정명령 대상에는 건축주·소유자·관리자·점유자가 함께 들어가기 때문에 건물주가 공사 주체가 아니라는 사정만으로 빠져나가기 어렵습니다.

민사 책임: 공작물 책임은 점유자가 먼저, 소유자가 나중

민법 제758조는 건물 설치·보존의 하자로 타인에게 손해가 생기면 점유자가 먼저 배상하고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자가 배상하도록 정합니다. 임차인이 구조를 훼손한 상태에서 다른 층 임차인이나 행인이 다치면, 피해자에게는 일차로 점유자인 임차인이 책임지지만 임차인이 무자력이거나 면책되면 소유자인 건물주에게 청구가 옵니다. 소유자 책임에는 과실 여부를 따지지 않습니다.

방치하면 책임이 커집니다

철거 사실을 알고도 손을 쓰지 않은 기간은 건물주에게 불리하게 작용합니다. 시정명령 이후의 이행강제금이 쌓이고, 사고가 나면 알면서 방치했다는 사정이 소유자 책임 판단에서 불리하게 쓰이기 때문입니다.

발견한 날 건물주가 밟을 순서는 공사 중지, 구조 확인, 증거 보전입니다

가장 먼저 할 일은 공사 중지 통지입니다. 철거가 더 진행되면 손해가 커지고, 복구 방식도 달라집니다.

1. 공사 중지 통지. 전화로 끝내지 말고 내용증명과 문자를 함께 남깁니다. 계약서의 인테리어 승인 조항과 승인받은 도면 범위를 근거로 적습니다.
2. 구조기술사 진단. 기둥 단면 감소율, 철근 노출, 내력벽의 하중 전달 경로를 확인하는 단계이며 보고서가 이후 모든 청구의 기초 자료가 됩니다. 시공업체나 임차인이 소개한 업체가 아니라 건물주가 선정한 독립 기술사에게 맡깁니다.
3. 증거 보전. 현장 사진, 영상, 승인 도면과의 대조표, 시공업체 작업 일지를 모읍니다. 임차인 입회를 요청하되 입회 거부 사실도 기록합니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 강남권 근린생활시설 3층에서 카페를 준비하던 임차인이 공간을 넓히려고 구획 벽 두 곳을 철거했는데, 한 곳이 내력벽이었던 경우입니다. 시공업체는 칸막이라고 판단했다고 했지만 건물 구조도에는 내력벽으로 표시되어 있었습니다. 이처럼 칸막이인지 내력벽인지는 눈으로 판단하지 말고 건축물대장과 구조도면으로 먼저 확인해야 합니다. 비내력 칸막이라면 구조 책임이 아니라 승인 범위 위반 문제로 정리되기 때문입니다.

청구할 수 있는 비용은 진단비, 구조 보강비, 마감 복구비, 입증 가능한 공실 손해입니다

철거된 내력벽이나 깎인 기둥은 같은 모양으로 되살리기 어렵습니다. 청구는 원래 구조로의 복구가 가능하면 복구 비용, 불가능하면 구조기술사가 정한 동등한 구조 보강 비용으로 구성합니다.

계산 예시: 보증금 5,000만 원, 월 차임 350만 원 상가 (2026년 기준 가정)

아래 금액은 설명을 위한 가정입니다. 실제 비용은 철거 범위와 보강 공법에 따라 크게 달라집니다.

공실 손해는 가장 다툼이 많은 항목입니다. 복구 공사 기간 동안 다음 임차인 입주가 실제로 늦어졌다는 계약서나 중개 기록이 없으면 인정받기 어렵습니다. 반면 진단비와 보강비는 영수증과 견적서가 있어 비교적 명확합니다. 입증 가능한 항목부터 청구 금액에 올리고, 공실 손해는 증거가 모이는 만큼만 더하는 쪽이 협상에서 유리합니다.

보강 공사 과정에서 노후 부위가 함께 개선되어 건물 가치가 올라가는 부분이 있으면 임차인이 그 몫을 공제하라고 다툴 수 있습니다. 보강안을 구조기술사에게 받을 때 훼손분 복구에 필요한 범위와 그 이상의 범위를 구분한 견적서를 요청해 두는 이유입니다.

계약 해지, 보증금 공제, 6개월 청구 기한은 이렇게 판단합니다

청구 기한은 점포를 반환받은 날부터 6개월입니다. 민법 제654조가 준용하는 제617조에 따라, 계약이나 목적물의 성질에 어긋난 사용으로 생긴 손해배상은 이 기간 안에 청구해야 합니다.

구조 보강 공사가 몇 달씩 걸리는 경우가 많아, 공사를 마친 뒤 청구하면 기한을 넘길 수 있습니다. 반환받은 시점에 진단 보고서와 견적서로 손해액을 먼저 산정해 서면으로 청구하고, 보강 공사 완료 후 실비로 정산하는 방식이 안전합니다. 기한 계산과 소송 제기 시점은 사안별로 달라 법률 전문가 확인이 필요합니다.

임차인이 계약 목적에 맞는 용법으로 사용할 의무를 위반한 경우 민법상 해지가 가능합니다. 판례는 임대인 동의 없는 구조 변경을 해지 사유로 인정한 사례가 있고, 훼손이 중대하면 시정 최고 없이 즉시 해지할 수 있다고 본 경우도 있습니다. 다만 해지가 인정되는지는 훼손의 정도와 복구 가능성에 따라 갈리므로 해지 통보 전 전문가 검토가 필요합니다.

상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권(최초 계약부터 10년까지)에서도 건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 들어갑니다. 권리금 회수 기회 보호에서도 같은 사유가 있으면 보호가 제외됩니다. 구체 요건은 같은 법 제10조 제1항 단서와 제10조의4 제1항 단서 확인이 필요합니다.

"임차인의 공사라도 구조 안전의 마지막 책임은 소유자에게 돌아오므로, 발견한 날의 기록과 진단이 이후 모든 청구의 근거가 됩니다."

인테리어 승인 단계에서 도면 검토 범위와 구조 변경 금지, 위반 시 원상복구 비용 부담을 특약으로 적어 두면 분쟁 자체가 줄어듭니다. 안택스 에셋이 건물 관리를 맡을 때에도 입주 전 현황 사진 촬영과 승인 도면 보관을 첫 단계로 둡니다.