부모님이 30년 가까이 운영해 온 법인이 있고, 자녀에게 주식을 넘기려 하는데 세무서가 인정하는 주식 가치가 얼마인지 감이 오지 않는 경우가 많습니다. 시장에서 거래되지 않는 비상장주식은 상속세 및 증여세법(상증법)의 보충적 평가방법으로 가치를 매깁니다.
결론부터 말하면, 일반 법인은 순손익가치 60%와 순자산가치 40%를 가중평균하고 부동산 비중이 자산총액의 50% 이상인 법인은 비율이 40 대 60으로 뒤집힙니다. 적자 법인은 순손익가치가 0으로 처리되지만 평가액이 순자산가치의 80% 아래로는 내려가지 않습니다. 그래서 적자·저수익 법인은 어느 쪽이든 평가액을 정하는 것이 순자산가치입니다.
아래에서는 평가 공식의 구조, 부동산 과다보유 판정의 효과, 적자 법인의 하한선 작동 방식을 같은 법인을 가정한 숫자로 비교하고, 증여 전에 점검할 항목까지 정리합니다.
적자·저수익 법인의 증여세는 순자산가치의 80%에서 바닥이 정해지고, 부동산 과다보유 판정은 저수익 법인의 평가액을 그 바닥 위로 끌어올립니다. 증여 전 순자산 평가와 부동산 비중 확인이 증여세 계산의 출발점입니다.
비상장주식 평가 공식은 어떻게 짜여 있나
비상장주식 1주의 가치는 순손익가치와 순자산가치를 3 대 2로 가중평균해 구하고, 평가액이 순자산가치의 80%보다 낮으면 순자산가치의 80%를 평가액으로 삼습니다(상증법 시행령 제54조, 2026년 기준).
순손익가치: 최근 3년 이익을 10%로 환원한 값
최근 3개 사업연도의 1주당 순손익액을 3 대 2 대 1(최근 연도에 가장 큰 가중치)로 평균하고, 기획재정부장관이 고시하는 율(현행 10%)로 나눕니다. 주당 가중평균 순손익액이 3만 원이면 순손익가치는 30만 원입니다. 10% 환원은 이익의 10배를 주가로 본다는 뜻입니다.
순자산가치: 평가기준일 자산을 상증법으로 다시 평가한 값
장부상 순자산이 아닙니다. 평가기준일(증여일) 현재 자산을 상증법 기준으로 재평가하고 부채를 뺀 금액을 발행주식총수로 나눕니다. 법인 소유 토지·건물은 매매사례가액이나 감정가액이 있으면 그 금액이, 없으면 기준시가가 들어갑니다. 취득가 5억 원짜리 공장 부지가 시가 20억 원이 됐다면 순자산가치는 15억 원만큼 커집니다.
부동산 과다보유 법인이면 평가액이 어떻게 달라지나
법인의 자산총액 중 토지·건물 등 부동산과 부동산에 관한 권리의 비중이 50% 이상이면 순손익가치 40%, 순자산가치 60%로 가중평균합니다. 일반 법인과 비율이 정확히 반대입니다.
영향의 방향은 법인의 수익력에 따라 갈립니다. 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 법인(대부분의 부동산 보유 법인이 해당)은 순자산 비중이 커질수록 평가액이 올라갑니다. 반대로 순손익가치가 순자산가치보다 높은 고수익 법인은 40 대 60 판정을 받으면 평가액이 오히려 내려갑니다.
| 구분 | 일반 법인 | 부동산 과다보유 법인 |
|---|---|---|
| 판정 기준 | 부동산 비중 50% 미만 | 자산총액 중 부동산 등 50% 이상 |
| 가중 비율(순손익 : 순자산) | 3 : 2 (60% : 40%) | 2 : 3 (40% : 60%) |
| 하한선 | 순자산가치의 80% | 순자산가치의 80% |
| 평가액이 유리한 법인 | 순자산가치가 순손익가치보다 큰 법인 | 순손익가치가 순자산가치보다 큰 법인 |
실제 상담에서 자주 보는 판정 함정
수도권 외곽에 공장 부지를 가진 제조업 법인을 예로 들면, 장부상 부동산은 자산의 30% 수준이라 일반 법인으로 여기는 경우가 많습니다. 그런데 부지 시가가 취득가의 3~4배로 올라 있으면 상증법 평가액 기준 비중은 60%를 넘습니다. 판정 비중은 장부가액이 아니라 평가액으로 계산하고, 임대업이 아닌 제조업·도소매업 법인도 부동산 비중만 넘으면 같은 규정이 적용됩니다.
부동산 비중은 증여일(평가기준일) 현재로 판정합니다. 증여 직전에 부동산을 매각하거나 취득해 비율을 조정하면 법인 자산 구성의 실질이 아닌 시점 선택으로 보아 세무서가 해당 거래의 목적을 따질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
적자 법인이면 평가액이 어떻게 달라지나
적자 법인은 순손익가치가 0으로 계산되지만 평가액은 순자산가치의 80%에서 멈춥니다. 적자라고 주식 가치가 0에 가까워지는 일은 순자산이 남아 있는 한 일어나지 않습니다.
순자산가치가 주당 50만 원(법인 순자산 50억 원, 발행주식 1만 주)으로 같고 손익과 부동산 비중만 다른 다섯 법인을 가정해 보겠습니다. 부모님이 1만 주 전부를 보유하고, 성년 자녀에게 2,000주를 증여하며, 10년 내 다른 증여는 없다고 놓았습니다(증여재산공제 5,000만 원, 신고세액공제 3%는 제외).
| 구분 | 순손익가치 | 가중평균 | 80% 하한 | 주당 평가액 | 2,000주 평가액 | 증여세(약산) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. 흑자 일반 | 40만 원 | 44만 원 | 40만 원 | 44만 원 | 8.8억 원 | 1.89억 원 |
| 2. 저수익 일반 | 30만 원 | 38만 원 | 40만 원 | 40만 원 | 8.0억 원 | 1.65억 원 |
| 3. 저수익 + 부동산과다 | 30만 원 | 42만 원 | 40만 원 | 42만 원 | 8.4억 원 | 1.77억 원 |
| 4. 적자 일반 | 0원 | 20만 원 | 40만 원 | 40만 원 | 8.0억 원 | 1.65억 원 |
| 5. 적자 + 부동산과다 | 0원 | 30만 원 | 40만 원 | 40만 원 | 8.0억 원 | 1.65억 원 |
증여세는 과세표준 5억 원 초과 10억 원 이하 구간의 세율 30%(누진공제 6,000만 원)로 계산했습니다. 1번 법인은 (8.8억 − 0.5억) × 30% − 0.6억 = 1.89억 원, 2번은 (8.0억 − 0.5억) × 30% − 0.6억 = 1.65억 원입니다.
표에서 읽히는 결론은 세 가지입니다. 첫째, 적자 법인(4번, 5번)은 일반이든 과다보유든 같은 80% 하한에 도달해 증여세가 똑같습니다. 둘째, 저수익 법인에서는 부동산과다 판정(3번)이 평가액을 주당 2만 원, 2,000주 기준 4,000만 원 끌어올리고 증여세는 1,200만 원 늘어납니다. 셋째, 흑자 법인(1번)은 순손익가치가 높아 하한과 무관합니다.
증여 전에 무엇을 확인하고 어떤 순서로 판단하나
순손익가치는 법인 경영 성과라 단기간에 조정하기 어렵고, 순자산가치는 자산 평가 방법과 부동산 비중이 좌우합니다. 판단은 부동산 비중, 3년 손익, 시점 선택 순서로 내려갑니다.
판단 기준은 조건 분기로 정리됩니다.
- 부동산 비중이 50% 근처이고 저수익인 법인: 비중이 50%를 넘는지에 따라 주당 평가액이 5% 안팎 달라집니다(표의 2번과 3번). 판정 시점의 부동산 평가액을 감정가액으로 확정해 두고 비교합니다.
- 적자 법인: 평가액은 순자산가치의 80%로 정해지므로 증여 시점을 늦춰 적자가 더 쌓여도 평가액은 더 내려가지 않습니다. 시점 선택의 실익은 순자산이 줄어드는 때(대규모 배당, 결손금 보전 등)에만 생깁니다.
- 고수익 법인: 순손익가치가 순자산가치보다 큰 법인은 평가액이 주로 이익에서 나옵니다. 흑자 폭이 일시적으로 줄어드는 사업연도 직후가 증여 시점으로 유리합니다.
법령 원문에 없는 실무 함정
상담에서 가장 자주 틀리는 부분은 순자산가치입니다. 부모님 법인이 대표 개인에게 빌려준 가지급금은 자산이고 미지급 퇴직금과 차입금은 부채인데, 결산서에 반영돼 있지 않으면 평가 단계에서 세무서가 바로잡습니다. 흑자 법인은 순자산가치에 영업권 평가액이 더해져 예시 1번보다 평가액이 높아질 수 있고, 최대주주와 특수관계인 지분 합계에는 중소기업 등 제외 요건에 해당하지 않으면 20% 할증평가가 붙습니다. 해당 여부는 법인 규모에 따라 달라 확인이 필요합니다.
적자 법인은 손익이 아니라 순자산이, 부동산 과다보유 법인은 비중 50% 판정이 증여세를 결정합니다.
증여 전에 부동산 감정가를 확정하고 위 표처럼 법인 유형별로 시뮬레이션해 보면 증여 규모와 시점을 정하는 기준이 잡힙니다.