상속등기를 못 한 채 10년이 넘었는데 상속인 한 명은 소식이 끊기고 또 한 명은 이미 세상을 떠났다면, 세금은 둘로 나눠 봐야 합니다. 상속세는 최초 피상속인이 사망한 날을 기준으로 상속인 전원의 몫을 묶어 계산하고, 양도세는 부동산을 파는 사람 각자의 지분을 기준으로 따로 계산합니다.
상속등기에는 기한도 과태료도 없어서 방치되는 경우가 많습니다. 세금 쪽 시계는 다르게 흘러갑니다. 신고하지 않은 상속세는 신고기한 다음 날부터 15년까지 부과할 수 있어서, 10년이 지났다고 끝난 일이 아닙니다.
아래에서는 상담에서 자주 보는 형태를 합친 가정 사례 하나로 대습·재상속의 구분, 상속세 계산, 연락두절 상속인 처리, 지분별 양도세를 차례로 짚습니다.
상속인이 연락두절이면 분할협의가 전면 중단되고, 그 사이 배우자 공제와 단기재상속 공제 같은 절세 장치가 함께 막힙니다. 법원 절차로 상속인 구성을 먼저 확정하고, 상속세를 정리한 뒤, 지분별 양도세를 계산하는 순서가 손실을 줄이는 데 유리합니다.
대습상속과 재상속은 사망 시점으로 갈리고, 세금 신고 건수도 갈립니다
피상속인보다 먼저 사망한 자녀의 몫을 이어받는 것이 대습상속이고, 피상속인 사망 후 분할이 끝나기 전에 사망한 상속인의 몫을 이어받는 것이 재상속입니다. 겉으로는 둘 다 "돌아가신 분 몫을 후손이 받는 것"이라 같아 보이지만 세금 처리는 다릅니다.
사례의 가족 관계
부친 A가 2014년 6월에 사망했고, 남긴 재산은 서울 시내 근린상가 건물(상속개시일 평가액 12억 원)과 예금 2억 원입니다. 상속인은 배우자 B, 장남 C, 차남 D, 삼남 E입니다. A보다 먼저 사망한 장녀 H의 자녀 I가 H의 몫을 대습상속합니다(H의 배우자는 없다고 가정). 차남 D는 2018년 1월에 사망해 D의 배우자 F와 자녀 G가 D의 몫을 재상속합니다. 삼남 E는 20년째 소식이 없습니다.
| 상속인 | 지위 | 법정상속분 | 55분의 환산 |
|---|---|---|---|
| B | A의 배우자 | 3/11 | 15/55 |
| C | A의 장남 | 2/11 | 10/55 |
| E | A의 삼남(연락두절) | 2/11 | 10/55 |
| I | H의 자녀(대습상속) | 2/11 | 10/55 |
| F | D의 배우자(재상속, D 몫의 3/5) | 6/55 | 6/55 |
| G | D의 자녀(재상속, D 몫의 2/5) | 4/55 | 4/55 |
배우자는 자녀 몫의 1.5배를 받으므로 1.5 : 1 : 1 : 1 : 1, 합계 5.5가 분모가 됩니다. D의 2/11(10/55)를 F와 G가 1.5 : 1로 나눠 갖습니다. 분할협의에 서명해야 하는 사람은 B, C, E, I, F, G 여섯 명입니다. 사망한 D의 이름은 서명란에 들어갈 수 없고, F와 G가 D의 지위를 이어받아 참여합니다.
| 구분 | 대습상속(H→I) | 재상속(D→F·G) |
|---|---|---|
| 사망 시점 | A 사망 전 | A 사망 후, 분할 전 |
| 받는 경로 | I가 A로부터 직접 상속 | F·G가 D의 상속분을 승계 |
| 상속세 신고 | A의 상속세 1건에 포함 | A의 상속세와 D의 상속세, 2건 |
| 단기재상속 공제 | 해당 없음 | 10년 이내 사망 시 검토 |
상속세는 첫 사망일 기준으로 상속인 전원을 묶어 계산하고, 연락 끊긴 상속인 몫까지 연대합니다
상속세는 A가 사망한 2014년 6월 기준으로 14억 원 전체에 대해 한 번 계산합니다. E가 서명하지 않았다고 E의 몫이 과세 대상에서 빠지지 않고, 상속인 각자는 자기가 받았거나 받을 재산을 한도로 다른 상속인의 상속세까지 연대해서 납부할 의무를 집니다. 상속세에는 상속개시일 당시의 법령이 적용되므로, 아래 표는 2014년 사망 당시의 세율·공제 기준이고 최근 개편 논의는 이 건의 계산 방식을 바꾸지 않습니다.
| 항목 | 배우자 공제 인정 | 배우자 공제 불인정 |
|---|---|---|
| 상속재산 | 14억 원 | 14억 원 |
| 일괄공제 | 5억 원 | 5억 원 |
| 배우자 상속공제(최소) | 5억 원 | 0원 |
| 금융재산 상속공제(예금 2억 원의 20%) | 4,000만 원 | 4,000만 원 |
| 과세표준 | 3억 6,000만 원 | 8억 6,000만 원 |
| 산출세액 | 6,200만 원 (3.6억 × 20% - 1,000만 원) | 1억 9,800만 원 (8.6억 × 30% - 6,000만 원) |
| 무신고가산세 20% | 1,240만 원 | 3,960만 원 |
납부지연가산세(이자 성격)는 별도입니다. 기간별로 적용 이율과 계산 방식이 달라, 12년 치 정확한 금액은 전문가 확인이 필요합니다.
배우자 상속공제는 원칙적으로 상속재산을 실제로 분할해 신고해야 적용됩니다. 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 분할하지 못하면 공제가 막히는데, 소송이나 심판이 진행 중이면 사유가 끝난 날부터 6개월 안에 분할하는 예외가 있습니다. 연락두절 상속인 때문에 분할이 멈춘 사건에서 세액이 크게 갈리는 지점이므로 공제 적용 여부는 반드시 전문가 확인이 필요합니다.
재상속분은 단기재상속 공제가 되는지 따로 봅니다
D의 사망은 A의 상속개시 후 3년 7개월 만에 일어났으므로 4년 이내 구간(공제율 70%)에 걸립니다. A 상속세 중 D 몫(배우자 공제가 인정된다고 보고 법정상속분 2/11 기준 약 1,127만 원)의 70%인 약 789만 원이 D의 상속세에서 공제될 수 있는 한도입니다. 다만 D의 상속세 산출세액이 없으면 공제할 세금이 없습니다. 사례에서는 D의 재산이 일괄공제와 배우자 공제 안에 들어가 산출세액이 0원에 가까워 공제 실익이 없습니다.
| 재상속까지 걸린 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 1년 이내 | 100% |
| 2년 이내 ~ 9년 이내 | 매년 10%포인트씩 감소(2년 90%, 4년 70%, 9년 20%) |
| 10년 이내 | 10% |
| 10년 초과 | 공제 없음 |
D가 12년 뒤에 사망했다면 공제율은 0%입니다. 앞선 상속에서 실제로 부과된 세금이 없는 경우에도 공제할 금액이 없습니다. 무신고 상태로 10년을 넘긴 사건은 이 공제가 구조적으로 막히는 경우가 많아서, 재상속 시점이 10년 안인지 밖인지 사망진단서와 제적등본으로 먼저 확인합니다.
분할협의가 안 되는 상태는 부재자 재산관리인과 분할심판으로 풀어야 합니다
상속인 한 명이라도 빠지면 협의분할은 무효이므로, 연락두절 상속인의 자리는 법원 절차로 채웁니다. 재상속인 F와 G는 서명이 가능하니 걸림돌은 E 한 사람입니다.
E의 상태에 따라 갈리는 두 갈래
소재만 모를 뿐 생존 가능성이 있으면 이해관계인이 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구합니다. 관리인은 재산을 관리하는 권한만 있어서 분할협의에 참여하려면 권한 외 행위 허가를 별도로 받아야 합니다. 협의 자체가 어려우면 나머지 상속인 전원이 E를 상대로 상속재산분할심판을 청구하는 길도 있습니다.
생사가 5년 이상 확인되지 않는 경우에는 실종선고를 검토합니다. 실종선고가 확정되면 E가 실종기간이 끝난 때 사망한 것으로 보므로, E의 몫을 E의 배우자나 자녀가 이어받는 구조로 바뀝니다. 이 경우 E의 상속인이 새로 협의에 들어옵니다. 사망으로 보는 시점이 A 사망(2014년) 전이면 E의 자녀가 대습상속하고, 후이면 재상속 건이 추가됩니다. 20년째 소식이 없다면 전자일 가능성이 있는데, 이처럼 시점에 따라 상속세 신고 건수가 달라지므로 20년째 소식이 없다고 곧바로 실종선고로 가기보다 어느 쪽이 세금과 절차에서 유리한지 비교해야 합니다.
분할이 막힌 사이 일부 상속인이 법정상속분대로 공동상속등기를 먼저 해 두는 경우가 있습니다. 나중에 협의나 심판으로 지분을 다시 조정할 때 상속세 신고기한 이후에 법정상속분과 달라지게 나누면 증여로 과세될 수 있습니다. 법원의 확정 판결이나 조정에 따른 분할은 달리 볼 여지가 있으나 사안별 확인이 필요합니다.
양도세는 팔기 직전 지분마다 취득시기와 취득가액이 달라집니다
상속 부동산을 양도할 때 취득시기는 상속개시일이고 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 사례의 건물은 지분마다 상속개시일이 두 가지입니다. 1차 상속분은 2014년 6월, D에게서 넘어온 재상속분은 2018년 1월이 기준입니다.
2026년 11월에 이 건물을 25억 원에 판다고 가정하고 지분별로 계산하면 아래와 같습니다. D 사망 시점의 건물 평가액은 14억 원으로 가정했고, 취득세와 중개수수료 같은 필요경비는 넣지 않았습니다.
| 지분 보유자 | 양도가액 | 취득가액 | 장기보유특별공제 | 양도세(국세) |
|---|---|---|---|---|
| B (15/55) | 6억 8,182만 원 | 3억 2,727만 원 | 24% | 8,150만 원 |
| C·E·I 각 (10/55) | 4억 5,455만 원 | 2억 1,818만 원 | 24% | 4,737만 원 |
| F (6/55) | 2억 7,273만 원 | 1억 5,273만 원 | 16% | 1,897만 원 |
| G (4/55) | 1억 8,182만 원 | 1억 182만 원 | 16% | 977만 원 |
여섯 명의 국세 합계는 약 2억 5,235만 원이고 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다. 장기보유특별공제는 취득일부터 3년 이상 보유 시 6%에서 시작해 매년 2%포인트씩 오르는데, 1차 상속분은 12년이라 24%, 재상속분은 약 8년이라 16%입니다. 같은 건물의 지분인데도 재상속분이 8%포인트 낮은 공제를 받는 이유가 취득시기 차이입니다. 계산에는 지분별 기본공제 250만 원과 2026년 소득세 기본세율(과세표준 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 38%, 8천8백만 원 초과 1억 5천만 원 이하 35%, 5천만 원 초과 8천8백만 원 이하 24%)을 썼습니다.
팔기 전에 정리해 둘 세 가지
- 상속등기를 먼저 마쳐야 합니다. 상속등기 없이 매수인에게 곧바로 넘기는 방식은 등기 실무상 받아주지 않아서, 분할 확정이 사실상 매각의 선행 조건입니다.
- 취득가액으로 쓸 상속개시일 평가액을 입증할 자료를 모읍니다. 12년 전 공시가격과 기준시가, 가능하면 당시 감정평가나 매매사례를 확보해야 합니다.
- E의 몫은 매각대금이 들어오는 계좌와 양도세 신고 주체를 미리 정합니다. 재산관리인이 법원 허가를 받아 E 몫의 양도세를 신고·납부하는 흐름이 되고, 다른 상속인이 대신 내면 증여 논란이 생길 수 있습니다.
매각 일정이 급하면 상속세 정리보다 양도 계약을 먼저 잡고 싶어지지만, 양도세 신고서를 내는 순간 상속 사실이 과세관청에 드러납니다. 이미 12년이 지나 기한후신고 가산세 감면 구간(최대 6개월 이내)은 한참 지난 상태이므로, 상속세 쪽 가산세와 이자를 확정하는 시점을 스스로 정할 수 있게 상속세 정리를 앞에 두는 편이 낫습니다.
연락두절 상속인은 법원 절차로 먼저 채우고, 상속세로 부담을 확정한 뒤, 지분별로 쪼개서 양도세를 계산하는 순서입니다.
사례의 숫자는 가정이며, 실제 사건은 상속개시 연도, 평가액, 공제 적용 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다. 가족관계증명서 정리부터 가정법원 절차, 신고 순서까지 한 번에 설계하면 가산세와 이중 과세를 줄일 수 있습니다.