공실 상가 동파방지 난방, 몇 도로 얼마나 틀어야 할까

공실 상가는 매년 11월이면 같은 질문을 받습니다. 보일러를 아예 꺼도 되는지, 아니면 사람이 사는 집처럼 계속 틀어둬야 하는지입니다. 결론부터 말하면 둘 다 아닙니다. 배관이 얼지 않을 정도의 최소 난방이면 충분하고, 그 기준은 거주 난방(18~20도)의 절반 수준인 10~15도입니다.

문제는 온도보다 비용입니다. 이 난방비를 건물주가 내야 하는지 관리업체가 내야 하는지를 두고 매년 같은 분쟁이 반복됩니다. 원칙은 이미 정해져 있는데, 계약서에 적어두지 않아서 겨울마다 새로 싸우는 경우가 대부분입니다.

동파방지 난방, 정확히 몇 도로 얼마나 틀어야 하나

물은 0도에서 얼기 시작합니다. 이론대로면 실내온도가 영상 5도만 넘어도 배관 동결은 막을 수 있어야 합니다. 그런데 실제 현장에서는 이 기준을 그대로 적용했다가 사고가 납니다. 온도계가 걸린 위치와 배관이 지나는 위치가 다르기 때문입니다. 상가 화장실 급수관, 옥상 물탱크 배관, 1층 필로티 하부 배관은 실내 평균온도보다 3~5도 낮게 형성되는 경우가 흔합니다. 그래서 실무에서는 안전마진을 두고 10~15도를 설정값으로 잡습니다.

정부가 권장하는 동절기 적정 실내온도 18~20도는 사람이 상주할 때 기준이고, 동파방지에는 적용되지 않습니다. 공실 상가에 이 온도를 그대로 적용하면 필요 이상의 난방비가 나갑니다. 반대로 설정을 아예 꺼두면 한파특보 기간, 즉 영하권 기온이 며칠씩 이어지는 구간에 배관이 얼 위험이 급격히 커집니다.

설정온도는 상가마다 달라야 합니다. 판단 기준은 배관이 외기에 얼마나 가까운가입니다. 내부 배관이 지나가고 중간층에 있는 상가라면 8~10도로도 충분한 경우가 많습니다. 반면 1층 필로티, 옥탑 인접, 북향 모서리처럼 외벽에 배관이 붙어 있고 과거 동파 이력이 있는 상가라면 15~18도까지 올려야 안전합니다. 이 구분 없이 모든 공실에 같은 온도를 적용하는 경우가 많은데, 그러다 보니 필요 없는 곳엔 과잉 난방비가, 정작 위험한 곳엔 부족한 난방이 걸리는 일이 생깁니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 강남 이면도로의 3층 근린생활시설 건물에서, 13평(43㎡) 규모의 1층 상가가 11월 초 임차인 퇴거로 공실이 됐습니다. 관리업체는 난방비를 아끼겠다며 보일러를 아예 꺼뒀고, 12월 한파특보가 사흘간 이어지는 동안 화장실 급수관이 얼어 터졌습니다. 바닥 마감재 교체까지 포함해 수리비만 320만원이 나왔습니다. 한 달 난방비 10만원대를 아끼려다 그 서른 배에 가까운 비용을 치른 셈입니다.

실제 난방비는 얼마나 나오나 — 전기와 가스로 계산해보면

난방비를 가늠하려면 무엇으로 데우느냐부터 정해야 합니다. 개별 전기 히터인지, 가스보일러를 그대로 쓰는지에 따라 계산 방식과 금액이 달라집니다.

전기 컨벡터나 온풍기로 13평(43㎡) 상가를 10~15도로 유지한다고 가정하면, 1.5kW급 2대(합 3kW)를 온도조절기로 하루 평균 8시간 가동하는 정도면 충분합니다. 한 달(30일) 사용량은 3kW × 8시간 × 30일 = 720kWh입니다. 2026년 1분기 기준(2025년 4월 시행 요금이 동결 유지) 일반용전력(갑)Ⅰ 저압 겨울철 전력량요금은 kWh당 119.0원이고, 기본요금은 계약전력 kW당 6,160원입니다. 이를 그대로 적용하면 전력량요금은 85,680원, 기본요금은 18,480원으로 소계 104,160원이 나옵니다. 여기에 부가가치세와 전력산업기반기금을 더하면 실제 청구액은 11만8천원 안팎입니다.

가스보일러를 외출·동파방지 모드로 순환만 시키는 경우는 이보다 저렴한 편입니다. 다만 도시가스는 공급사와 지역별 요금 편차가 커서 일률적인 금액을 제시하기는 어렵습니다. 업계에서 통상 언급되는 범위는 월 3만~5만원 수준이며, 정확한 금액은 관할 도시가스사 확인이 필요합니다.

전기는 설치가 간단하고 켜고 끄기가 즉각적이라는 장점이 있지만, 정전이 나면 바로 무용지물입니다. 가스보일러는 배관 전체에 온수를 순환시켜 넓은 면적을 고르게 보호하지만, 도시가스가 들어오지 않는 건물이라면 애초에 선택지가 아닙니다. 상가 면적이 20평을 넘거나 배관이 여러 갈래로 분기돼 있다면 가스보일러 순환 방식이, 소형 상가 한두 곳만 방어하면 되는 상황이라면 전기 컨벡터가 실무적으로 더 다루기 쉽습니다.

이 난방비, 건물주와 관리업체 중 누가 부담해야 하나

원칙적으로 건물주가 부담합니다. 근거는 두 가지입니다.

첫째, 집합건물의 관리비는 공용부분과 전유부분으로 나뉩니다. 공용부분 관리비(청소, 경비, 승강기 유지 등)는 규약에 정한 바가 없으면 지분 비율로 구분소유자들이 나눠 냅니다. 전유부분 관리비, 즉 특정 호실 안에서만 쓰는 냉난방비·전기료는 집합건물법에 별도 규정이 없어 관리규약이나 개별 계약으로 정합니다. 임차인이 있을 때는 임차인이 그 전유부분의 실비를 쓰는 게 당연하지만, 공실이 되면 그 전유부분을 실질적으로 점유·관리하는 주체는 소유자인 건물주입니다.

둘째, 대법원 판례도 같은 방향입니다. 임대차가 종료됐는데 보증금 반환이 안 돼 임차인이 점유만 계속하는 상황이라면, 그 기간의 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 게 확립된 판단입니다. 임차인이 아예 퇴거하고 완전한 공실이 된 경우라면, 그 공간의 유지비용이 건물주 몫이라는 결론은 더 분명해집니다.

관리업체의 위치는 다릅니다. 위탁관리계약은 기본적으로 민법상 위임계약 구조라, 관리업체는 건물주(또는 관리단)로부터 위임받은 업무, 즉 가동·점검·기록 같은 기술적 관리를 수행하는 주체이지 유틸리티 요금을 자기 돈으로 내는 주체가 아닙니다. 실무에서는 관리업체가 전기·가스 요금을 먼저 대납하고 다음 달 관리비 정산서에 실비로 청구하는 방식이 흔합니다. 이 경우에도 최종 부담자는 건물주이고, 관리업체는 대납·정산 창구 역할일 뿐입니다.

실무에서 자주 걸리는 함정은 따로 있습니다. 위탁관리계약서에 '동파방지 조치를 포함한다'고만 적혀 있고 비용 부담 주체를 못박지 않은 경우, 관리업체 쪽에서는 그 문구를 '관리업체가 알아서 다 처리하고 비용도 낸다'는 뜻으로, 건물주 쪽에서는 '관리업체가 신경 써서 관리하라'는 뜻으로 각자 다르게 읽습니다. 관리비 정산서에 '공실 기간 관리비 면제'라는 문구가 있는 경우도 마찬가지입니다. 이 면제가 공용부분 관리비(청소·경비)만을 뜻하는지, 전유부분 냉난방 실비까지 포함하는지가 계약서에 명시돼 있지 않으면, 겨울이 끝난 뒤 정산 단계에서 반드시 이견이 나옵니다.

과실로 인한 손해배상은 이것과 별개의 문제입니다. 관리업체가 온도 설정을 틀리게 하거나 점검을 게을리해 동파사고가 났다면, 정상적인 난방 실비 부담 원칙과 무관하게 선량한 관리자의 주의의무 위반 여부를 따져 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 앞서 사례의 건물주가 관리업체에 수리비를 청구하려 했던 것도 이 지점입니다. 다만 계약서에 최저 유지온도나 점검 주기가 구체적으로 적혀 있지 않으면, 무엇을 '소홀'로 볼 것인지부터 다퉈야 해서 책임 소재를 가리는 데만 몇 달이 걸리기도 합니다.

분쟁을 막으려면 계약서에 무엇을 명시해야 하나

결국 문제의 대부분은 계약서 문구 부족에서 시작됩니다. 위탁관리계약서나 관리규약에 세 가지만 구체적으로 박아두면 겨울마다 반복되는 분쟁의 상당수가 사라집니다.

계약서에 온도·비용·점검 기준이 빠져 있으면 사고가 나기까지의 경로는 거의 똑같습니다. 보일러가 꺼져 있거나 설정온도가 기준 미달인 채로 방치되고, 한파특보가 며칠 이어지면 배관 내부부터 얼기 시작하고, 결국 파열과 누수로 이어지면서 수리비 부담과 책임 소재 다툼이 동시에 발생합니다.

막는 방법은 복잡하지 않습니다. 계약서나 관리규약에 최저 유지온도를 숫자로 명시합니다. '동파방지 조치'가 아니라 '실내 15도 이상 유지'처럼 구체적으로 씁니다. 배관 위치에 따라 상가별로 다른 기준을 적용해도 됩니다.

비용 부담 주체와 정산 방식도 정합니다. 건물주 명의로 고지서를 직접 받을지, 관리업체가 대납한 뒤 다음 달 관리비에 실비로 얹어 청구할지를 정해두면 정산 단계의 이견을 없앨 수 있습니다. 한파특보 기간의 점검 주기와 기록 방법을 의무화하는 것도 필요합니다. 일 1회 이상 온도를 확인하고 사진이나 온도 기록을 남기도록 하면, 나중에 사고가 나더라도 관리업체의 주의의무 이행 여부를 객관적으로 판단할 수 있습니다.

동파방지 난방은 온도를 낮추는 기술이 아니라, 비용과 책임을 미리 나누는 계약의 문제입니다.

겨울철 공실 관리에서 비용이 가장 크게 벌어지는 지점은 난방 방식이 아니라 계약서의 공백입니다. 온도 기준과 부담 주체를 미리 정해두는 것만으로 수백만원 단위의 분쟁을 막을 수 있습니다.